Visning av leiebolig: spørsmålene du bør stille utleier
Be om svar på fukt og mugg, støy, strøm og oppvarming, hva som følger med, planlagte arbeider og hvor lenge avtalen varer. Opplysninger utleier gir, kan bli en del av det du har krav på hvis de viser seg å være feil og de påvirket beslutningen din om å leie. Utleier skal også gi opplysninger du har grunn til å regne med å få. Noter svarene skriftlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Visning av leiebolig og hvorfor spørsmålene teller
På en visning handler mye om følelser: lysinnfall, planløsning og om du ser deg selv bo der. Husleieloven gir deg likevel et vern som fungerer best når du har stilt riktige spørsmål. Etter husleieloven § 2-3 har boligen en mangel hvis den ikke samsvarer med opplysninger utleier har gitt. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningene påvirket avtalen, og utleier ikke i tide har rettet dem på en tydelig måte.
Paragraf 2-4 går den andre veien. Det er en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold utleier kjente til eller burde kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få, så sant det kan antas at dette påvirket avtalen. Utleier kan altså ikke tie om en kjent fuktskade og håpe du ikke spør. Spørsmålene dine gjør likevel saken lettere å bevise.
Spørsmål om tilstanden: fukt, støy og vedlikehold
Det mest nyttige er å spørre konkret. «Er det noe med boligen jeg bør vite om?» gir ofte et kort «nei». Prøv heller disse:
- Har det vært fukt, lekkasje eller mugg i boligen, særlig på bad, i kjeller og rundt vinduer?
- Når ble bad og våtrom sist oppgradert, og er det dokumentasjon på arbeidet?
- Hvordan er lydforholdene mot naboer, trapp og vei?
- Har det vært skadedyr?
- Er det planlagt vedlikehold, ombygging eller rehabilitering av bygget i leieperioden?
Det siste punktet har en juridisk side. Etter husleieloven § 5-4 må leieren finne seg i forandringer av husrommet når arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe og ikke reduserer verdien for leieren. Større endringer krever ditt samtykke. Kjenner du til at fasaden skal pusses om to måneder, er du bedre forberedt.
Vær oppmerksom på at det du kjente til eller burde kjent til da du skrev under, ikke senere kan gjøres gjeldende som mangel, jf. husleieloven § 2-6. Har du sett en synlig fuktflekk på visningen og leid likevel, står du svakere. Se godt etter, og skriv ned det du ser.
Spørsmål om kostnader: leie, strøm og depositum
Her er det lett å bli overrasket i etterkant. Spør om følgende:
- Hva er leien, og hva inngår? Er strøm, oppvarming, internett og vann med i leien eller betales de separat?
- Hvis strøm fordeles, hvordan fordeles den, og får du se regnskap? Etter husleieloven § 3-4 kan leieren kreve at utleier hvert år legger fram regnskap når det er avtalt at leieren skal bidra særskilt til utgiftene.
- Hvor stort er depositumet? Loven setter taket til seks måneders leie, og beløpet skal stå på en egen konto i ditt navn.
- Er leien indeksregulert, og hvor ofte?
Hva som gjelder for strøm og oppvarming, er nærmere forklart i betaling for strøm og oppvarming.
Spørsmål om avtalen og hva som følger med
En tidsbestemt bolig-avtale kan som hovedregel ikke være kortere enn tre år, med noen unntak, blant annet når utleier selv skal bruke boligen eller har en annen saklig grunn som er oppgitt skriftlig ved avtaleinngåelsen. Spør derfor om avtalen er tidsbestemt, og hvorfor.
Spør også om hvilke møbler, hvitevarer og utstyr som følger med, og hvilke som er utleiers eiendom. Dette bør stå i kontrakten, ikke bare i annonsen. Spør om hage, bod og parkering, og om det er husdyrforbud eller andre husordensregler. Gode grunner kan likevel gi rett til å holde dyr selv om utleier har forbud, så lenge det ikke er til ulempe for andre, jf. § 5-2.
Slik sikrer du svarene
Muntlige svar på en visning er lette å glemme og vanskelige å bevise. Loven sier ikke at opplysninger må være skriftlige, men det er langt enklere å vise at noe er sagt hvis det står på papir. Send en kort e-post kvelden etter visningen med det du forstod, og be utleier bekrefte. Be om at viktige opplysninger tas inn i kontrakten. Sjekk at kontrakten dekker det som er avtalt, og bruk en standardmal som husleiekontrakt som sjekkliste.
Ta bilder av boligens tilstand på visningen, og fotografer hver ting du vil at utleier skal rette på før innflytting.
fukt og «strøm inkludert»
Sindre går på visning av en toroms i Stavanger. Leien er 11 500 kroner. Utleieren, Siv, svarer på spørsmålene hans: strømmen er inkludert, og det har aldri vært fuktproblemer. Sindre sender en e-post kvelden etter og skriver det han forstod. Siv svarer «stemmer». Han signerer kontrakten.
Etter tre måneder dukker det opp mugg bak badekarkanten, og senere får han en strømregning fra utleier på 4 200 kroner. Det viser seg at badet hadde en fuktskade for to år siden. Sindre kan bruke e-posten som bevis for hva Siv sa om fukt og strøm. Den gir ham grunnlag for å avvise strømregningen, og for å kreve retting og avslag i leien for fukten etter § 2-3 og § 2-4. Hadde han ikke spurt og ingenting var sagt, ville det vært vanskeligere, selv om han fortsatt kunne støttet seg på plikten til å gi opplysninger utleier kjente til.
Kort oppsummert
- Spør om fukt, støy, planlagte arbeider, strøm, depositum og avtalens varighet på visning av leiebolig, og gjør spørsmålene konkrete.
- Opplysninger fra utleier kan gi deg krav hvis de er feil og påvirket avtalen. Utleier må også opplyse om forhold han kjente til og du hadde grunn til å regne med å få vite.
- Det du kjente til eller måtte kjenne til da du leide, kan du ikke klage på, og det samme gjelder det du burde oppdaget ved en undersøkelse du gjorde eller uten grunn ikke ville gjøre.
- Få viktige svar skriftlig, helst i kontrakten, og ta bilder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.