Eierseksjonsloven

§ 23a — Unntak for selskaper som tilbyr leie-til-eie og deleie

Sliter du med å få boliglån? Regjeringen har åpnet for at selskaper som hjelper folk inn på boligmarkedet, får eie flere boliger i sameiet enn vanlig.

Kort svar

For å hjelpe folk inn på boligmarkedet, gjelder ikke forbudet mot å eie mer enn to leiligheter for selskaper som tilbyr "leie-til-eie" eller "deleie". De kan få eie opptil halvparten (50 prosent) av boligene i ett sameie, forutsatt at de følger statens regler for slike avtaler.

Paragraftekst

Med leie til eie menes i denne loven avtale mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer om leie av bolig, der den eller de fysiske personene innenfor en tidsbestemt periode har rett til å kjøpe boligen. Med deleie menes i denne loven avtale om delt eierskap av en bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer, der den eller de fysiske personene har rett til å kjøpe hele boligen. Den eller de fysiske personene må eie minst 50 prosent av boligen og ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen. Departementet kan gi forskrift om unntak fra begrensningen i adgangen til å kjøpe eller på annen måte erverve boligseksjoner etter § 23, slik at inntil 50 prosent av boligseksjonene i sameiet kan erverves av juridiske personer som tilbyr en bolig med avtale om leie til eie eller deleie. Forskriften skal stille nærmere vilkår til avtalene om leie til eie og deleie.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Etter regelen i § 23 får ingen eie mer enn to leiligheter i et bygg. Men fordi unge sliter tungt med å få lån (manglende egenkapital), har bransjen laget nye ordninger:

Leie-til-eie: Du leier leiligheten, og prisen du eventuelt kan kjøpe den for, låses. Ofte bygger du opp egenkapital gjennom leien. Etter for eksempel tre år kan du velge å kjøpe boligen.
Deleie: Du har råd til halvparten, og et boligselskap kjøper den andre halvparten. Du bor der og betaler renter på ditt eget lån, pluss en liten leie til selskapet for deres halvpart. Målet er at du senere kjøper ut selskapet helt.

Hvis et selskap (en juridisk person) tilbyr dette over hele landet, trenger de å eie hundrevis av leiligheter. Loven gir dem lov til å omgå den strenge grensen på to boliger. Et slikt selskap kan lovlig eie inntil 50 % av alle boligseksjonene i ett enkelt eierseksjonssameie.

Forutsetningen er at de driver ekte leie-til-eie og deleie. De kan ikke bruke dette som skalkeskjul for vanlig Airbnb eller vanlig utleie.

Eksempel

Eksempel · OBOS Bostart

Kari (24) har fast jobb, men ikke nok spart opp til de 15 % i egenkapital banken krever for å kjøpe en 3-roms på Løren. Et eiendomsselskap eier ti av de tjue leilighetene i bygget hennes (50 % av seksjonene). Dette er lovlig fordi selskapet tilbyr henne en Deleie-modell. Kari kjøper 50 % av leiligheten sin, flytter inn, og har enerett til leiligheten. Fem år senere har hun spart nok til å kjøpe de siste 50 % av leiligheten fra eiendomsselskapet, og eier den da 100 % selv.

Vanlige feil

Private småinvestorer tror de kan opprette et vanlig AS og kalle det "leie-til-eie" bare for å omgå 2-seksjonsregelen uten å oppfylle statens strenge krav i forskriftene.
Deleie-aktører lar forbrukeren eie mindre enn 50 % i starten. Loven er klar: Forbrukeren må eie *minst 50 prosent* fra dag én i deleie-modellen.

Hva bør du gjøre?

Som kjøper som inngår en slik avtale: Les kontrakten ekstremt nøye. Du inngår et samarbeid med et stort selskap. Sjekk hvor mye prisene for å "kjøpe ut" resten av boligen vil øke med årene, og hva husleien for selskapets andel er.

Som styreleder i et sameie: Vit at det er lov at en stor aktør står oppført som eier av kanskje tyve leiligheter i bygget deres, så lenge de benytter seg av disse unntakene. Det betyr imidlertid også at selskapet har stor stemmemakt på årsmøtet deres frem til de ulike beboerne faktisk kjøper ut selskapet og overtar hjemmelen.

Dumme spørsmål

Kan et slikt selskap eie 100 % av bygget?

Nei, grensen er satt ved 50 %. Hvis selskapet passerer 50 %, gjelder de vanlige forbudene, og overskytende boliger kan bli krevd tvangssolgt. Målet er å blande beboere som eier selv med dem som er i en kjøpsprosess.

Gjelder dette også for kommunen?

Kommunen har enda friere tøyler. Et fylke eller en kommune kan eie 100 % av leilighetene hvis formålet er å tilby folk sosial eller tilrettelagt bolig (dette er regulert i § 23 fjerde ledd).