Brannbilen kommer ikke frem til huset – mangel ved eiendommen?

Hva reglene sier om adkomst for brann- og redningsmannskap

Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at byggverk plasseres og utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til og i byggverket. Kravet gjelder ved oppføring. Hvor mye det betyr for et eldre hus, avhenger av hva som gjaldt da det ble bygd.

I regulert strøk kan grunn bare bebygges når offentlig vei, hovedledning for vann og avløp og hovedanlegg for overvann er opparbeidet slik loven krever (plan- og bygningsloven § 18-1). Er veien fram til huset ikke opparbeidet slik, kan det ha betydning for om huset i det hele tatt er lovlig bebygd. Brannvesenet kan gi pålegg med frist, og ved overhengende fare forby bruk.

Slik gikk det for Aud

Aud kjøpte et hus i en skråning, øverst i en smal blindvei. På visning kjørte hun selv opp uten problem. Måneden etter overtakelsen kom brannvesenet på tilsyn i nabolaget og ga muntlig beskjed om at de ikke uten videre kom fram med stigebil til huset hennes. Aud ble urolig og spurte selgeren om han hadde visst dette.

Selgeren svarte at han hadde bodd der i tretten år og aldri hatt problemer. Aud spurte brannvesenet om det fantes tidligere skriftlige tilbakemeldinger om adkomsten. Det viste seg at selgeren hadde fått et brev om adkomsten tre år før salget, og at brevet ba om å få fjernet en støttemur som sperret veien. Selgeren hadde ikke gjort noe med det og ikke nevnt det ved salget. Aud sendte brevet som dokumentasjon og fikk prisavslag som dekket kostnaden ved å rette adkomsten.

Når manglende adkomst for brannbil er en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Ved forbrukerkjøp gjelder det også brudd på offentligrettslige krav som gjaldt for eiendommen da avtalen ble inngått, med unntak for tilfeller der du ikke bygde på selgerens sakkunnskap eller vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Om kravene faktisk er brutt, må vurderes konkret. Bruk formuleringen at det kan være en mangel.

Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Brev fra brannvesenet eller kommunen om adkomsten er slike opplysninger. Megleren skal dessuten gi en skriftlig oppgave med blant annet eiendommens forhold til endelige offentlige planer, og oppgi om det finnes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Du kan ikke bruke mot selgeren noe du visste om eller burde ha visst om da du kjøpte (§ 3-10 første ledd). Adkomsten er synlig. Ser du en smal vei med bratt sving og ingen snuplass, kan det derfor bli vanskelig å hevde at du ikke kunne forvente noe.

Hva kommunen og brannvesenet kan kreve av eieren

Eieren skal holde byggverk og installasjoner i forsvarlig stand, slik at det ikke oppstår fare eller vesentlig ulempe (plan- og bygningsloven § 31-1). Kommunen kan gi pålegg om retting med frist og vedta tvangsmulkt, og skal først varsle skriftlig med minst tre ukers frist. Utgjør et byggverk umiddelbar fare, kan kommunen pålegge øyeblikkelig sikring uten forhåndsvarsel. Brannvesenet kan følge opp pålegg med tvangsmulkt.

Adkomst er ofte noe flere eiere deler eller noe kommunen eier. Da kan det være vanskelig å rette selv. Kartlegg hvem som eier veien og hvem som har vedlikeholdsplikten før du bestemmer deg for hva du krever av selgeren.

Slik dokumenterer du adkomsten og sier fra

Be brannvesenet om en skriftlig tilbakemelding, og be om å få se om det finnes tidligere tilsynsrapporter eller brev. Ta bilder av veien, målene og svingene. Spør kommunen om regulering og om hva som er godkjent.

Send selgeren skriftlig melding innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og skriv hva slags feil det er. Meldingen må komme senest fem år etter at du overtok. Hvordan du skriver den, og hva du bør legge ved, står i hvordan du reklamerer på en mangel ved boligkjøp og hvordan du dokumenterer en mangel ved boligen. Hele bildet finner du i pilaren om mangler ingen tenker på. Forhold ved tomta som ingen nevnte, tas også opp i saken om en vindutsatt tomt som ingen nevnte.

Kort oppsummert

• Manglende adkomst for brannbil kan være en mangel ved eiendommen, men bare hvis offentlige krav ikke var oppfylt, eller selgeren tidde om noe du hadde grunn til å få vite.
• Alder, beliggenhet og hva som er synlig på visning teller med i vurderingen.
• Brev fra brannvesenet eller kommunen om adkomsten er de viktigste bevisene.
• Kommunen og brannvesenet kan gi pålegg til deg som eier, og kravet mot selgeren vurderes separat.