Fra aksept til overtakelse: 5 ting som kan gå galt

1. Boligen blir skadet

Risikoen for boligen går over på kjøperen når han har overtatt bruken (avhendingslova § 2-4). Til da er det selgeren som bærer den. Brann, vannskade eller storm mellom aksept og overtakelse er derfor i utgangspunktet hans problem. Har selgeren forsikret boligen, har du retten etter forsikringen hvis skaden skjer etter at avtalen ble bindende, og selgeren må overføre den til deg når du krever det.

Er det du som har forsinket overtakelsen, går risikoen over til deg fra det tidspunktet du kunne ha overtatt. Du finner mer om dette i Skade mellom kontrakt og overtakelse – hvem bærer risikoen?.

2. Kjøperen får ikke finansieringen på plass

Får ikke kjøperen lånet eller betaler ikke i tide, kan selgeren kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og holde tilbake sin ytelse (§ 5-1). Selgeren har ikke plikt til å gi skjøte eller bruken før kjøperen har oppfylt, med mindre han har gitt utsettelse (§ 5-5). Heving forutsetter at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller at kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt.

Som kjøper bør du derfor si fra til selgeren så tidlig som mulig hvis finansieringen skulle svikte. En avtalt utsettelse på papir er langt bedre enn å bli stående uten svar. Hvordan selgeren kan gå fram, står i Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?.

3. Selgeren eller kjøperen dør

Hva som skjer med en inngått kjøpsavtale når en av partene dør før overtakelsen, er ikke særskilt regulert i avhendingslova. Utgangspunktet er at avtalen står seg for dødsboet. Hvordan det får virkning i praksis, avhenger av kontraktens vilkår og av hva som ellers er avtalt.

Her er det lurt å ta det rolig. Kjøpsavtalen faller ikke bort av seg selv, så ikke anta at handelen er over før dere har avklart det skriftlig. Les mer i Selger døde mellom aksept og overtakelse – står handelen?.

4. Selgeren blir sittende eller etterlater boligen i rot

Har ikke partene avtalt noe annet, kan du kreve skjøte og bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at du har oppfylt dine plikter (§ 2-3). Når du overtar, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen ellers ryddet (§ 2-2). Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene til overtakelsen (§ 2-5).

Blir selgeren værende, er han i forsinkelse. Da kan du kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-1). Skriv en dato i en melding til ham, og sørg for at du har det på skrift. Overtakelsesbefaringen er stedet der du merker at oppryddingen ikke er gjort, og der du krever den utført.

5. Du oppdager noe om boligen etter aksept, slik Hege gjorde

Hege hadde akseptert et bud på en enebolig og skulle overta om åtte uker. Tre uker senere fortalte en nabo henne at en større bygning på nabotomten hadde vært et tvistepunkt i mange år, og at det hadde vært flere skriftlige klager. Selgeren hadde ikke nevnt det.

Hege skrev til selgeren og spurte om han kjente til saken og hva den gikk ut på. Han svarte at han kjente til noe, men ikke hadde trodd det var viktig. Hege ba da om å få se alle dokumentene. Loven sier at eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det virket inn på avtalen (§ 3-7). Mangel vurderes ut fra tidspunktet risikoen gikk over på kjøperen (§ 3-1), så oppdager du noe før overtakelsen, står du sterkere når du krever avklaring. Hege fikk dokumentene, og etter å ha gått gjennom dem avtalte partene at selgeren lot henne beholde en prisreduksjon.

Kjenner du til noe ved avtaleinngåelsen, kan du ikke bruke det som mangel etterpå (§ 3-10). Derfor er det lurt å si fra straks du får vite noe. Kan du nekte å overta? Det tar Når kan jeg nekte overtakelse? for seg, og Alvorlige naboforhold oppdaget etter aksept, før overtakelse gjelder tilfellet Hege sto i.

Kort oppsummert

• Fra aksept til overtakelse bærer selgeren risikoen for boligen, med mindre du selv forsinker overtakelsen.
• Sviktende finansiering gir selgeren rett til oppfyllelse, erstatning og etter omstendighetene heving.
• Dør en av partene, står kjøpsavtalen som utgangspunkt for dødsboet.
• Blir selgeren sittende eller etterlater boligen i rot, kan du kreve oppfyllelse og holde tilbake kjøpesummen.
• Oppdager du noe nytt om boligen før overtakelsen, si fra til selgeren med en gang og be om dokumentasjon.