Bjelkelaget er for svakt og gulvet svikter

Slik merker du at bjelkelaget er for svakt

Bjelkelaget er de bærende bjelkene under gulvet. Er de for svake, for få eller angrepet av fukt, gir gulvet etter når du går på det. Typiske tegn er et gulv som fjærer, knirker kraftig, henger i midten av rommet eller får en synlig skål. Møbler som står skjevt og dører som skurer mot gulvet peker i samme retning.

Svikten kan komme av flere ting. Bjelkene kan ha for stor spennvidde (avstanden mellom to støttepunkter), de kan ha for liten dimensjon, eller de kan være svekket av råte eller innsekter. Noen ganger er også en bærevegg fjernet eller flyttet ved en tidligere ombygging, uten at bjelkelaget ble forsterket. Årsaken har stor betydning, fordi den avgjør både hvem som har ansvar og hvor dyr utbedringen blir. Skjeve gulv kan også ha andre årsaker enn selve bjelkelaget, og det går du nærmere inn på i artikkelen om skjeve gulv og dører som ikke lukker seg.

Når er det en mangel at gulvet svikter?

Avhendingslova gir tre veier inn til en mangel, og alle kan være aktuelle her.

Den første er kjøperens berettigede forventning. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et eldre hus kan ha gulv som gir litt etter, og det må du regne med. Et gulv som er så svakt at det ikke tåler vanlig bruk, er noe annet.

Den andre er reglene om boliger solgt «som den er». Ved forbrukerkjøp har et slikt forbehold ingen virkning. Selv der forbeholdet gjelder, er boligen mangelfull hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Den tredje er selgerens opplysningsplikt. Visste selgeren eller burde selgeren ha visst at gulvet var svakt, og fikk du ikke beskjed om det, kan det være en mangel. Det gjelder bare hvis det trolig påvirket avtalen at du ikke fikk vite det. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Brage

Brage kjøpte en enebolig fra 1958 og flyttet inn i mai. Første høst la han merke til at gulvet i stuen svaiet når han gikk mot vinduet, og at kaffekoppen på spisebordet skalv. Han tok opp en gulvluke i kjelleren og så at bjelkene i stuen hadde en spennvidde som virket for stor, og at to av dem var fuktskadet.

Tilstandsrapporten hadde gitt stuegulvet tilstandsgrad 1 og ikke nevnt fjæring. Selgeren hadde fjernet en vegg mellom stue og spisestue for mange år siden. Brage skrev til selgeren, beskrev svikten, la ved bilder og ba om svar innen to uker. Han fikk en byggmester til å vurdere gulvet og lage et tilbud på forsterking.

Selgeren svarte først at huset var solgt slik det stod. Brage viste da til at slikt forbehold ikke gjelder ved forbrukerkjøp, og at selgeren hadde vært kjent med ombyggingen. Etter noen uker aksepterte selgeren et prisavslag som tilsvarte tilbudet fra byggmesteren, og saken ble avsluttet uten rettssak.

Hva tilstandsrapporten sier om gulv og grunn

Tilstandsrapporten bygger i hovedsak på det takstmannen kan se. Uten et særskilt krav i forskriften skal han ikke ta opp gulv eller åpne konstruksjoner. Han skal likevel se etter riss og sprekker i grunnmuren og vurdere årsaken, og i kjelleren skal han se etter setninger og jordtrykk.

Du regnes for å kjenne til det som tydelig går fram av en godkjent tilstandsrapport, og da kan du ikke bruke det mot selgeren. Står det tilstandsgrad 2 eller 3 på gulv, bjelkelag eller etasjeskiller, kan du derfor ha en svakere sak. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid. Er svikten i gulvet ikke nevnt, og den ikke var synlig ved en vanlig befaring, står du sterkere.

Tenk også på om setninger i grunnen kan ligge bak. Da er det ikke nødvendigvis bjelkelaget som er problemet, og saken kan følge reglene i pilaren om setningsskader etter boligkjøp. Hvis takstmannen ikke målte skjevheten, kan den manglende målingen også spille inn, slik det er forklart i artikkelen om at takstmannen ikke målte skjevheten i gulvet.

Dokumenter svikten før du gjør noe

Ikke reparer noe før svikten er dokumentert. Selgeren har rett til å rette en mangel selv, og et gulv som allerede er revet opp er vanskelig å vurdere for andre.

Ta bilder og film av gulvet og av det du ser under det. Mål nedbøyningen med en rettholt og et målebånd, og skriv ned dato og sted. Få en byggteknisk sakkyndig eller en byggmester til å skrive en kort vurdering av årsaken. Be om et skriftlig tilbud på utbedringen, for det er utbedringskostnaden som normalt danner grunnlaget for kravet ditt.

Skriv så til selgeren. Meldingen må si hva slags mangel du mener det er, og hva du krever. Gjør du det ikke innen rimelig tid etter at du oppdaget svikten, kan du miste retten til å gjøre kravet gjeldende. Er du i tvil om gulvet er trygt å gå på, avstiver du det midlertidig og begrenser bruken av rommet, for du plikter å begrense tapet ditt.

Prisavslag, egenandel og eierseksjon

Med mindre noe annet blir bevist, settes prisavslaget til det det koster å rette mangelen. Bjelkelag som må forsterkes, er ofte et større og dyrere inngrep enn det ser ut som, fordi gulvbelegget må av og deler av kjeller eller kryperom må åpnes. Be derfor om tilbud fra fagfolk, og ikke gjett på summen.

Du må dekke de første 10 000 kronene av tapet selv, med mindre en bygning er solgt som ny. Bor du i en eierseksjon, skiller regelverket mellom det du vedlikeholder og det sameiet vedlikeholder. Tak, bjelkelag og bærende vegger vedlikeholdes ikke av seksjonseieren, så i sameie kan bjelkelaget være fellesskapets ansvar. Det endrer ikke selgerens ansvar overfor deg som kjøper, men det kan endre hvem som faktisk utbedrer.

Reklamasjon kan senest skje fem år etter at du overtok boligen, med mindre selgeren har handlet uærlig eller tatt på seg ansvar for lengre tid. Rekkevidden av kravene dine er gjennomgått i pilaren om setningsskader.

Kort oppsummert

• Når gulvet svikter, vurderer du alder, pris, tilstandsrapport og hva selgeren visste.
• Et bjelkelag som er for svakt, gir normalt krav på prisavslag satt til utbedringskostnaden.
• Ikke rør gulvet før du har dokumentert svikten med bilder, mål og en fagvurdering.
• Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid, og husk egenandelen på 10 000 kroner.
• Reklamasjonsfristen er fem år fra overtakelsen, men i praksis må du melde fra mye tidligere.