Vindutsatt tomt som ingen nevnte – er det en mangel?

Hva avgjør om vind kan være en mangel

Norsk lov har ingen særregler om vind, blåst eller hvor skjermet en tomt ligger. Da vurderes saken etter de vanlige reglene i avhendingslova. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Den har også en mangel hvis du ikke fikk opplysninger selgeren kjente eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7).

I praksis betyr det at spørsmålet ikke er «blåser det mye?», men «hva visste selgeren, og hva sa han?». En tomt på en åpen slette, en høyde eller ved sjøen har i seg selv en beliggenhet som de fleste forstår gir mer vind. Den slags regnes som en del av eiendommen, ikke som en feil ved den.

Hvorfor beliggenhet sjelden regnes som en feil

Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til eller burde kjent til da du kjøpte (§ 3-10). Du regnes også for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese. Hvis du har vært på visning, har du sett hvordan tomta ligger i terrenget, om det er trær og skjerming, og hvor nabohusene står. Det er vanskelig å hevde at en åpen og eksponert tomt var overraskende.

Merk også at selve tomta er noe annet enn arealet. Reglene om at tomta er mindre enn forventet (§ 3-3) gjelder størrelse, ikke vær og vind.

Når selgeren likevel kan ha et ansvar

Det er to hovedspor der en vindutsatt tomt kan bli en mangel.

Det første er at selgeren visste noe konkret og holdt det tilbake. Det kan for eksempel være at det tidligere har vært vindskader på tak, terrasse eller uthus, at hagemøbler og trampoliner har blåst av gårde gjentatte ganger, eller at selgeren har måttet bygge skjerming fordi det blåste for mye. Slike opplysninger kan påvirke hva du er villig til å betale, og da kan det være brudd på opplysningsplikten (§ 3-7). Kravet er at du kan sannsynliggjøre at opplysningen ville hatt betydning for avtalen.

Det andre sporet er uriktige opplysninger. Har selgeren eller megleren skrevet «lun og skjermet tomt», «vindstille terrasse» eller lignende i annonsen, og det ikke stemmer, kan eiendommen ha en mangel etter § 3-8. Det forutsetter at opplysningen kan antas å ha påvirket kjøpet, og at den ikke ble rettet på en tydelig måte i tide. Vanlig salgsspråk som «flott utsikt» og «åpen beliggenhet» sier lite konkret om vind og vil sjelden være nok.

Slik gikk det for Hedda

Hedda kjøpte en enebolig på en høyde utenfor byen. Annonsen skrev «solrik tomt med storslått utsikt». Første vinter merket hun at terrassen var ubrukelig, og at en del av utemøblene ble slengt rundt i hagen. Naboen fortalte over gjerdet at forrige eier hadde satt opp et to meter høyt vindskjerm to ganger, og at begge gangene hadde det blåst ned.

Hedda skrev til selgeren og la ved bilder og en beskrivelse av skadene. Hun pekte på at selgeren hadde visst om problemet og likevel ikke nevnt det, og på at annonsen ga et bilde av en behagelig uteplass. Selgeren svarte at vind var en del av beliggenheten og at ingenting i salgsdokumentene lovet noe annet. Etter en runde til enda ble det klart at Hedda ikke kunne dokumentere at selgerens kunnskap var mer enn en nabos ord mot selgerens. Kravet om prisavslag falt, og hun brukte i stedet pengene på et permanent vindskjerm.

Slik bygger du saken din

Hvis du mener selgeren skjulte noe, må du kunne vise det. Bevisbyrden ligger hos deg, og du kan lese mer om hva det innebærer i hvem har bevisbyrden for en mangel. Det som hjelper er konkrete ting.

• Salgsoppgave og annonse med ordlyden om tomta, sikret som skjermbilder eller utskrift.
• Tilstandsrapporten og eventuelle kommentarer om vindskader.
• Bilder og datoer for skader som skyldes vind.
• Uttalelser fra naboer eller tidligere brukere som viser at selgeren kjente til problemet.
• Spor etter tidligere tiltak, som gamle vindskjermer, forsterkede rekkverk eller fjernede trær.

Uten noe av dette blir det ditt ord mot selgerens. Reklamasjon må uansett skje innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og du finner rammene for frister og krav i pilarartikkelen mangler ingen tenker på. Hvis du går videre, vil kravet som regel være prisavslag, og det settes normalt til det det koster å rette forholdet. For en vindutsatt tomt kan det bety kostnaden ved å sette opp skjerming, men bare hvis du har vist at forholdet er en mangel.

Andre forhold ved tomta som kan bli en mangel

Skiller du mellom vind og andre ulemper, ser du hvor grensen går. Står garasjen delvis på naboens tomt, er det et helt annet spørsmål med egne regler, som du finner i garasjen står delvis på naboens tomt. Rare og oversette forhold som brune pelsbiller er omtalt i brune pelsbiller i boligen. Felles for dem er at det er selgerens kunnskap og opplysninger som avgjør, ikke at forholdet er ubehagelig.

Kort oppsummert

• En vindutsatt tomt er normalt en del av beliggenheten og ikke en mangel.
• Vind kan bare bli en mangel hvis selgeren visste om konkrete problemer og lot være å si det, eller ga uriktige opplysninger om tomta.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren visste noe og at det ville påvirket kjøpet.
• Salgsoppgaven og tidligere skader på tomta er de viktigste bevisene.
• Bilder, naboers uttalelser og annonsetekst hjelper deg mest hvis du mener tomta ble omtalt feil.