Hvem bærer risikoen når grunnforholdene på tomten er dårligere enn antatt?

Når tillegget følger av kontrakten

Partene kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeid så langt det følger av den opprinnelige avtalen eller er fastsatt i en særskilt skriftlig avtale (§ 42). Det betyr to ting.

Har kontrakten et uttrykkelig forbehold, for eksempel «fjell og masser som avviker fra grunnundersøkelsen betales etter enhetspriser», følger tillegget av avtalen. Har kontrakten ikke et slikt forbehold, kan dere avtale tillegget skriftlig. Uten skriftlig avtale kan entreprenøren bare kreve justering hvis han satte fram kravet om tillegg sammen med endringen, eller hvis du måtte forstå at endringen ville føre til et slikt krav. Justeringen bygger da på den nødvendige kostnadsøkningen for ham, med tilsvarende endring av påslaget.

Er prisen et overslag, skal vederlaget ikke overstige overslaget vesentlig, og høyst med 15 prosent, men grensen gjelder ikke i den mon entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter § 42 eller § 43. Er prisen en fast pris uten forbehold, taler det for at entreprenøren har tatt risikoen for at grunnarbeidet blir dyrere, men han kan likevel vise til § 43.

Et forbehold i kontrakten kan likevel ikke gjøre deg dårligere stilt enn loven (§ 3).

Når tillegget kan komme etter § 43

Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som kommer av forhold på forbrukerens side, med tilsvarende endring av påslaget (§ 43).

Loven sier ikke hva som er et «forhold på forbrukerens side». Tomten er din, og entreprenøren vil mene at tomtens beskaffenhet hører til din side. Du kan svare at et forhold du ikke kjente til og ikke hadde grunn til å kjenne til, ikke er noe du har skylden for, og at entreprenøren har valgt å gi en fast pris. Ingen av partene har her en klar lovregel å vise til, og utfallet avhenger av hva som er avtalt og hva partene kunne forvente.

Er det du har fått i salgsmaterialet eller i dialogen med entreprenøren misvisende, kan det spille inn. Mangel kan ligge i at du ikke har fått opplysninger som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til om eiendommen, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 26).

Entreprenørens plikt til å si fra

Må entreprenøren ut fra sin fagkunnskap se at du ikke er tjent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal han si fra, og arbeidet skal stanses til han har rådført seg med deg hvis det gagner deg (§ 8). Gjør han ikke det, kan kravet hans på vederlag ikke bli større enn det som sannsynligvis ville blitt resultatet om han hadde oppfylt plikten. Han kan likevel få dekket kostnader utover dette så langt det er rimelig, så lenge det samlede vederlaget ikke blir større enn verdien av det utførte for deg.

Har entreprenøren gravd en uke før han forteller deg om forholdet, har han kanskje ikke gjort jobben sin. Be ham forklare skriftlig når han oppdaget det.

Grunnforhold kan også gi entreprenøren rett til lenger frist. Han kan kreve fristforlengelse hvis arbeidet blir forsinket av en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke var rimelig å regne med hindringen på avtaletidspunktet. Han må melde kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over forholdet (§ 11).

Slik håndterer du dårlige grunnforhold i praksis

Når entreprenøren sier at grunnen er dårligere enn antatt:

• Be om skriftlig forklaring og dokumentasjon, for eksempel grunnundersøkelse, bilder og prisberegning.
• Les kontrakten på punktene om grunnarbeid, fast pris og forbehold.
• Ta ikke imot et tillegg muntlig. Krev en skriftlig avtale om pris og omfang før noe utføres.
• Betal det som er ubestridt. Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, kan du deponere den omtvistede delen og betale resten (§ 49).

Kort oppsummert

• Loven har ingen egen regel om grunnforhold dårligere enn antatt, så kontrakten og reglene om pris og tilleggsvederlag avgjør hvem som bærer risikoen.
• Entreprenøren har krav på avtalt pris, og tillegg krever grunnlag i avtalen eller i reglene om endringer (§ 42), eller at kostnaden kommer av forhold på din side (§ 43).
• Entreprenøren skal si fra hvis han ser at planen ikke tjener deg, og unnlatelse kan begrense kravet hans.
• Krev skriftlig begrunnelse og avtale om et eventuelt tillegg før arbeidet starter.