§ 10-3. Utleieren kan kreve erstatning hvis du ikke leverer riktig
Leverer du boligen for sent, kan utleieren kreve leie for forsinkelsesperioden. Leverer du den i dårligere stand enn avtalt, kan han kreve utbedringskostnader. Kravet må fremsettes innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen.
Lovteksten ordrett
Stilles ikke husrommet til utleierens disposisjon den dagen leieforholdet er opphørt, kan utleieren kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil leierens bruk opphører.
Er husrommet i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Kravet må være framsatt innen rimelig tid etter at utleieren burde ha oppdaget mangelen. Regelen i annet punktum gjelder ikke dersom leieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll, som leieren ikke med rimelighet kunne forventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.
Skyldes misligholdet en tredjeperson som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å sette husrommet i stand, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter reglene i tredje ledd.
Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.
Reglene i tredje, fjerde og femte ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som er nevnt i § 5-8 fjerde ledd.
Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, femte og sjette ledd tilsvarende.
Hva betyr dette?
Utflyttingsdagen er en konkret dato. Bor du lenger enn den — plikter du å betale tilsvarende husleie for de dagene du ble for lenge.
Forsinkelse: Er du ikke ute på opphørsdagen, kan utleieren kreve leie tilsvarende den avtalte husleien frem til du faktisk er ute. Ikke mer, ikke mindre.
Skader og mangler: Er boligen i dårligere stand enn hva § 10-2 krever — skader utover alminnelig slit og elde, dårlig rengjøring, eiendeler igjen — kan utleieren kreve kostnadene ved utbedring. Men:
Én: Han kan bare kreve nødvendige utgifter — ikke overdreven oppgradering.
To: Han må fremsette kravet innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Venter han for lenge, mister han retten til å kreve for akkurat den mangelen.
Ditt forsvar: Kan du godtgjøre at mangelen skyldes noe utenfor din kontroll — noe du ikke kunne forutsett eller unngått — faller erstatningsplikten bort.
Eksempler
Lars er ikke ute av leiligheten den avtalte utflyttingsdagen. Han trenger tre dager ekstra. Utleieren kan kreve husleie for tre dager — altså 3/30 av månedshusleien. Er husleien 12 000 kr, er det 1 200 kr.
Marius leverer leiligheten tilbake, men utleieren oppdager fire måneder senere at det er fuktskader bak et skap. Har skadene vært der siden Marius bodde der, og utleieren burde oppdaget det ved befaring — er det muligens for sent å fremsette kravet. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid.
Vanlige feil
- Tror at depositumet er utleierens eneste alternativ. Depositumet er én sikkerhetsventil — utleieren kan kreve mer enn depositumet i erstatning om skadene er store nok.
- Glemmer å delta på utflyttingsbefaring. Uten befaring er det vanskeligere å vite hva som ble registrert og av hvem.
- Forlater boligen uten å levere nøklene formelt. Tilbakelevering skjer først når utleieren har nøklene og uhindret tilgang.
Hva bør du gjøre?
Sørg for å være ute til rett tid. Hold befaring med utleieren og sørg for at dere er enige om tilstanden. Lever nøkler mot kvittering. Ta bilder av alt. Spar på dokumentasjonen i minst ett år etter utflytting.
Gjelder denne paragrafen saken din?
Beskriv saken med egne ord, så får du en gratis vurdering av den med en gang.
- § 10-2Kravene til tilbakelevering
- § 3-5Depositum og utbetalingsprosessen
- § 5-8Leierens erstatningsansvar
- § 2-14Direkte og indirekte tap