Burettslagslova

§ 1-4 — Forbud mot å starte boligaksjeselskap

Det er ulovlig å starte nye boligaksjeselskap i Norge. Finn ut hva dette betyr, og hvilke regler som gjelder for de gamle aksjeleilighetene som fortsatt finnes.

Kort svar

Du har ikke lov til å starte et nytt aksjeselskap som fungerer som et borettslag (boligaksjeselskap). Myndighetene vil at all slik boligorganisering skal skje gjennom borettslag eller eierseksjonssameier. Gamle boligaksjeselskaper som allerede finnes, er fortsatt lovlige, men de må i dag følge de fleste reglene i borettslagsloven.

Paragraftekst

(1) Det kan ikkje stiftast aksjeselskap eller allmennaksjeselskap med same føremål som burettslag. Eit aksjeselskap eller eit allmennaksjeselskap kan heller ikkje endre føremålet eller eigarstrukturen slik at selskapet blir eit bustadaksjeselskap. (2) For aksjeselskap som er stifta før lova tok til å gjelde, og som har same føremål som burettslag, gjeld §§ 1-5, 4-2, kapittel 5 og omdanningsreglane i § 13-5.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Går vi noen tiår tilbake i tid, var det vanlig å bygge en bygård og opprette et vanlig aksjeselskap (AS) for å eie den. Hver beboer kjøpte da en aksje i dette selskapet, og aksjen kom med en "leierett" til en bestemt leilighet. Dette kalles et boligaksjeselskap (eller aksjeleilighet).

I dag er det ikke lenger lov. Man ønsker ryddigere og mer standardiserte regler for boligeierskap. Derfor forbyr loven uttrykkelig å starte nye aksjeselskap hvis det eneste målet med selskapet er å gi aksjeeierne borett. Du kan heller ikke ta et gammelt rørleggerselskap og endre vedtektene slik at det plutselig fungerer som et boligaksjeselskap.

Har du en aksjeleilighet fra for eksempel 1980, er det ingen grunn til panikk. Selskapet og boligen din er lovlig. Men for at alt skal være rettferdig og trygt for deg som forbruker, har loven bestemt at disse gamle boligaksjeselskapene i stor grad skal behandles som borettslag. Reglene for vedlikehold, felleskostnader og rettigheter for beboerne er hentet direkte fra borettslagsloven.

Hvorfor er boligaksjeselskap ulovlig å starte i dag?

Årsaken er forbrukerbeskyttelse. Et vanlig aksjeselskap er regulert av aksjeloven, som er laget for næringsliv, bedrifter og investorer. Den mangler den sterke beskyttelsen av individets rett til sitt eget hjem.

Borettslagsloven (og eierseksjonsloven) er spesialskrevet for boliger. De beskytter deg mot at flertallet raner deg, de gir deg rett til å overlate boligen til familien din, og de sikrer trygghet for innskuddet ditt. Myndighetene lukket derfor muligheten for å bruke AS-modellen, slik at ingen utbyggere kunne lure folk inn i dårlig regulerte boligprosjekter.

Eksempel

Eksempel · Mette og Petter

Mette kjøper en leilighet på Frogner i Oslo. I salgsoppgaven står det "Aksjeleilighet". Det betyr at bygningen eies av et AS stiftet på 1930-tallet. Dette er fullt lovlig. Mette kjøper en aksje og får borett. Hennes eierskap og rettigheter ligner helt på Petter sitt, som bor i et borettslag litt lenger bort i gaten. Petter eier en "andel" og Mette eier en "aksje", men for begges vedkommende bestemmer borettslagsloven hvem som skal male vinduene og hvordan felleskostnadene skal betales.

Vanlige feil

Å tro at du eier en selveier bare fordi det heter aksjeselskap
Utbyggere som forsøker å omgå strenge boliglover ved å selge boliger gjennom AS
Å tro at aksjelovens regler styrer naboforholdet i et boligaksjeselskap

Hva bør du gjøre?

Hvis du kjøper en "aksjeleilighet", behandle den akkurat som om du kjøper en borettslagsleilighet. Du må sjekke andelen av fellesgjeld i selskapet og lese vedtektene. Du vil ha akkurat de samme mulighetene til lån i banken, og banken tar pant i aksjen din på samme måte som i et borettslag. Forskjellen i dagliglivet er minimal.

Mange gamle boligaksjeselskap velger å formelt omdanne seg til borettslag for å gjøre papirarbeidet enklere og mer moderne. Det er tilrettelagt enkle regler for dette, men det krever vedtak av flertallet i bygget.

Dumme spørsmål

Hva er forskjellen i praksis på borettslag og boligaksjeselskap?

I praksis: Nesten ingenting. I begge tilfeller eier et selskap eiendommen, og du eier en papirlapp (aksje/andel) som gir deg eksklusiv bruksrett til din bolig. Skattereglene og plikten til å betale felleskostnader er stort sett de samme.

Er leiligheten min verdt mindre fordi den er en aksjeleilighet?

Nei. Det markedsmessige skillet går stort sett mellom selveier på den ene siden, og borettslag/aksjeleilighet på den andre. En aksjeleilighet påvirkes av nøyaktig de samme faktorene i boligmarkedet som en borettslagsleilighet: beliggenhet, standard og fellesgjeld.

Kan jeg eie flere aksjeleiligheter i samme bygg?

Normalt er reglene for hvor mange enheter du kan eie de samme for boligaksjeselskap som i borettslag — altså at du som privatperson bare kan eie én, så fremt ikke vedtektene sier noe annet eller det er snakk om sammenslåing. Spørsmål om å eie flere styres av borettslagslovens sterke forbrukervern mot spekulasjonsoppkjøp i slike boliger.