Hva skjer når næringsleien er utløpt og jeg fortsatt bruker lokalet?
Blir du sittende i lokalet etter at næringsleien er utløpt, avgjør tiden og utleiers reaksjon hva som skjer. Fortsetter leieforholdet mer enn tre måneder etter avtalt leietid uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte, blir avtalen tidsubestemt. Har utleier skriftlig bedt deg flytte, blir den ikke det, og du må ut. Bruker du lokalet etter utløpet uten å ha rett til det, kan utleier kreve vederlag som tilsvarer avtalt leie.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
De første tre månedene etter utløpet
En tidsbestemt leieavtale opphører ved utløpet av den avtalte leietiden, uten at noen sier opp. Etter det har du ikke lenger rett til å bruke lokalet. Det følger av husleieloven § 9-2, som du finner i husleieloven. Den dagen leieforholdet opphører, skal du stille lokalet med tilbehør til utleierens disposisjon.
Blir du sittende, kan utleier kreve at du flytter. Han kan også kreve vederlag for bruken. Stilles ikke husrommet til hans disposisjon den dagen leieforholdet opphører, kan han kreve vederlag tilsvarende avtalt leie inntil bruken din opphører (husleieloven § 10-3). Flytter du ikke frivillig, kan han begjære tvangsfravikelse, altså få hjelp fra namsmannen til å få deg ut.
Etter tre måneder uten skriftlig oppfordring
Loven har en egen regel for den som blir sittende uten at noen sier noe. Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietiden, uten at utleier skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt. Det betyr at avtalen fortsetter uten sluttdato.
Fristen på tre måneder regnes fra den dagen den opprinnelige leietiden gikk ut. Utleier har altså en periode der han kan reagere. Gjør han ingenting, mister han retten til å kreve at du flytter bare fordi tiden er ute. Han må i stedet si opp avtalen.
Hva som teller som oppfordring
Oppfordringen må være skriftlig. En muntlig beskjed i gangen eller på telefon er ikke nok. Utleier bør sende et brev eller en melding som kan dokumenteres, og som tydelig sier at han forventer at du flytter. Et brev som bare minner om at avtalen er utløpt, uten å be deg flytte, er mer usikkert. Kommer oppfordringen innen tre måneder, blir avtalen ikke tidsubestemt.
Sender utleier en slik oppfordring, har du ikke rett til å bli. Du kan forhandle om en ny avtale, men utleier har ingen plikt til å gå med på det.
Hva som gjelder etter at avtalen er blitt tidsubestemt
Når avtalen er tidsubestemt, kan begge parter si den opp. Fristen er tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned, hvis ikke annet er avtalt (husleieloven § 9-6). Skal utleier si opp, må han gjøre det skriftlig og med begrunnelse, og oppsigelsen må opplyse om at du kan protestere skriftlig innen én måned (husleieloven § 9-7). Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Protesterer du i tide, kan retten sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig.
Det betyr at du får en viss ro når avtalen er blitt tidsubestemt. Utleier kan ikke bare kreve at du flytter dagen etter. Han må følge fristen og formkravene.
Kontrakten kan gi andre regler
Bestemmelsen om overgang til tidsubestemt leie er ikke blant reglene som er ufravikelige for lokaler. Kontrakten kan derfor si noe annet. Den kan gi leietaker en opsjon på forlengelse, la avtalen fornyes automatisk for en ny periode, eller fastslå at leietaker uten unntak må flytte når tiden er ute. Les kontrakten, og se særlig etter ord som opsjon, forlengelse og fornyelse. Mange næringskontrakter krever at du melder om opsjon med et visst varsel før utløpet, og har du ikke gjort det i tide, kan retten være borte.
Omar og verkstedet
Omar leier et verkstedlokale på en tidsbestemt avtale som utløper 30. april. Ingenting skjer, og han fortsetter å drive verkstedet. Utleier sier ikke noe i mai. 20. juni sender utleier en e-post der han skriver at han forventer at Omar flytter ut innen utgangen av juli.
Siden oppfordringen kom innen tre måneder og er skriftlig, har ikke avtalen blitt tidsubestemt. Omar må flytte, og fra 1. mai til han flytter, kan utleier kreve vederlag tilsvarende avtalt leie.
Hadde utleier ikke skrevet noe før 1. august, ville avtalen vært tidsubestemt fra da. Ville utleier da at Omar skulle ut, måtte han si opp skriftlig, med begrunnelse og protestopplysning. Sier han opp i september, opphører avtalen 31. desember.
Slik går du frem
- Se på sluttdatoen i kontrakten og regn ut når tre måneder er gått.
- Spør utleier tidlig om han vil forlenge, og få svaret skriftlig.
- Ta vare på e-poster og brev fra utleier, særlig alt som ber deg flytte.
- Vil du bli, bør du få en ny skriftlig avtale i stedet for å vente på at den blir tidsubestemt.
- Vil du flytte, si fra skriftlig og avtal en dato for tilbakelevering.
Kort oppsummert
- Når næringsleien er utløpt og du fortsatt bruker lokalet, kan utleier kreve at du flytter og betaler vederlag tilsvarende avtalt leie.
- Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte, blir avtalen tidsubestemt.
- Oppfordringen må være skriftlig og komme innen de tre månedene.
- Etter at avtalen er blitt tidsubestemt, gjelder tre måneders oppsigelsesfrist og lovens formkrav til utleiers oppsigelse.
- Kontrakten kan gi opsjon, automatisk fornyelse eller andre regler, så les den først.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.