Hvem betaler når rehabiliteringen blir mye dyrere enn vedtatt?
Blir rehabiliteringen dyrere enn vedtatt, bærer laget eller sameiet merkostnaden, og den fordeles som felleskostnad på eierne. Hver eier betaler sin vanlige andel etter fordelingen i borettslagsloven eller eierseksjonsloven, med mindre noe annet er vedtatt. Går prosjektet vesentlig utover det som ble vedtatt, kan det kreve nytt vedtak. Styret kan ikke øke rammene utover det loven og vedtaket gir det adgang til.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Laget eller sameiet er byggherre
Det er laget eller sameiet som har kontrakten med entreprenøren. Når regningen blir høyere, er det derfor laget som skylder pengene, ikke den enkelte eier. Merkostnaden regnes som en felleskostnad, fordi den ikke knytter seg til en enkelt bruksenhet.
I sameie fordeles felleskostnader etter sameiebrøken, og særlige grunner kan gi en fordeling etter nytte eller forbruk (eierseksjonsloven § 29). I borettslag fordeles de ut fra forholdet mellom verdiene på boligene eller ut fra andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen (borettslagsloven § 5-19).
Hvordan merkostnaden kommer inn i økonomien
Penger til prosjektet kan komme fra oppsparte midler, fra lån eller fra høyere løpende innbetalinger. I sameie kan akontobeløpet, som seksjonseierne betaler hver måned, settes opp. Det fastsettes av årsmøtet eller av styret. I borettslag fastsetter styret hva hver andelseier skal betale i måneden.
Skal prosjektet finansieres med et nytt lån, kan det kreve beslutning av årsmøtet eller generalforsamlingen. I borettslag må styret ha samtykke med minst to tredjedels flertall for å ta opp lån som skal sikres med pant foran innskuddene, og for tiltak som går ut over vanlig forvaltning når de fører til økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (§ 8-9).
Når krever overskridelsen nytt vedtak?
Loven har ingen egen regel om kostnadsoverskridelser. Det som teller er hva som ble vedtatt, og om arbeidet fortsatt er det samme. Er det vedtatt å rehabilitere fasaden for en ramme på 18 millioner kroner, og regningen ender på 20, er det fortsatt det vedtatte arbeidet. Utvider styret i stedet prosjektet til også å gjelde balkonger, er det en ny sak.
I sameie skal styret ta de beslutningene som ikke er lagt til andre organer, og det kan ta beslutninger som årsmøtet kunne ha tatt med vanlig flertall (§ 58). Styret kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andres bekostning. Bomiljøtiltak som går ut over vanlig forvaltning og koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever to tredjedels flertall på årsmøtet etter § 50. Tiltak som går ut over eiernes bo- eller bruksinteresser, krever at alle samtykker, jf. § 51.
Hvor stor en overskridelse kan være før styret må spørre eierne, avhenger av vedtaket og av hvilken fullmakt styret fikk. Er du i tvil, er det styrets oppgave å vise hva som ble vedtatt.
Hvem bærer risikoen overfor entreprenøren?
Mellom sameiet og entreprenøren avgjør kontrakten hvem som tåler en kostnadsøkning. Ved en fast pris står prisen i utgangspunktet, og entreprenøren kan ikke kreve mer for arbeid som var med i avtalen. Bestiller sameiet endringer eller tilleggsarbeid, gir det som regel tillegg i prisen. Det er derfor viktig at endringer avtales skriftlig før arbeidet utføres.
Mange prosjekter har en post for uforutsette utgifter. Spør hvor stor reserven er, og om den er brukt opp. Bruker prosjektet reserven tidlig, er det et tegn på at sluttsummen kan bli høyere.
sameiet med 30 seksjoner
Sondre eier en av 30 seksjoner i et sameie. Årsmøtet har vedtatt å rehabilitere fasaden og bytte vinduer for 18 millioner kroner. Underveis finner håndverkerne råte i en yttervegg, og sluttsummen blir 21,6 millioner. Merkostnaden er 3,6 millioner kroner.
Sondres sameiebrøk er 40 av 1 000. Hans andel av merkostnaden blir 144 000 kroner. Naboen Farah har en mindre seksjon på 25 av 1 000, og hennes del blir 90 000 kroner.
Styret foreslår å ta opp et lån på 3,6 millioner kroner og legge terminene inn i felleskostnadene. Sondre kan velge å betale sin del med en gang, hvis sameiet tillater det, eller la den inngå i månedsbeløpet. Styret sender samtidig ut et revidert budsjett med nytt akontobeløp, slik at alle ser hva økningen blir per måned. Råten ligger innenfor det vedtatte arbeidet, så selve prosjektet trenger ikke nytt vedtak. Lånet må derimot besluttes etter vanlige regler.
Hva du kan kreve som eier
Du har rett til årsregnskapet, og du kan be styret forklare hva overskridelsen skyldes. Spør om endringsmeldinger, om hva som var tilleggsarbeid, og om sameiet har reklamert på feil eller forsinkelser hos entreprenøren.
Har et styremedlem forårsaket tapet forsettlig eller uaktsomt, kan det bli erstatningsansvar. I borettslag står det i § 12-1. Et dyrt prosjekt alene er ikke nok. Det må påvises en feil i styrets arbeid, for eksempel at endringer ble bestilt uten at det var adgang til det.
Mener du at vedtak er truffet uten at innkallingen eller flertallskravene er fulgt, kan du ta det opp på neste møte eller kreve ekstraordinært møte.
Kort oppsummert
- Merkostnader i et vedtatt prosjekt bæres av laget eller sameiet og fordeles som felleskostnad.
- Fordelingen følger verdiforholdet eller retningslinjene i borettslag og sameiebrøken i sameie.
- Loven har ingen regel om hvor mye en rehabilitering kan bli dyrere, men vesentlige endringer i omfanget kan kreve nytt vedtak.
- Nye lån med pant foran innskudd i borettslag og store tiltak krever to tredjedels flertall.
- Spør om kontrakt, endringsmeldinger og regnskap hvis rehabiliteringen blir dyrere enn vedtatt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.