Burettslagslova

§ 14-9 — Overgangsregler for grunnboksregistrering av andeler

Styret pliktet å melde andeler til grunnboksregistrering innen seks måneder etter at kapittel 6 trådte i kraft. Panterettigheter som ikke ble meldt innen fristen, mistet rettsvernet.

Kort svar

Da grunnboksregistrering av borettslagsandeler ble innført i 2006, pliktet styret å melde alle andeler til registrering innen seks måneder. Eksisterende panterettigheter som ikke ble meldt til registrering innen seks måneder etter andelens grunnboksregistrering, mistet rettsvernet.

Paragraftekst

Seinast seks månader etter at kapittel 6 i lova her er sett i verk, skal styret sende melding til registerføraren for tinglysing av andelar i burettslag om registrering av andelane. Meldinga skal minst innehalde: 1. Oversyn over andelane i laget med opplysning om kva bustad som er knytt til kvar andel, og namn, adresse og fødselsnummer eller organisasjonsnummer for andelseigarane. 2. Oversyn over uinnfridde panterettar laget har fått melding om for kvar andel, med namn og adresse på panthavaren og opplysning om kven som sit med andelsbrevet. Dei panterettane som går fram av meldinga frå styret, skal registrerast på andelen, og registerføraren skal sende melding til panthavaren om registreringa. Rettsvern for panterett etter tidlegare gjeldande reglar fell bort dersom panteretten ikkje er meldt til registrering seinast seks månader etter at andelen er registrert i grunnboka. Føresegna i panteloven § 1-4 gjeld ikkje for panterett som har rettsvern etter tidlegare gjeldande reglar, og som er registrert innan fristen etter tredje ledd.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Da kapittel 6 om grunnboksregistrering trådte i kraft 1. juli 2006, stod norske borettslag overfor en historisk stor administrativ oppgave: alle andeler i alle borettslag — over en million andeler — skulle registreres i grunnboken.

Styret i hvert borettslag fikk en plikt til å sende en oversikt til registerføraren (Kartverket) med:

Hvem som eier hvilken andel
Hvilke panterettigheter som eksisterer i andelene

Fristen var seks måneder — altså innen 1. januar 2007. I praksis fikk de fleste borettslag bistand av sine forretningsførere til dette arbeidet. OBOS, BOB, BATE og andre store forretningsførere gjennomførte masseregistreringer for sine tilknyttede borettslag.

Det kritiske punktet — fristen for panterettigheter:

Hadde du pant i en borettslagsandel under den gamle loven, eksisterte rettsvernet basert på det gamle systemet med andelsbrev. Det nye systemet med grunnbok krevde at du meldte ditt pant til registrering — og du hadde bare seks måneder etter at andelen ble registrert i grunnboken på å gjøre det.

Miste du den fristen, mistet du rettsvernet for panteretten. Det betyr at ditt pant ikke lenger er beskyttet mot andelseigerens kreditorer eller mot en ny kjøper i god tro.

For de fleste boliglån med pant i borettslagsandeler skjedde overføringen til grunnbok automatisk gjennom styrets massemelding. Banker og andre panthavere fikk beskjed fra registerføraren og behøvde ikke gjøre noe aktivt. Men der styret av en eller annen grunn ikke hadde opplysninger om et pant, falt ansvaret på panthaveren selv.

Er dette relevant for noen i dag?

I all hovedsak nei — overgangen ble gjennomført i 2006-2007 og de aller fleste panteretter er registrert i grunnboken. Men i sjeldne tilfeller kan det dukke opp situasjoner der det er uklart om et gammelt pant ble registrert i tide.

Praktiske situasjoner der dette kan bli aktuelt:

Arveoppgjør der det finnes gamle pantedokumenter
Salg av andel der det dukker opp gamle krav
Tvist mellom kreditorer om prioritetsrekkefølge

Hva er § 14-9 fjerde ledd om panteloven § 1-4?

Panteloven § 1-4 handler om rekkefølgen for registrering. I normale tilfeller gjelder tidspunktet for registrering som prioritetsbestemmende. Men for panteretter som hadde gammelt rettsvern og ble registrert innen fristen, gjelder dette ikke — disse panterettene beholder sin opprinnelige prioritet fra det gamle systemet, ikke fra registreringsdatoen i grunnboken.

Vanlige feil i dag

Tro at et gammelt pantedokument gir rettsvern uten grunnboksregistrering
Ikke sjekke grunnboken ved arveoppgjør for å se om panteretter er korrekt registrert

Eksempeler

Eksempel · Bankens pant ble overflyttet automatisk

Ingrid hadde boliglån med pant i sin andel i Åsheim Borettslag. Da kapittel 6 trådte i kraft, sendte Åsheim Borettslagets styret en samlet melding til Kartverket med oversikt over alle andeler og alle kjente panteretter. Ingeniors banks pant stod på listen. Kartverket registrerte pantet i grunnboken og sendte bekreftelse til banken. Alt skjedde uten at Ingrid trengte å foreta seg noe. Pantet har fullt rettsvern.

Eksempel · Gammelt privat pant ble ikke meldt

Per hadde mange år tidligere lånt penger av sin far og satt sine andel som sikkerhet. Det var gjort med et håndskrevet dokument, men ikke registrert noe sted. Styret i borettslaget visste ikke om det. Da andelen ble registrert i grunnboken, stod ikke farens pant på meldingen. Seks måneder gikk. Farens pant fikk ikke rettsvern i grunnboken, og er nå uten vern mot Pers kreditorer og fremtidige kjøpere i god tro.

Vanlige feil

Hva bør du gjøre?

Er du usikker på om en panterett er korrekt registrert i grunnboken: sjekk grunnbokutskriften for andelen på Seeiendom.no eller Kartverkets portal. Ser du et pant der du forventet å se det — alt er i orden. Ser du ikke pantet — kontakt en advokat.

Dumme spørsmål

Kan et pant som mistet rettsvernet i 2007 gjenopprette det?

Nei. Mistet rettsvernet er tapt for godt i forhold til rettigheter som oppstod etter fristens utløp. Det er mulig å tinglyse panteretten i dag, men den vil da bare ha prioritet fra tinglysingstidspunktet — ikke tilbake til det opprinnelige tidspunktet.

Er alle borettslagsandeler nå registrert i grunnboken?

Ja, i all praksis. Alle andeler i norske borettslag er registrert. Det kan i svært sjeldne tilfeller finnes uavklarte historiske situasjoner, men det er uhyre uvanlig.