Burettslagslova

§ 14-8 — Overgangsregler for boliger, vedlikeholdsplikt og panterett

Buretten etter den nye loven erstatter leiereetten fra den gamle. Eldre sameie, bruksoverlating, vedlikeholdsfordeling og panterett videreføres etter overgangsreglene.

Kort svar

Buretten etter den nye loven erstatter den gamle leieretten. Eksisterende sameie i andeler, bruksoverlating, særlige vedlikeholdsfordelinger fra eldre vedtekter og panterettigheter videreføres. Eldre regler om fristrekning og tvangsforetaks gjelder for prosesser innledet under gammel lov.

Paragraftekst

Burett etter kapittel 5 kjem i staden for leigerett etter lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag § 33, jf. § 34. Sameige i andel som er oppstått før lova her blei sett i kraft, kan halde fram utan hinder av § 5-2. Er bruken overlaten til andre enn andelseigaren før lova her blei sett i kraft, kan bruken halde fram utan hinder av føresegnene i §§ 5-3 til 5-6. Fordeling av vedlikehaldsplikt o.a. som avvik frå §§ 5-12 og 5-17, og som går fram av eldre vedtekter eller leigeavtalar som er allment nytta i laget, gjeld fram til noko anna blir fastsett i vedtektene. Avvikande fordeling som er avtala særleg mellom laget og enkelte andelseigarar, kan berre endrast i samsvar med avtalen. Eldre fordeling av husleige gjeld tilsvarande for felleskostnader utan hinder av § 5-19 til noko anna blir fastsett i samsvar med vilkåra i den paragrafen for endring av fordelinga. Panterett etter § 5-20 første ledd kjem i staden for eldre avtala panterett som laget har for krav etter leigeavtalen, og står elles tilbake for panterett som hadde fått rettsvern mot andelseigarens kreditorar før lova her blei sett i kraft, om ikkje anna følgjer av allmenne prioritetsreglar. Har laget sagt opp leigeretten eller kravt tvangsfråviking før lova her blei sett i kraft, gjeld tidlegare reglar om fristar, søksmål, pålegg om sal og om tvangsfullføring.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

§ 14-8 er den mest sammensatte overgangsbestemmelsen for de praktiske forholdene i boligen — vedlikehold, bruk, sameie, panterett. La oss gå gjennom ledd for ledd.

Ledd 1: Burett erstatter leierett

Under den gamle loven kaltes retten til å bo i borettslaget for "leierett." Den nye loven kaller det "burett" — en mer selvstendig rettighet. Overgangen fra leierett til burett skjedde automatisk da loven trådte i kraft. Du trengte ikke gjøre noe aktivt.

Praktisk er forskjellen begrenset for den daglige bruken, men rettslig er burett en sterkere rettighet som er bedre beskyttet mot tredjeparter.

Ledd 2: Sameie som oppstod under gammel lov fortsetter

Ny lov begrenser hvem som kan eie sameiepart i en andel — bare den som bor eller skal bo i boligen, kan bli medeier, med unntak for arv. Men sameie som oppstod lovlig under den gamle loven, kan fortsette uten hinder av § 5-2. De gamle sameierne er beskyttet.

Ledd 3: Eldre bruksoverlatinger fortsetter

Var boligen lovlig leid ut til andre under den gamle loven, kan det fortsette — selv om de nye reglene om bruksoverlating i §§ 5-3 til 5-6 er strengere. Den eksisterende leieforholdet er beskyttet.

Ledd 4: Eldre vedlikeholdsfordelinger gjelder videre

Noen eldre borettslag hadde vedtekter eller standardavtaler som fordelte vedlikeholdsplikten annerledes enn det de nye §§ 5-12 og 5-17 gjør. Disse eldre fordelingene gjelder frem til vedtektene endres etter de nye reglene. Særavtaler mellom laget og individuelle andelseiere kan bare endres i henhold til avtalens egne vilkår.

For deg som andelseier betyr dette: har borettslaget ditt eldre vedtekter om vedlikehold som avviker fra standard, er det de eldre reglene som gjelder frem til vedtektene oppdateres. Sjekk vedtektene dine.

Ledd 5: Eldre husleiefordeling gjelder for felleskostnader

Den gamle loven brukte begrepet "husleie" for det som nå heter "felleskostnader." Eldre fordelinger av husleien videreføres som fordeling av felleskostnader, frem til generalforsamlingen vedtar en ny fordeling etter § 5-19.

Ledd 6: Den nye lovfestede panteretten erstatter gammel avtalt panterett

Under den gamle loven hadde borettslaget ofte en avtalt panterett for krav mot andelseieren. Den nye loven erstatter dette med en lovfestet panterett etter § 5-20. Den lovfestede panteretten tar over for den gamle avtalte panteretten — men den lovfestede panteretten står bak eventuelle panteretter som allerede hadde fått rettsvern mot andelseigerens kreditorer under gammel lov.

Ledd 7: Gamle prosesser følger gammel lov

Er det allerede innledet en oppsigingsprosess eller krevd tvangsutkastelse under den gamle loven, fortsetter den prosessen etter gammel lovs regler. Du skifter ikke prosessregelsett midt i en allerede innledet prosess.

Hva betyr vedlikeholdsovergangsregelen for deg i dag?

Fjerde ledd er det som har mest praktisk relevans i dag. Mange eldre borettslag fra 1950-, 60- og 70-tallet har vedtekter som enten er utdaterte eller som fordeler vedlikeholdsansvar på en annen måte enn det §§ 5-12 og 5-17 tilsier.

Eksempel: Noen eldre borettslag har vedtekter der laget er ansvarlig for å skifte vinduer — selv om § 5-12 tredje ledd sier at andelseieren ikke trenger skifte vinduer, men at dette heller ikke eksplisitt er lagets ansvar. I et borettslag med eldre vedtekter kan den eldre fordelingen gi klarere svar.

Råd: les vedtektene dine nøye, særlig avsnittet om vedlikehold. Mange eldre borettslag har ikke oppdatert vedtektene siden de ble stiftet, og det kan gi overraskende svar på hvem som er ansvarlig for hva.

Eksempel

Eksempel · Arne og vindusstriden

Arneby Borettslag ble stiftet i 1963. Vedtektene fra 1963 sier at laget er ansvarlig for alt utvendig vedlikehold, inkludert vinduer. Arne bor i leilighet 7 og mener vinduene trenger utskifting. Han krever at laget betaler. Laget sier at § 5-12 tredje ledd sier at andelseieren ikke trenger skifte vinduer, men at det heller ikke er lagets plikt. Etter § 14-8 fjerde ledd gjelder imidlertid de eldre vedtektene frem til vedtektene endres. De eldre vedtektene sier laget skal ta utvendig vedlikehold inkludert vinduer. Laget må skifte vinduene — inntil generalforsamlingen vedtar nye vedtekter med endret vedlikeholdsfordeling.

Vanlige feil

Anta at § 5-12 og 5-17 gjelder uten forbehold i eldre borettslag — sjekk vedtektene
Tro at gammelt sameie er ulovlig og at borettslaget kan kreve det oppløst — det kan de ikke for sameie opprettet under gammel lov

Hva bør du gjøre?

Er du usikker på om ditt borettslags vedtekter om vedlikehold er i henhold til ny lov eller gammel: be forretningsføreren om en gjennomgang. Er det avvik, kan generalforsamlingen vedta oppdaterte vedtekter.

Dumme spørsmål

Kan borettslaget si opp en gammel bruksoverlating som ble inngått lovlig under gammel lov?

Ja, men bare på grunnlag av regler som gjelder for den konkrete bruksoverlatingen. § 14-8 tredje ledd sier den kan fortsette, men det betyr ikke at den er evig — det betyr at den ikke automatisk opphørte da ny lov trådte i kraft.

Hva skjer med den lovfestede panteretten i § 5-20 hvis borettslaget allerede hadde en avtalepanterett?

Den lovfestede panteretten erstatter den avtalte. Men den lovfestede panteretten har prioritet etter § 5-20 — den er foran alle andre heftelser. Den avtalte panteretten under gammel lov hadde ikke nødvendigvis slik automatisk prioritet.