Ja, styret kan i praksis øke felleskostnadene uten at det kreves individuelt samtykke fra hver enkelt andelseier, fordi felleskostnadene fastsettes kollektivt av styret innenfor rammen av budsjettet generalforsamlingen har vedtatt, jf. borettslagsloven § 5-19. Det finnes imidlertid ingen fasit for hvor brått en slik økning kan komme – god forvaltningsskikk tilsier at styret varsler andelseierne i rimelig tid før en økning trer i kraft, og begrunner hvorfor beløpet endres.

Hvorfor det ikke kreves individuelt samtykke

Borettslaget er en kollektiv økonomisk enhet. Andelseierne velger styret og vedtar budsjettets overordnede rammer på generalforsamlingen, men den løpende forvaltningen – herunder å justere á konto-beløpet i takt med faktiske kostnader – er lagt til styret som en del av den daglige driften. Dette gir styret nødvendig handlingsrom til raskt å håndtere for eksempel en brå renteoppgang på fellesgjeld eller en uforutsett kostnadsøkning, uten å måtte innkalle til ekstraordinær generalforsamling og innhente samtykke fra alle andelseiere hver gang budsjettforutsetningene endrer seg.

Dette er en vesentlig forskjell fra hva mange forbrukere er vant til fra andre avtaleforhold, der en ensidig prisøkning ofte krever varsel med en bestemt frist forankret i avtale eller lovgivning. Felleskostnader er ikke en kommersiell avtale mellom to parter, men en pliktig finansiering av et fellesskap du selv er medeier i.

Hva styret likevel bør gjøre

Selv om loven ikke oppstiller en eksakt varslingsfrist for selve beløpsendringen, er det ansett som god forvaltningsskikk at styret:

  • Varsler andelseierne skriftlig i god tid før en økning trer i kraft, gjerne minst én til to måneder i forveien
  • Forklarer hvilke kostnader som har økt og hvorfor (for eksempel renteoppgang, strømpriser eller vedtatt rehabiliteringsprosjekt)
  • Oppgir fra hvilken dato den nye satsen gjelder
  • Informerer om hvorvidt fordelingsnøkkelen mellom andelene er endret, eller om det kun er totalbeløpet som er justert

Mange forretningsførere har rutiner som sikrer at slik informasjon sendes ut sammen med faktura eller som eget skriv, nettopp for å unngå unødvendig støy og henvendelser fra andelseiere som blir overrasket. Et typisk varsel kan for eksempel opplyse at «på grunn av økte rentekostnader på fellesgjelden justeres felleskostnadene fra og med neste måned med 500 kroner per andel; fordelingsnøkkelen er uendret».

Kan store engangsøkninger skje brått

Ja, i praksis kan felleskostnadene øke relativt raskt dersom det oppstår en akutt kostnadssituasjon – for eksempel dersom laget står overfor et uforutsett og prekært vedlikeholdsbehov, eller dersom rentekostnadene på fellesgjelden stiger kraftig i løpet av kort tid. Et eksempel: dersom et borettslag med flytende rente på fellesgjelden opplever en renteoppgang midt i budsjettåret, kan styret velge å justere á konto-beløpet fra neste månedsfaktura for å unngå at laget opparbeider seg et underskudd. Dette er lovlig, selv om andelseierne kanskje bare får noen ukers varsel.

Større og mer permanente økninger, for eksempel som følge av et nytt låneopptak til rehabilitering, blir normalt behandlet og vedtatt på generalforsamlingen før de innføres, noe som i praksis gir andelseierne bedre tid til å innrette seg.

Hva vedtektene i ditt borettslag kan si

Enkelte borettslag har egne bestemmelser i vedtektene om varslingsfrister eller saksbehandling for endring av felleskostnader, utover det som følger direkte av loven. Vedtektene kan for eksempel fastsette at større endringer alltid skal behandles på generalforsamlingen, eller at styret skal informere skriftlig med en bestemt frist før endringer i á konto-beløpet trer i kraft. Det er derfor lurt å sjekke vedtektene til akkurat ditt borettslag dersom du ønsker å vite nøyaktig hvilke rutiner som gjelder hos deg, og eventuelt ta dette opp som forslag til vedtektsendring på generalforsamlingen dersom du mener praksisen bør bli tydeligere eller mer forutsigbar.

Hva du kan gjøre hvis du mener økningen er urimelig

Du har som andelseier rett til innsyn i regnskap og budsjett, og kan kreve en redegjørelse fra styret for hvorfor felleskostnadene er økt. Er du uenig i forvaltningen, kan du ta opp saken på generalforsamlingen, stille spørsmål til styret, eller foreslå at et annet styre velges. Mener du styret har opptrådt i strid med vedtektene eller loven, for eksempel ved å innføre en varig og vesentlig endring uten at dette er behandlet der det etter vedtektene skulle vært det, kan dette i ytterste konsekvens bringes videre som en tvist mellom deg og borettslaget. Det er imidlertid begrenset hvor mye du kan gjøre for å reversere en økning som er saklig begrunnet i faktiske kostnadsøkninger – styrets oppgave er nettopp å sørge for at felleskostnadene til enhver tid dekker lagets reelle utgifter, slik at borettslaget ikke opparbeider seg underskudd eller unnlater nødvendig vedlikehold.

Praktisk fremgangsmåte hvis du ønsker svar fra styret

Er du usikker på om en økning er korrekt håndtert, kan det være lurt å gå frem trinnvis. Be først om en skriftlig oversikt over hvilke poster som ligger til grunn for økningen, gjerne med tall fra siste årsregnskap sammenlignet med gjeldende budsjett. Får du ikke et tilfredsstillende svar, kan du melde inn spørsmålet som en konkret sak til neste generalforsamling, der styret har plikt til å redegjøre for forvaltningen av lagets økonomi. Mange andelseiere opplever at bare det å etterspørre en skriftlig begrunnelse gjør styret mer bevisst på å kommunisere fremtidige endringer bedre, selv i tilfeller der selve økningen viser seg å være fullt ut berettiget.

Forskjellen mellom varsling og medbestemmelse

Det er verdt å skille tydelig mellom retten til å bli varslet og retten til å bestemme. Som andelseier har du gjennom generalforsamlingen innflytelse over hvem som sitter i styret, og over de overordnede rammene for budsjettet. Du har derimot ikke en individuell vetorett mot enkeltbeslutninger styret tar innenfor disse rammene, heller ikke mot justeringer av felleskostnadene som følger naturlig av endrede driftsforutsetninger. Denne arbeidsdelingen er selve poenget med å ha et styre: uten den ville et borettslag med mange andelseiere i praksis vært umulig å drive effektivt, siden enhver kostnadsendring da måtte vedtas av samtlige andelseiere i fellesskap.