Burettslagslova

§ 13-5 — Omdanning av boligaksjeselskap til borettslag

Aksjeselskaper som gir aksjeeierne bruksrett til bolig, kan omdannes til borettslag. Her er den detaljerte prosessen — fra generalforsamlingsvedtak til tinglysing i grunnboken.

Kort svar

Et boligaksjeselskap — et aksjeselskap der aksjeeierne har bruksrett til en bolig — kan omdannes til borettslag. Det krever enstemmig vedtak på generalforsamlingen i aksjeselskapet, samtykke fra alle panthavere i aksjer, og tinglysing i grunnboken.

Paragraftekst

Aksjeselskap som har til føremål å gi aksjeeigarane leigerett eller annan bruksrett til bustad, kan omdannast til burettslag etter paragrafen her. Framlegget om omdanning skal førebuast av styret og innehalde dei vedtektsendringane som trengst, opningsbalanse for burettslaget og dessutan opplysningar om kva bustad som er knytt til kvar andel, om eventuelle innskot og om fordelinga av felleskostnadene. Omdanninga må vedtakast på generalforsamling og krev tilslutning frå alle aksjeeigarane i selskapet. Styret skal innhente fullmakter til å slette eventuelle tinglyste leigerettar som er knytte til aksjane, og skal innhente eventuelle pantebrev som sikrar innskot som er knytte til aksjane, saman med fullmakter til å slette pantebreva. Omdanninga krev skriftleg samtykke frå alle med panterett i aksjar som er meld til selskapet, eller som styret elles har kunnskap om. Når omdanninga er vedteken, og styret har innhenta fullmakter og pantebrev som nemnde i fjerde ledd, skal vedtaket meldast til Føretaksregisteret. Rettkjende kopiar av samtykke frå panthavarar som nemnde i femte ledd, og ei fråsegn frå styret om at samtykke frå alle kjende panthavarar er innhenta, skal leggjast ved meldinga. Samanslutninga er eit burettslag frå det tidspunktet omdanningsvedtaket er registrert. Selskapskreditorar og medkontrahentar kan ikkje motsetje seg omdanninga dersom eigenkapitalen etter omdanninga er minst like høg som aksjekapitalen. Andelane skal snarast råd registrerast i grunnboka. Pant i aksjar skal registrerast som pant i den tilsvarande andelen. Snarast råd etter registreringa i grunnboka skal styret slette tinglyste leigerettar og pantebrev som nemnde i fjerde ledd, og seinast samtidig tinglyse ein panterett som nemnd i § 2-11 første ledd på beste ledige prioritet. Styret skal be om at namneendring blir notert i grunnboka på grunnlag av firmaattest.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Hva er et boligaksjeselskap?

Boligaksjeselskaper var utbredt i Norge frem til borettslaget ble den dominerende boformen. I et boligaksjeselskap eide man aksjer i et aksjeselskap, og aksjene ga rett til å bruke en bestemt bolig. Det lignet veldig på borettslaget, men var organisert som et aksjeselskap.

§ 1-4 slår fast at det ikke lenger er lov å stifte nye boligaksjeselskaper. Men de som eksisterer, kan lovlig fortsette — og de kan omdannes til borettslag etter reglene i § 13-5.

Hvorfor omdanne? Borettslag er bedre regulert med tanke på andelseiernes rettigheter. Det er lettere å pantsette en borettslagsandel enn en aksje. Grunnboksregistrering gir bedre rettsvern. Mange banker foretrekker å gi lån mot pant i borettslagsandel fremfor aksje.

Steg for steg — slik gjennomføres en omdanning

Steg 1: Styret forbereder et forslag

Styret i aksjeselskapet utarbeider omdanningsforslaget. Det skal inneholde:

Forslag til vedtekter for det nye borettslaget
Åpningsbalanse for borettslaget
Oversikt over hvilken bolig som knyttes til hver andel
Opplysninger om eventuelle innskudd
Forslag til fordeling av felleskostnader

Dette er et teknisk og juridisk krevende dokument. I praksis bør styret ha bistand fra en advokat eller en forretningsfører med erfaring fra slike omdanninger.

Steg 2: Enstemmig vedtak på generalforsamlingen

Omdanningen krever tilslutning fra alle aksjeeierne — ikke bare to tredjedels flertall, men absolutt enstemmighet. Én aksjonær kan blokkere hele prosessen.

Dette er et strengt krav, og det er bevisst. Omdanningen endrer rettslig struktur for alle — fra å eie aksjer til å eie borettslagsandeler. Det er en vesentlig endring som ikke bør påtvinges noen.

Generalforsamlingsprotokollen må dokumentere at alle aksjeeierne deltok eller avga stemme, og at alle stemte for.

Steg 3: Innhente samtykke fra panthavere

Alle som har pant i aksjene — typisk banker som har gitt boliglån mot pant i aksjene — må gi skriftlig samtykke til omdanningen. Uten dette kan omdanningen ikke gjennomføres.

Samtykket er i bankens interesse å gi, fordi pantet da overføres til en borettslagsandel — som er lettere å håndheve og verdivurdere enn aksjer. I praksis er bankene normalt positive til omdanning.

Styret skal innhente samtykker fra alle panthavere som er kjent for selskapet — enten fordi de er meldt til selskapet, eller fordi styret på annen måte har kjennskap til dem.

Steg 4: Innhente fullmakter til å slette tinglyste rettigheter

Aksjene i et boligaksjeselskap kan ha tinglyste leierettigheter knyttet til seg i grunnboken. Disse må slettes når omdanningen er gjennomført. Styret innhenter fullmakter til å foreta slettingen på vegne av aksjeeierne.

Steg 5: Melding til Foretaksregisteret

Omdanningsvedtaket meldes til Foretaksregisteret i Brønnøysund, med vedlagte bekreftelser av panthaversamtykker og fullmakter. Fra det tidspunktet meldingen er registrert, er selskapet juridisk et borettslag.

Det er presist dette tidspunktet — registreringstidspunktet — som avgjør når omdanningen trer i kraft. Ikke vedtakstidspunktet, ikke datoen du undertegnet — registreringstidspunktet.

Steg 6: Registrering i grunnboken

Etter at Foretaksregisteret har registrert omdanningen, skal andelene registreres i grunnboken "snarast råd" — altså uten unødvendig opphold. Eksisterende pant i aksjer overføres til den tilsvarende andelen.

Steg 7: Rydding i grunnboken

Etter grunnboksregistreringen skal styret slette de tinglyste leierettighetene og eventuelle pantebrev knyttet til aksjer som ikke lenger eksisterer. Samtidig tinglyses den lovfestede panteretten for innskudd etter § 2-11 på beste ledige prioritet.

Hva skjer med kreditorer og motparter?

Syvende ledd gir en viktig beskyttelse: kreditorer og avtaleparter i aksjeselskapet kan ikke blokkere omdanningen, forutsatt at egenkapitalen i det nye borettslaget er minst like høy som aksjekapitalen i selskapet.

Det er en rimelig ordning. Kreditorene mister ikke sikkerhet — tvert imot kan sikkerheten forbedres fordi borettslagsandeler er lettere å realisere enn aksjer. Så lenge egenkapitalen er bevart eller forbedret, har kreditorene ingen grunn til å protestere.

Hva er forskjellen på å eie aksjer og eie borettslagsandel?

Dette er relevant for aksjeeierne som vurderer omdanning:

Aksjer i boligaksjeselskap:

Eies etter aksjelovens regler
Kan normalt selges fritt (med eventuelle vedtektsbegrensninger)
Pantsetting kan være mer komplisert
Registrert i aksjeregisteret, ikke nødvendigvis i grunnboken
Rettsvernreglene er annerledes enn for fast eiendom

Borettslagsandel:

Registrert i grunnboken — sterkt rettsvern
Klare regler om hvem som kan eie (§§ 4-1 til 4-3)
Forkjøpsrettregler etter §§ 4-11 til 4-22 kan vedtektsfestes
Pant tinglyses i grunnboken — lettere for banker å forholde seg til
Andelseieren er fullt beskyttet av burettslagslova

Hva koster en omdanning?

Kostnadene varierer, men typiske poster er:

Advokathonorar for utarbeidelse av omdanningsforslag og gjennomføring: 30 000–80 000 kr avhengig av selskapet og kompleksitet
Tinglysingsgebyr for andelsregistrering og prioritetsendringer
Eventuelle gebyrer til Foretaksregisteret

Kostnadene bæres av selskapet — de fordeles indirekte på alle aksjeeierne gjennom eventuelle felleskostnader.

Er det skatt på omdanningen?

[USIKKER: skattemessig behandling av omdanning fra boligaksjeselskap til borettslag er et komplekst spørsmål som faller utenfor burettslagslova. Dette bør avklares med en regnskapsfører eller skatteadvokat før omdanning besluttes.]

Hva hvis én aksjeeier nekter å samtykke?

Da kan omdanningen ikke gjennomføres — kravet er enstemmighet. I praksis finnes det ingen lovlig mekanisme for å tvinge en nekter. Borettslaget kan forsøke å forhandle, tilby kompensasjon eller forklare fordelene — men nekter én, stopper prosessen.

Det er en svakhet i regelverket, men det reflekterer at omdanningen er en inngripende endring av rettslig struktur for alle involverte.

Eksempel

Eksempel · Eva og Solbakken Boligselskap AS

Eva eier en aksje i Solbakken Boligselskap AS, som har 24 aksjonærer. Selskapet ble stiftet på 1970-tallet og har aldri blitt omdannet. Alle 24 aksjonærene er enige om at det er på tide å bli borettslag. Styret engasjerer en advokat. Advokaten utarbeider omdanningsforslaget med nye vedtekter, åpningsbalanse og oversikt over boligene. Generalforsamlingen avholdes med alle 24 aksjonærene til stede — alle stemmer for. Styret sender brev til alle banker som har pant i aksjer — 19 av 24 aksjonærer har boliglån. Alle 19 bankene gir skriftlig samtykke. Vedtaket meldes til Foretaksregisteret. To uker senere er omdanningen registrert — Solbakken Boligselskap AS er nå Solbakken Borettslag. Andelene registreres i grunnboken. Eva eier nå en borettslagsandel med grunnbokshjemmel, og bankens pant er overflyttet fra aksjer til andelen.

Vanlige feil

Starte omdanningsprosessen uten å sjekke at man har enstemmig støtte — én aksjeeier mot setter hele prosessen i bås
Glemme å innhente samtykke fra alle kjente panthavere — en manglende banktillatelse stopper registreringen
Ikke bruke advokat med erfaring fra slike omdanninger — feil i åpningsbalansen eller vedtektene kan forsinke prosessen vesentlig
Tro at omdanningen gir skattemessige konsekvenser for aksjeeierne — det er et spørsmål som bør avklares med regnskapsfører
Glemme å slette tinglyste rettigheter i grunnboken etter at omdanningen er gjennomført

Hva bør du gjøre?

Eier du aksjer i et boligaksjeselskap og vurderer omdanning: start med en uformell sondering av de andre aksjeeierne. Er det stemning for det, engasjer en advokat med erfaring fra slike saker. Er det én eller to skeptiske aksjonærer — bruk tid på å forklare fordelene for dem personlig.

Kontakt NBBL (Norske Boligbyggelag) eller din forretningsfører for informasjon om typiske prosesser og kostnader.

Dumme spørsmål

Er boligaksjeselskaper det samme som borettslag?

Nei, men de ligner. Begge gir rett til å bruke en spesifikk bolig. Men boligaksjeselskaper er organisert som aksjeselskaper og reguleres delvis av aksjelovgivningen, mens borettslag er samvirkeforetak regulert av burettslagslova.

Kan et boligaksjeselskap nekte omdanning?

Generalforsamlingen kan stemme mot. Men dersom alle aksjeeierne er for, kan ikke styret alene nekte.

Hva skjer med leierettigheter tinglyst i grunnboken under omdanningen?

De slettes som del av omdanningsprosessen. Styret innhenter fullmakter til dette i steg 4. Etter grunnboksregistrering av andelene slettes de tinglyste leierettighetene, og de erstattes av det rettsforholdet som følger direkte av burettslagslova og grunnboksregistreringen.

Kan aksjonæren beholde gamle rettigheter fra aksjetiden?

Som utgangspunkt ikke — omdanningen innebærer at rettsforholdet nå reguleres av burettslagslova. Eventuelle særrettigheter fra aksjetiden vil normalt falle bort ved omdanningen med mindre de tas inn i de nye vedtektene.