Eierseksjonsloven

§ 22b — Slik skal planen for sammenslåing se ut

Du kan ikke be beboerne stemme om sammenslåing uten en skikkelig plan. Dette er dokumentene styret må legge ved innkallingen til årsmøtet.

Kort svar

Styret må lage en konkret plan før årsmøtet kan stemme over sammenslåing av to sameier. Planen må inneholde gårds- og bruksnummer, forslag til nye vedtekter, oversikt over de nye eierbrøkene, og det siste regnskapet til begge sameiene.

Paragraftekst

Styret skal senest i innkallingen til årsmøtet legge frem en plan for sammenslåingen som minst viser a. en angivelse av sameiene med gårds-, bruks- og seksjonsnummer b. et forslag til nye vedtekter for det utvidede sameiet c. en utregning av sameiebrøker i det utvidede sameiet d. det siste årsregnskapet, den siste årsmeldingen og revisjonsmeldingen hvis det foreligger for de sameiene som skal slås sammen. Departementet kan i forskrift fastsette at søknad om sammenslåing og vedleggene til denne skal fremsettes på fastsatte blanketter.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Å slå sammen to sameier er en enorm beslutning. Loven sikrer at beboerne ikke blir bedt om å stemme over noe de ikke forstår. Du som beboer skal ikke måtte kjøpe "katta i sekken".

Derfor har loven laget en sjekkliste for styret. Før styret sender ut innkallingen til årsmøtet (som skal sendes senest åtte dager før møtet), må de ha dette klart i et dokument som sendes til alle eierne: 1. Hvem er vi? De nøyaktige eiendomsnumrene til de to sameiene. 2. De nye reglene. Når man slår seg sammen, opphører de gamle vedtektene, og nye må lages. Disse må ligge vedlagt. Kanskje det ene sameiet tillot hunder, og det andre ikke? Slike ting må avklares i forslaget. 3. Den nye regningen. Felleskostnader fordeles etter en brøk. Siden kaken blir større, må brøken regnes om. Du har krav på å se akkurat hva din nye eierandel i storsameiet blir, før du stemmer. 4. Den økonomiske helsen. Kanskje nabosameiet har en kjempegjeld du ikke vet om? For å unngå skjulte overraskelser, må regnskapene og revisors rapport fra begge sameiene legges ved.

Eksempel

Eksempel · Jonas og overraskelsesgjelden

Jonas eier en leilighet i Sameiet Furu. Styret sender ut en innkalling der de ber folk stemme over å slå seg sammen med nabosameiet Gran. I papirene Jonas får tilsendt, ser han på regnskapet (som loven tvinger styret til å legge ved) at Gran har to millioner i utestående gjeld for takreparasjoner. Jonas skjønner at han vil bli medansvarlig for denne gjelden hvis de slår seg sammen. Han drar på årsmøtet og stemmer "nei". Uten kravet om regnskap i § 22 b ville Jonas kanskje ikke fått vite om dette før det var for sent.

Vanlige feil

Styret glemmer å legge ved det andre sameiets regnskap og stoler bare på muntlige løfter
Styret ber årsmøtet vedta sammenslåingen, og sier "vi fikser de nye vedtektene senere" (dette er ulovlig, de må vedtas samtidig)
Å unnlate å regne ut de nye brøkene slik at eierne forstår sin fremtidige felleskostnad

Hva bør du gjøre?

Hvis du sitter i styret og forbereder sammenslåing: Lag et ryddig "Sammenslåingsdokument". Ha ett kapittel for hvert av de fire punktene i loven. Krev at nabosameiet gir dere sine nyeste, reviderte regnskap god tid i forveien. Bruk god tid på å forklare eierne hvordan brøken ble regnet ut — dette er det som oftest skaper mistenksomhet.

Dumme spørsmål

Hva om vi ikke har revisor?

Små sameier (under 21 seksjoner) har ikke plikt til å ha revisor etter loven. Hvis dere ikke har det, er det selvsagt bare det signerte årsregnskapet dere legger ved (bokstav d sier "hvis det foreligger").

Må innkallingen sendes på papir?

Nei, den kan sendes elektronisk (for eksempel i Vibbo eller på e-post) til de som ikke har reservert seg mot digital kommunikasjon. Men selve PDF-en med planen må inneholde all informasjon loven krever.