§ 14-7 — Overgangsregler for eierregler og forkjøpsrett i eldre borettslag

§ 14-7 regulerer tre ulike overgangsforhold.

Første ledd: Eldre vedtektsregler om juridiske personers eierskap

Den nye loven setter grenser for hvor mange andeler juridiske personer — stat, kommuner, arbeidsgiver, boligbyggelag, og liknende — kan eie etter § 4-3. Eldre vedtekter kan ha gitt disse mer romslige rettigheter. Slike eldre vedtektsregler gjelder fortsatt, selv om de avviker fra de nye grensene.

Dette er en praktisk nødvendig overgangsregel. Det ville vært urimelig å kreve at juridiske personers eierskap straks reduseres bare fordi den nye loven setter lavere grenser. Eksisterende eierskap er beskyttet.

Andre ledd: Godkjenning av nye andelseiere i eldre borettslag

I nye borettslag er det valgfritt om vedtektene skal kreve godkjenning av nye andelseiere. I eldre borettslag er utgangspunktet det motsatte: godkjenning kreves med mindre vedtektene eksplisitt sier at godkjenning ikke er nødvendig.

Det betyr at i ditt eldre borettslag — stiftet før 2004/2006 — gjelder sannsynligvis en godkjenningsordning. Den som kjøper andelen din, må godkjennes av borettslaget som ny andelseier.

Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn, jf. § 4-5.

Tredje ledd: Forkjøpsrett utløst før ny lov

Var forkjøpsretten allerede utløst før den nye loven trådte i kraft — for eksempel fordi en andel ble solgt i 2003 — reguleres utøvelsen av forkjøpsretten av den gamle loven av 1960, ikke den nye. Det sikrer at partene ikke plutselig er underlagt nye fristreglar og prosessregler midt i en allerede innledet prosess.

Hva betyr godkjenningskravet for deg?

Selger du andelen din i et eldre borettslag, gjelder altså godkjenningskravet for kjøperen som utgangspunkt. Kjøperen kan ikke flytte inn og disponere boligen før godkjenning er gitt av laget — se § 4-5.

Praktisk betyr dette at:

• Kjøperen søker om godkjenning
• Borettslaget har 20 dager på å svare
• Svarer laget ikke innen 20 dager, regnes godkjenning som gitt
• Nektelse krever saklig grunn — laget kan ikke nekte av personlige eller vilkårlige grunner

Hva er saklig grunn til å nekte godkjenning? Typisk eksempler: kjøperen oppfyller ikke vilkår om andelseigarskap i tilknyttet boligbyggelag, eller det er dokumentert at kjøperen tidligere vesentlig har misligholdt forpliktelser i et annet borettslag.

Personlig antipati, politisk overbevisning, eller at man bare ikke liker personen, er ikke saklig grunn.

Kjøper du andel i et eldre borettslag: sjekk med megleren om godkjenningskrav gjelder og om søknad er sendt. Selger du: informer kjøperen om at søknad om godkjenning må sendes borettslaget, og vent med nøkkeloverlevering til godkjenning er gitt.