Selger døde mellom aksept og overtakelse – står handelen?

Utgangspunktet: avtalen faller ikke bort ved dødsfallet

Loven sier ikke at en kjøpsavtale om bolig opphører når selgeren dør. Hva som skjer med en inngått avtale når en av partene dør før overtakelsen, er ikke særskilt regulert i avhendingslova. Utgangspunktet er derfor at avtalen står seg for dødsboet. Arvingene skal etter arveloven sørge for at boets og arvelaterens forpliktelser dekkes under skiftet, og en bindende kjøpsavtale er en slik forpliktelse.

Det betyr at du ikke uten videre kan trekke deg, og at dødsboet ikke uten videre kan si nei til deg. Avtalen ble bindende da aksepten og de øvrige vilkårene var på plass. Har du forbehold i avtalen, for eksempel om finansiering, gjelder de på vanlig måte.

Hvem gjennomfører handelen for selgeren?

Skjøtet må signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel (den som står som eier i grunnboken), og underskriften må bevitnes av to myndige personer. Når eieren er død, må det derfor ordnes hvem som har rett til å skrive under. Det kan ta tid, og hvordan det løses, avhenger av hvordan boet skiftes.

Skal dødsboet skiftes privat, må minst én myndig arving overfor retten påta seg ansvaret for arvelaterens forpliktelser innen 60 dager etter dødsfallet, eller innen en annen frist retten setter. Har flere arvinger påtatt seg ansvaret, er de fullt og solidarisk ansvarlige, mens de øvrige arvingene svarer bare inntil verdien av sin arv. Hvordan ansvaret ser ut for krav som oppstår fordi dødsboet selv har solgt boligen, er ikke avklart i loven, og det bør du ikke forutsette noe om.

Forsinket overtakelse: kravene dine

Får ikke dødsboet gitt deg skjøte eller bruken til rett tid, gjelder reglene om selgerens forsinkelse. Du kan kreve at avtalen oppfylles, heve kjøpet, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Du kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis selgeren ikke overlater bruken innen en rimelig tilleggsfrist du selv setter. Skal du ha en rimelig frist, bør den være skriftlig og tydelig.

Hva som er «rimelig», avhenger av situasjonen. En kort utsettelse fordi arvingene må ordne fullmakter og signaturer er noe annet enn et boligsalg som står stille i månedsvis. Du har også plikt til å begrense tapet ditt, for eksempel ved å si fra tidlig hvis du må leie noe midlertidig. Se hva du kan kreve når overtakelsen utsettes for detaljene.

Kostnader, penger og risiko i mellomtiden

Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene ved boligen fram til du overtar bruken. Det gjelder også når selgeren er død, så boet betaler for strøm, kommunale avgifter og annet fram til overtakelsen. Risikoen for boligen går først over på deg når du har overtatt bruken.

Blir boligen skadet i mellomtiden, har du retten etter selgerens forsikring hvis den er tegnet, med mindre selgeren kan si seg løst fra avtalen. Les mer om skader i hva som skjer hvis boligen skades før overtakelsen. Har du betalt noe av kjøpesummen på forhånd uten å ha fått hjemmel eller overtatt bruken, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake.

Vær forsiktig med å betale mer enn avtalt før du vet at dødsboet kan gi deg skjøte. Oppgjøret skal gå gjennom megleren, som skal sørge for at du har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres.

Slik gikk det for Pekka

Pekka hadde kjøpt en enebolig med overtakelse 1. oktober. To uker før døde selgeren. Datteren tok kontakt med megleren og sa at familien ville gjennomføre handelen, men at de trengte tid til å avklare hvem som skulle signere.

Pekka bekreftet skriftlig at han fortsatt ville kjøpe, og satte en tidsramme på fire uker. Han holdt tilbake kjøpesummen til skjøtet var klart, og la ikke ut noe på forhånd. Arvingene ordnet signaturene, og skjøtet ble sendt til Kartverket. Overtakelsen ble skjøvet fra 1. oktober til slutten av måneden, og Pekka ble ikke sittende med noe tap ut over noen ekstra uker med husleie.

Slik verner du deg som kjøper

Si fra til megleren så tidlig som mulig, og skriv ned hva som blir avtalt om ny dato. Be om skriftlig bekreftelse på hvem som handler på vegne av dødsboet. Ikke betal til noen andre enn megleren, og hold igjen betaling til rettsvernet er i orden.

Vurder også hva som skjer hvis handelen blir vesentlig forsinket. Da er det mulig å sette en skriftlig tilleggsfrist, og går fristen ut, kan du heve. Er kjøpet en del av en boligkjede, der du selv må selge først, er det klokt å si fra til de andre partene tidlig.

Den bredere oversikten over hva som kan gå galt mellom aksept og overtakelse, står i fra aksept til overtakelse: fem ting som kan gå galt. Er pengene det som skaper problemer, se pilaren om kjøpesummen.

Kort oppsummert

• Dør selgeren før overtakelsen, står handelen som utgangspunkt, og dødsboet må gjennomføre den.
• Avhendingslova har ingen egen regel om selger død før overtakelse, så du må se på forsinkelsesreglene.
• Skjøtet må signeres av noen som har rett til det på boets vegne, og det kan gjøre overtakelsen sen.
• Hold tilbake pengene til rettsvernet er i orden, og sett en skriftlig tilleggsfrist hvis handelen drar ut.