Felleskostnadene øker som regel fordi en eller flere av de underliggende kostnadene borettslaget må dekke, har blitt dyrere – oftest renter på fellesgjeld, strømpriser, forsikringspremier, kommunale avgifter eller behovet for vedlikehold. Fordi felleskostnadene er bygget opp av et budsjett som skal dekke de faktiske utgiftene til laget, vil en økning i en eller flere av disse postene før eller siden gi seg utslag i høyere månedlig beløp for andelseierne.
De vanligste årsakene til økning
Renteøkning på fellesgjeld
Dette er ofte den enkeltfaktoren som gir størst utslag, spesielt i borettslag med høy fellesgjeld og flytende rente. Når styringsrenten går opp, følger lagets lånerente ofte etter i løpet av kort tid, og siden renten typisk er den største enkeltposten i felleskostnadene, slår en renteoppgang raskt og merkbart ut på beløpet du betaler.
Økte strømpriser
Strøm til fellesarealer – trapper, kjellere, garasjer, heis, fellesvaskeri – har blitt en betydelig og mer volatil kostnad de siste årene. I perioder med høye strømpriser kan denne posten alene forklare en vesentlig del av en økning.
Vedlikeholdsbehov og prisvekst i byggebransjen
Etter hvert som en bygningsmasse eldes, øker behovet for vedlikehold – både løpende reparasjoner og avsetning til fremtidige rehabiliteringsprosjekter som tak, fasade eller rør. Samtidig har kostnadene i byggebransjen steget de siste årene, slik at de samme arbeidene rett og slett koster mer å utføre enn tidligere.
Kommunale avgifter og forsikringspremier
Kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon justeres normalt årlig av kommunen, og forsikringsselskapene justerer også sine premier basert på skadehistorikk, gjenoppbyggingsverdi og generell prisstigning i byggebransjen. Begge deler er utgifter borettslaget ikke har kontroll over, men som må dekkes gjennom felleskostnadene.
Prisjustering i leverandøravtaler
Mange av de avtalene borettslaget har med eksterne leverandører – vaktmestertjenester, heisservice, renhold, snørydding – er ofte knyttet til årlig prisjustering basert på konsumprisindeksen eller tilsvarende indekser. Selv uten at noe konkret endrer seg i driften, vil derfor disse kontraktene bli noe dyrere år for år, noe som bidrar til en jevn, underliggende kostnadsvekst utover det som skyldes rente og strøm alene.
Underbudsjettering tidligere år
I noen tilfeller skyldes en brå økning at felleskostnadene har vært satt for lavt i en periode – kanskje for å holde beløpet «attraktivt» for andelseierne eller potensielle kjøpere – og at styret nå må korrigere kursen for at laget ikke skal gå med underskudd eller tære på vedlikeholdsfondet.
Regneeksempel: rentehopp på fellesgjeld
Se for deg et borettslag med 20 millioner kroner i fellesgjeld til flytende rente. Renten på lånet øker fra 3 til 5 prosent i løpet av et år. Det betyr en økning i årlige rentekostnader på 2 prosentpoeng av 20 millioner kroner, altså 400 000 kroner mer i året laget må dekke. Fordelt på 40 andeler blir dette 10 000 kroner mer per andel i året, eller drøyt 830 kroner mer per måned – bare fra denne ene posten. Legger man i tillegg til en økning i strøm- og forsikringskostnader, kan den samlede månedlige økningen fort bli 1 000–1 500 kroner for en gjennomsnittlig andel i et slikt scenario.
Fast eller flytende rente – hvorfor det har så mye å si
Et borettslag som har bundet hele eller deler av fellesgjelden til fast rente over en periode, vil være vesentlig mer skjermet mot brå renteøkninger enn et lag med kun flytende rente. Prisen for denne forutsigbarheten er at fastrenten normalt ligger noe høyere enn den flytende renten på avtaletidspunktet, og at laget ikke får glede av eventuelle rentenedgang før bindingsperioden er over. Når du vurderer et borettslags økonomi, er det derfor nyttig å sjekke ikke bare størrelsen på fellesgjelden, men også rentebindingen – et lag med mye flytende rente har en mer volatil kostnadsprofil enn et lag med solid fastrenteandel.
Hvem bestemmer at felleskostnadene skal økes
Det er styret som i praksis vedtar det løpende á konto-beløpet basert på budsjettet generalforsamlingen har vedtatt rammene for. Det kreves ikke individuelt samtykke fra hver enkelt andelseier for å øke felleskostnadene – dette følger av at borettslaget er en kollektiv økonomisk enhet der styret har fullmakt til å forvalte driften innenfor lovens og vedtektenes rammer. Det er nærmere beskrevet i en egen artikkel hvordan denne beslutningsprosessen fungerer og hvilke krav som stilles til varsling.
Kan du gjøre noe med en økning du opplever som urimelig
Dersom du mener en økning virker uforholdsmessig stor eller dårlig begrunnet, kan du be styret om en skriftlig redegjørelse for hvilke poster som har økt og hvorfor. Du har som andelseier rett til innsyn i regnskap og budsjett, og kan ta opp saken på generalforsamlingen dersom du mener styret forvalter fellesskapets midler uforsvarlig. Er økningen begrunnet i objektive forhold som renteoppgang eller strømpriser, er det imidlertid lite rom for å reversere den – dette er kostnader laget faktisk må dekke for å opprettholde forsvarlig drift og unngå underskudd.
Langsiktig perspektiv
En jevn, moderat økning i felleskostnadene over tid er normalt og forventet, i takt med generell prisstigning. Det som er verdt å følge med på, er brå og store hopp, som ofte signaliserer enten en kraftig renteendring, et større vedlikeholdsprosjekt som nettopp er vedtatt, eller at laget tidligere har hatt for lave felleskostnader i forhold til de reelle kostnadene. Ved kjøp av bolig i et borettslag bør du derfor alltid se på utviklingen i felleskostnadene de siste årene, ikke bare dagens nivå.