§ 15-3. Erstatning for tap ved reguleringsplan

Plan- og bygningsloven·LOV-2008-06-27-71

Kort oppsummert

Ødelegger reguleringsplanen eiendommen som byggetomt, eller gjør landbrukseiendom ulønnsom, skal kommunen betale erstatning ved skjønn.
Kravet må settes fram innen tre år etter at vedtaket er gjort kjent eller planen kunngjort.
Staten betaler når departementet har vedtatt planen, hvis ikke noe annet er bestemt.
Naboer kan få erstatning fra en eier som får vesentlig bedre utnytting, opp til verdiøkningen.

Lovteksten ordrett

Medfører en reguleringsplan ved bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn med mindre den erverver eiendommen i medhold av § 16-9. Det samme gjelder hvis reguleringsplan medfører at eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende. Ved regulering av naturvernområder etter loven her skal kommunen betale erstatning etter skjønn i samsvar med naturmangfoldloven §§ 50 og 51.

Krav om erstatning må være satt fram senest tre år etter at vedtak er gjort kjent etter § 12-12 fjerde ledd, eller at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12-12 femte ledd.

Er grunnen bebygd, har eieren eller festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet må i så fall være satt fram senest tre år etter dette tidspunkt.

Erstatning for tap ved reguleringsplan som blir utarbeidet og vedtatt av departementet eller av kommunen i medhold av § 6-4, skal betales av staten når ikke annet er bestemt.

Når en eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet, kan deres eiere eller festere ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av den førstnevnte eiendom. Erstatningsbeløpet kan ikke settes høyere enn den verdiøkning som den bedre utnytting medfører for vedkommende eiendom, etter fradrag for de refusjonsbeløp som eieren eller festeren i tilfelle er blitt tilpliktet å betale i medhold av bestemmelsene i lovens kapittel 18 som følge av eiendommens utnytting.

Krav om erstatning må være satt fram senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt. Eier eller fester av eiendom som gis bedre utnytting, kan kreve forhåndsskjønn til avgjørelse av erstatningsspørsmålet når endelig reguleringsplan foreligger. Erstatningsbeløpet forfaller til betaling når byggearbeider er satt i gang, men tidligst tre måneder etter at beløpet er endelig fastsatt.

Kilde: Lovdata — Plan- og bygningsloven § 15-3

Hva betyr dette?

Paragrafen sikrer erstatning når en reguleringsplan rammer en eiendom økonomisk. Hovedregelen gjelder en eiendom som blir ødelagt som byggetomt, for eksempel fordi planen setter byggegrense innenfor veglinjen, og som heller ikke kan brukes på annen regningssvarende måte. Kommunen skal da betale erstatning fastsatt ved skjønn (en rettslig vurdering av beløpet), med mindre den i stedet erverver eiendommen etter § 16-9. Det samme gjelder landbrukseiendom som ikke lenger kan drives med lønnsomhet. Ved regulering av naturvernområder følger erstatningen naturmangfoldloven §§ 50 og 51.

Kravet har en frist på tre år. Den løper fra vedtaket er gjort kjent eller planen kunngjort etter § 12-12. Er grunnen bebygd, oppstår kravet når bebyggelsen er fjernet, og tre år løper da fra det tidspunktet. Har departementet utarbeidet og vedtatt planen, eller kommunen vedtatt den etter § 6-4 (statlig arealplan), er det staten som betaler, hvis ikke noe annet er bestemt.

Femte ledd gjelder en annen situasjon. En eiendom bebygges med vesentlig bedre utnytting enn andre i området, og verdien på de andre faller betydelig. Eierne eller festerne av de andre eiendommene kan da få erstatning ved skjønn fra eieren av den høyt utnyttede eiendommen. Beløpet kan ikke være høyere enn verdiøkningen den bedre utnyttingen gir, etter at refusjonsbeløp etter kapittel 18 er trukket fra. Fristen for kravet er tre måneder fra byggetillatelsen ble gitt. Eieren eller festeren av eiendommen som får bedre utnytting, kan kreve forhåndsskjønn når endelig plan foreligger. Beløpet forfaller når byggearbeidene starter, men ikke før tre måneder etter endelig fastsettelse.

§ 15-1 gjelder innløsning når eiendommen bare er avsatt i kommuneplanens arealdel, og § 15-2 gir eieren rett til å kreve ekspropriasjon straks etter en reguleringsplan. § 16-9 lar retten, ved samme skjønn, avgjøre at kommunen kan ekspropriere eiendommen hvis vilkårene for erstatning er oppfylt og kommunen har en grunnet interesse. Ekspropriasjon er definert i § 16-1. § 16-11 viser til denne paragrafen.

Eksempel: En reguleringsplan setter byggegrense slik at en tomt ikke lenger kan bebygges eller brukes på annen lønnsom måte. Eieren fremmer krav innen tre år etter kunngjøringen. Kommunen betaler erstatning etter skjønn, eller kan velge å erverve tomten.

Relaterte paragrafer

Alle §§ i plan- og bygningsloven →