Det finnes ikke ett riktig svar for alle – om det lønner seg å nedbetale fellesgjelden din gjennom en IN-ordning avhenger av renten på fellesgjelden sammenlignet med annen gjeld du har, hvor lenge du planlegger å bli boende, og hvor mye likvid kapital du er komfortabel med å binde i boligen. Denne artikkelen gir generell informasjon om hvordan du kan tenke rundt spørsmålet, og er ikke en individuell økonomisk eller juridisk anbefaling for din situasjon.

Start med å sammenligne renten

Det første du bør sjekke, er hvilken rente borettslagets fellesgjeld har, og sammenligne den med renten på din egen private gjeld – typisk boliglånet du har for å finansiere selve kjøpesummen for andelen, eventuelt forbrukslån eller annen dyrere gjeld. Har fellesgjelden en rente på 5 prosent og ditt private boliglån har 4,5 prosent, er det som regel mer lønnsomt å heller innbetale ekstra på det private lånet ditt, siden det gir størst rentebesparelse per krone du bruker. Har derimot fellesgjelden høyere rente enn ditt eget lån – noe som kan forekomme dersom laget har dyrere lånevilkår enn deg personlig – taler det for å prioritere nedbetaling av fellesgjelden.

Regneeksempel: to scenarier

Se for deg at du har 300 000 kroner tilgjengelig, en fellesgjeldsdel på 400 000 kroner til 5 prosent rente, og et privat boliglån på 1 500 000 kroner til 4,7 prosent rente.

Scenario 1 – nedbetale fellesgjeld: Du bruker 300 000 kroner til å redusere fellesgjeldsdelen din. Årlig rentebesparelse: 300 000 × 5 % = 15 000 kroner.

Scenario 2 – nedbetale privat boliglån: Du bruker samme beløp til ekstra avdrag på boliglånet. Årlig rentebesparelse: 300 000 × 4,7 % = 14 100 kroner.

I dette eksempelet gir nedbetaling av fellesgjelden marginalt bedre avkastning på pengene rent matematisk. Er rentedifferansen større – for eksempel om fellesgjelden koster 6 prosent og boliglånet 4 prosent – blir forskjellen langt mer markant, og fellesgjelden bør prioriteres. Er det motsatt, bør det private lånet prioriteres.

Rentefradraget er en viktig nyanse

Rentekostnader på fellesgjeld kan i mange borettslag kreves fratrukket direkte på din skattemelding, forutsatt at borettslaget rapporterer fordelingen riktig til Skatteetaten – på samme måte som du får fradrag for renter på ditt private boliglån. Nedbetaler du fellesgjelden din, mister du dette fradragsgrunnlaget for den nedbetalte delen, samtidig som du uansett ville fått tilsvarende fradrag på det private lånet dersom du heller nedbetalte det. Netto skattemessig er situasjonen derfor ofte nogenlunde lik uansett hvilket lån du velger å prioritere, men det er verdt å sjekke hvordan akkurat ditt borettslag håndterer rapporteringen, siden praksis kan variere.

Andre forhold som bør veie inn

Hvor lenge blir du boende? Nedbetaling av fellesgjeld gir avkastning over tid i form av lavere felleskostnader. Planlegger du å selge om ett til to år, rekker du kanskje ikke å hente ut gevinsten fullt ut, selv om en lavere fellesgjeld normalt også gjør boligen mer attraktiv for kjøpere og kan gi en høyere oppnådd salgssum.

Likviditet. Penger bundet i nedbetalt fellesgjeld er ikke lett tilgjengelige igjen dersom du får behov for kontanter senere – i motsetning til for eksempel et fond eller en bankkonto. Sørg for å ha en buffer igjen før du bruker større beløp på nedbetaling.

Fremtidige rehabiliteringsprosjekter. Er det varslet at borettslaget planlegger å ta opp nytt lån til et større vedlikeholdsprosjekt i nær fremtid, kan det være lurt å avvente til etter at dette er avklart, slik at du ikke nedbetaler en gjeld som uansett øker igjen kort tid etterpå.

Borettslagets økonomi og sikringsordning. En IN-ordning forutsetter normalt at laget har en sikringsordning for felleskostnader og en sunn økonomi for øvrig. Er du usikker på lagets økonomiske stilling, bør dette avklares før du binder store beløp i fellesgjelden.

Den psykologiske siden av forutsigbarhet. Utover det rent regnestykket opplever mange andelseiere det som en trygghet å redusere fremtidig eksponering mot renteendringer, selv om den matematiske gevinsten i enkelte tilfeller er tilnærmet lik uansett hvilket lån som nedbetales. Har du en lav risikotoleranse og ønsker mest mulig stabile, forutsigbare boutgifter fremover, kan dette i seg selv være et argument for å nedbetale fellesgjelden, uavhengig av om det gir noen kroner mer eller mindre i ren avkastning.

Hva om du er usikker på borettslagets fremtidige planer

Et moment som lett glemmes, er at nedbetaling av fellesgjeld er en beslutning basert på dagens gjeld – ikke nødvendigvis morgendagens. Har borettslaget signalisert at det vurderer et større rehabiliteringsprosjekt om noen år, kan det hende laget tar opp ny fellesgjeld før du har fått uttelling for nedbetalingen særlig lenge. Dette betyr ikke at nedbetaling er en dårlig idé i et slikt tilfelle, men det er en grunn til å sjekke referater fra generalforsamlinger og eventuelle vedlikeholdsplaner før du bestemmer deg, slik at du går inn i beslutningen med et realistisk bilde av hvor lenge besparelsen faktisk vil vare.

Kan du nedbetale gradvis i stedet for alt på én gang

De fleste IN-ordninger åpner for at du kan nedbetale i flere omganger, ikke bare med et fullt engangsbeløp. Er du usikker på om du vil bruke all tilgjengelig kapital på én gang, kan en delvis nedbetaling være en fornuftig mellomløsning: du reduserer noe av renterisikoen din uten å binde opp hele beløpet, og kan vurdere ytterligere nedbetaling senere når du har bedre oversikt over egen økonomi og borettslagets planer fremover.

Oppsummert

En tommelfingerregel er å sammenligne renten på fellesgjelden med renten på annen gjeld du har, og prioritere den dyreste gjelden først – uavhengig av om den er privat eller kollektiv. Har du ingen annen gjeld og god likviditet, kan nedbetaling av fellesgjeld være en trygg og forutsigbar måte å redusere fremtidige boutgifter på. Er du usikker, kan forretningsfører eller en uavhengig rådgiver bidra til å regne på nettopp ditt tilfelle.