§ 14-7. Overgangsregler for eierregler og forkjøpsrett i eldre borettslag
Eldre vedtektsregler som gir juridiske personer rett til å eie flere andeler enn det § 4-3 tillater, gjelder fortsatt. I eldre borettslag antas det å gjelde et krav om godkjenning av nye andelseiere. Forkjøpsrett utløst før den nye loven trådte i kraft, reguleres av den gamle loven.
Eldre vedtektsføresegn som gir juridiske personar o.a. rett til å eige fleire andelar enn det som går fram av § 4-3, skal gjelde utan hinder av den paragrafen.
I lag som er stifta før lova her blei sett i kraft, skal det reknast å vere eit vilkår at ny andelseigar skal godkjennast av laget, jf § 4-5, om ikkje anna blir fastsett i vedtektene.
Føresegnene i §§ 4-11 til 4-21 gjeld ikkje der forkjøpsretten er utløyst før lova her blei sett i kraft.
§ 14-7 regulerer tre ulike overgangsforhold.
Første ledd: Eldre vedtektsregler om juridiske personers eierskap
Den nye loven setter grenser for hvor mange andeler juridiske personer — stat, kommuner, arbeidsgiver, boligbyggelag, og liknende — kan eie etter § 4-3. Eldre vedtekter kan ha gitt disse mer romslige rettigheter. Slike eldre vedtektsregler gjelder fortsatt, selv om de avviker fra de nye grensene.
Dette er en praktisk nødvendig overgangsregel. Det ville vært urimelig å kreve at juridiske personers eierskap straks reduseres bare fordi den nye loven setter lavere grenser. Eksisterende eierskap er beskyttet.
Andre ledd: Godkjenning av nye andelseiere i eldre borettslag
I nye borettslag er det valgfritt om vedtektene skal kreve godkjenning av nye andelseiere. I eldre borettslag er utgangspunktet det motsatte: godkjenning kreves med mindre vedtektene eksplisitt sier at godkjenning ikke er nødvendig.
Det betyr at i ditt eldre borettslag — stiftet før 2004/2006 — gjelder sannsynligvis en godkjenningsordning. Den som kjøper andelen din, må godkjennes av borettslaget som ny andelseier.
Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn, jf. § 4-5.
Tredje ledd: Forkjøpsrett utløst før ny lov
Var forkjøpsretten allerede utløst før den nye loven trådte i kraft — for eksempel fordi en andel ble solgt i 2003 — reguleres utøvelsen av forkjøpsretten av den gamle loven av 1960, ikke den nye. Det sikrer at partene ikke plutselig er underlagt nye fristreglar og prosessregler midt i en allerede innledet prosess.
Hva betyr godkjenningskravet for deg?
Selger du andelen din i et eldre borettslag, gjelder altså godkjenningskravet for kjøperen som utgangspunkt. Kjøperen kan ikke flytte inn og disponere boligen før godkjenning er gitt av laget — se § 4-5.
Praktisk betyr dette at:
- Kjøperen søker om godkjenning
- Borettslaget har 20 dager på å svare
- Svarer laget ikke innen 20 dager, regnes godkjenning som gitt
- Nektelse krever saklig grunn — laget kan ikke nekte av personlige eller vilkårlige grunner
Hva er saklig grunn til å nekte godkjenning? Typisk eksempler: kjøperen oppfyller ikke vilkår om andelseigarskap i tilknyttet boligbyggelag, eller det er dokumentert at kjøperen tidligere vesentlig har misligholdt forpliktelser i et annet borettslag.
Personlig antipati, politisk overbevisning, eller at man bare ikke liker personen, er ikke saklig grunn.
Berglia Borettslag ble stiftet i 1967. Vedtektene er ikke endret og sier ingenting om godkjenning. Etter § 14-7 andre ledd gjelder godkjenningskravet likevel. Per kjøper andelen av Sara. Per sender søknad om godkjenning til styret. Styret svarer ikke innen 20 dager — godkjenning regnes automatisk som gitt. Per kan flytte inn.
- Tro at godkjenning ikke er nødvendig i eldre borettslag fordi vedtektene tier om det — det er nettopp da godkjenningskravet gjelder
- Flytte inn i boligen før godkjenning er gitt — dette er i strid med § 4-5 og kan gi grunnlag for sanksjoner
Kjøper du andel i et eldre borettslag: sjekk med megleren om godkjenningskrav gjelder og om søknad er sendt. Selger du: informer kjøperen om at søknad om godkjenning må sendes borettslaget, og vent med nøkkeloverlevering til godkjenning er gitt.