Nei, ikke som hovedregel. Borettslagsloven bygger på en tanke om at de som eier boligene også skal bo i dem, og det stenger som utgangspunkt selskaper og andre juridiske personer ute som andelseiere. Dette er en av de klareste og mest praktisk viktige forskjellene mellom borettslag og andre eierformer som boligsameier og aksjeselskaper som eier utleiegårder, der selskapseie er langt mer utbredt og ukomplisert.

Hvorfor er selskapseie begrenset?

Formålet med begrensningen er å hindre at borettslagsboliger i stor skala kjøpes opp av selskaper for utleie eller investering, noe som ville undergravd hele ideen om borettslag som et bofellesskap for eierne selv. Dersom selskaper fritt kunne eie og leie ut andeler, ville det i praksis vært mulig å omgå både boplikt og reglene om én andel per person, ved at et selskap eide flere boliger og leide dem ut fortløpende. Loven er derfor konstruert for å holde denne typen eierskap utenfor, med mindre det er tale om klart avgrensede unntak.

Unntakene: hvem kan likevel eie som juridisk person?

Selv om hovedregelen stenger selskaper ute, åpner loven og enkelte vedtekter for et begrenset innslag av juridisk eierskap i visse situasjoner:

  • Det offentlige og allmennyttige aktører. Kommuner, fylkeskommuner, staten, og enkelte offentlig eide selskaper eller stiftelser med et sosialt boligformål kan i noen tilfeller eie andeler, typisk begrenset til en mindre andel av det totale antallet boliger i laget (ofte omtalt som en toppgrense på rundt 10 prosent i lag med et visst minsteantall boliger), for eksempel til bruk som kommunale utleieboliger for vanskeligstilte.
  • Arbeidsgivere som tilbyr ansattboliger. Enkelte vedtekter kan åpne for at arbeidsgivere eier en noe større andel (opp mot 20 prosent er nevnt i enkelte kilder) for å kunne tilby boliger til egne ansatte, dersom vedtektene i det konkrete laget har en slik bestemmelse.
  • Utbyggere og kredittytere i en overgangsperiode. En utbygger kan sitte som eier av usolgte andeler i en periode etter at et nytt borettslag er etablert, og en kredittyter (for eksempel en bank) kan i en begrenset periode, typisk et par år, overta en andel som sikkerhet for et lån dersom en andelseier misligholder sine forpliktelser.

Disse unntakene er nokså snevre og forutsetter ofte at vedtektene i det konkrete laget faktisk åpner for dem. Du bør derfor aldri legge til grunn at et selskap kan eie en andel uten å sjekke både loven og de konkrete vedtektene i det aktuelle borettslaget.

Hvorfor velger investorer sameier i stedet?

Nettopp fordi borettslagsloven stenger selskaper og investorer ute fra å eie andeler i normale tilfeller, er boligsameier og aksjeleiligheter langt mer populære blant investorer og utleieaktører som ønsker å bygge opp en portefølje av utleieboliger. I et boligsameie er det ingen tilsvarende lovbestemt begrensning på at et selskap eier én eller flere seksjoner, og eierseksjonsloven stiller ikke opp noe krav om at eieren selv skal bo i boligen. Dette er en av grunnene til at rene investeringsleiligheter og korttidsutleie i større byer i stor grad er konsentrert i sameier snarere enn i borettslag – borettslagsmodellen er rett og slett designet for å motvirke akkurat denne typen eierskap.

Hva skjer hvis et selskap likevel prøver å kjøpe?

Dersom et selskap legger inn bud på og vinner en budrunde på en andel i et borettslag der vedtektene ikke åpner for selskapseie, vil styret normalt nekte å godkjenne selskapet som ny andelseier når søknaden om godkjenning behandles. Konsekvensen er at handelen ikke kan gjennomføres som planlagt, og selskapet må eventuelt finne en annen løsning – for eksempel at en fysisk person tilknyttet selskapet står som formell kjøper i stedet.

Hva med enkeltpersonforetak?

Et enkeltpersonforetak er ikke et eget rettssubjekt atskilt fra innehaveren, i motsetning til et aksjeselskap. Kjøper du en andel gjennom enkeltpersonforetaket ditt, er det i realiteten deg som fysisk person som står som eier, ikke foretaket som sådan. Dette gjør at kjøp «gjennom» et enkeltpersonforetak normalt ikke støter på de samme begrensningene som gjelder for aksjeselskaper og andre selvstendige juridiske personer, forutsatt at du selv oppfyller de øvrige vilkårene, som boplikt.

Eksempel

Et eiendomsselskap ønsker å kjøpe en leilighet i et borettslag for å bruke den som langtidsutleiebolig i sin portefølje. Selskapet vinner budrunden, men når søknaden om godkjenning som ny andelseier behandles av styret, blir den avslått fordi vedtektene i laget ikke åpner for at juridiske personer eier andeler utover den kvoten som allerede er brukt opp av kommunen. Selskapet får dermed ikke gjennomført kjøpet slik det var tenkt, og kjøpekontrakten faller bort. Hadde daglig leder i selskapet i stedet lagt inn budet i eget navn som privatperson, med planer om selv å bo i leiligheten, ville kjøpet trolig gått gjennom uten problemer.

Oppsummering

Selskaper og andre juridiske personer kan som hovedregel ikke eie andel i et borettslag, fordi loven bygger på at eierne selv skal bo i boligene. Unntak finnes for det offentlige, enkelte allmennyttige aktører, arbeidsgivere med ansattboliger og utbyggere eller kredittytere i avgrensede overgangsperioder – men disse unntakene er snevre og avhenger av at vedtektene i det konkrete laget faktisk åpner for dem.