Kan bortfester kreve at jeg rydder tomta når festet opphører?

Rydde tomta ved opphør av festet: dette krever § 39

Tomtefesteloven § 39 sier at når et tomtefeste skal avvikles, har festeren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste innretninger som han har på tomta. Bortfesteren kan kreve at de foreløpig blir stående som sikkerhet for krav han mener å ha, men må da innen rimelig tid ta steg for å få kravet avgjort rettslig.

Festeren må også ta bort løsøre, rydde opp etter seg og gjennomføre nødvendige tiltak for å sikre mot skade eller fare for skade. Det du ikke tar bort innen rimelig tid etter at du har fått skriftlig oppfordring om det, tilfaller bortfesteren uten vederlag.

Reglene i § 39 gjelder bare så langt noe annet ikke følger av avtalen. Står det i festekontrakten noe annet om hva som skal skje med bygningene, for eksempel at de tilfaller grunneieren mot en viss sum, er det kontrakten som gjelder. Lengden på «rimelig tid» er ikke fastsatt i loven, og vurderes etter hva som er praktisk mulig: å rive en hytte og kjøre vekk massene tar lengre tid enn å hente ut et bålhus.

Når kan bortfesteren overta husene mot vederlag

Ville borttakingen føre til at verdier går til spille i utrengsmål, kan både du og bortfesteren få rett til å kreve at bortfesteren tar over husene og de faste innretningene mot vederlag (§ 40). Det er et unntak fra hovedregelen om at du rydder selv.

Unntaket gjelder ikke hvis du som fester kan kreve tomta innløst, eller hvis bortfesteren tilbyr deg å innløse den til en sum satt etter § 37. Forutsetningen er at verken bortfesterens rettsgrunnlag, avtalen eller andre forhold hindrer innløsning. Har du rett til å innløse, bør du heller bruke den retten enn å legge opp til at bortfesteren skal overta huset.

Er tvisten om rett og plikt til overtakelse, avgjøres den ved skjønn, med mindre partene har avtalt eller blir enige om en annen måte.

Hva vederlaget settes til

Vederlaget avhenger av hvem som krever overtakelse (§ 41). Krever bortfesteren overtakelse, settes vederlaget til hva det ville koste å føre opp tilsvarende hus og innretninger på overtakelsestidspunktet, med fradrag for verdifall på grunn av alder og bruk i festetiden.

Krever du som fester overtakelse, settes vederlaget til den verdien husene og innretningene har for bortfesteren. Er avviklingen skyldt mislighold fra festeren, eller en oppsigelse som ikke har sammenheng med tyngre festevilkår, kan vederlaget settes lavere. Du kan dessuten kreve en rimelig godtgjørelse for verdiøkning du selv har tilført tomta med egne tiltak eller med tilskudd til tiltak andre har gjort.

Den som har krevd overtakelse, kan gå fra kravet hvis han sier fra innen fire uker etter at vederlaget er endelig fastsatt.

Når festet faktisk avvikles

Plikten til å rydde oppstår når festet avvikles. For bolig- og fritidstomt i nye avtaler skjer det som hovedregel når du selv sier opp festet, og det er sjelden at bortfesteren kan avvikle festet mot din vilje. Han kan heve ved vesentlig mislighold fra deg (§ 30), men for bolig- og hyttetomt med hus på kan han ikke heve fordi du betaler festeavgiften for sent.

Les mer om hva som skjer med bygningene i hva som skjer med huset når festet opphører og om vederlag for bygninger ved opphør av feste.

Kort oppsummert

• Ja, bortfesteren kan som hovedregel kreve at du rydder tomta når festet opphører. Du har både rett og plikt til å ta bort hus, løsøre og faste innretninger og til å sikre tomta (§ 39).
• Det du ikke tar bort innen rimelig tid etter skriftlig oppfordring, tilfaller bortfesteren uten vederlag.
• Står verdier til å gå tapt, kan en av partene kreve at bortfesteren overtar husene mot vederlag (§§ 40 og 41), men ikke hvis du kan kreve tomta innløst.
• Kontrakten kan avtale noe annet om opphør, og tvister om overtakelse og vederlag avgjøres ved skjønn.