Hvem har ansvaret når huset ble plassert feil på tomten?

Hva som avgjør om det er en mangel

Det første spørsmålet er hva entreprenøren faktisk har ansvar for. Etter bustadoppføringslova § 25 er det en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med kravene i avtalen. Står det i kontrakten at han skal stikke ut huset (markere bygningens plass på tomten) og plassere det etter godkjente tegninger, har han tatt på seg ansvaret. Plasserer han det feil, er det en mangel.

Har du eller noen du svarer for gitt ham tegningene, målene eller grensepunktene, og feilen kommer derfra, regnes avviket ikke som en mangel. Paragrafen sier at mangel ikke foreligger når avviket skyldes forhold på forbrukerens side.

Når en landmåler eller en annen fagperson du selv har engasjert, har målt feil, ligger ansvaret i utgangspunktet i det forholdet. Har entreprenøren hatt grunn til å merke at målene var gale og ikke sagt fra, kan han likevel ha et ansvar etter regelen om å si fra (§ 8).

Hva som gjelder for plasseringen i plan- og bygningsloven

Plan- og bygningsloven stiller egne krav, og de gjelder uavhengig av hvem som har skylden. Etter § 29-4 skal kommunen godkjenne byggverkets plassering, høydeplassering og høyde. Hvis ikke en plan sier noe annet, skal byggverket ligge minst så langt fra nabogrensen som en forskrift sier, eller minst halve byggets høyde og ikke under fire meter. Kommunen kan godkjenne at huset ligger nærmere når naboen har gitt skriftlig samtykke.

Tiltakshaveren er ansvarlig overfor myndighetene for at tiltaket utføres i samsvar med kravene (§ 23-1). Når du bygger på egen tomt, er det som regel du som er tiltakshaver. Det betyr at kommunen kan henvende seg til deg, selv om feilen er entreprenørens. Du kan så kreve dekning av utgiftene du får.

Hva du kan kreve av entreprenøren

Er feilplasseringen en mangel han svarer for, har du flere krav:

• Retting. Du kan kreve at mangelen rettes hvis det ikke fører til kostnader eller ulemper som står i et urimelig forhold til det du oppnår (§ 32). Å flytte et ferdig hus er sjelden realistisk, men små avvik kan løses på andre måter.
• Prisavslag etter § 33, når mangelen ikke rettes eller ikke kan rettes.
• Erstatning for det økonomiske tapet du har fått, også uten at han har vært uaktsom (§ 35). Tapet må være noe du rimelig kunne regne med som mulig følge av mangelen (§ 36).

Erstatningen kan for eksempel dekke utgifter til nabosamtykke, og søknad om endring, så langt de er en rimelig følge av feilen. Selve beløpet er alltid avhengig av saken.

Slik melder du fra

Etter § 30 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Det er også en ytre grense på fem år etter overtakelsen. Er feilen oppdaget eller burde vært oppdaget ved overtakelsen, må du si fra så snart som mulig. Skriv derfor til entreprenøren med en gang, med beskrivelse, bilder og målinger.

Hva som gjelder hvis naboen eller kommunen reagerer

Du kan bli stilt overfor krav fra både nabo og kommune før du har fått svar fra entreprenøren. Ikke vent med å gi beskjed til entreprenøren. Samtidig bør du ikke gjøre avtaler med naboen som fritar entreprenøren, uten å avklare det først.

Er uenigheten gjenstand for en tvist med entreprenøren, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, jf. § 31.

Kort oppsummert

• Har entreprenøren tatt på seg utstikking og plassering og målt feil, er det en mangel han svarer for.
• Skyldes feilen tegninger, opplysninger eller målinger fra din side, er det ikke en mangel etter loven.
• Kommunen skal godkjenne plasseringen, og huset skal normalt ha minst fire meter til nabogrensen hvis planen ikke sier noe annet.
• Melding om at huset ble plassert feil på tomten må gis innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Krav kan være retting, prisavslag og erstatning for utgifter som er en rimelig følge av feilen.