Villa fra 30-tallet med skjulte råteskader

Hvorfor råte i en 30-tallsvilla er en vanskelig sak

En villa fra 30-årene har gjerne trekonstruksjoner som har stått i nesten hundre år. Fukt fra tak, drenering og gamle vindusløsninger kan ha skadet syll, bjelker og veggkonstruksjon uten at noe synes på overflaten. Nettopp derfor er skjult råte et vanlig stridspunkt.

Avhendingslova stiller ikke krav om at et gammelt hus skal være uten skade. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). For en 30-tallsvilla betyr det at du må regne med en del slitasje og enkelte råteskader. Grensen går ved det som er vesentlig verre enn forventet.

Hva rapporten sa om konstruksjonen

Har du fått en godkjent tilstandsrapport, regnes du for å kjenne til det som går tydelig frem av den (§ 3-10). Står det TG 2 eller TG 3 på tak, yttervegg eller kjeller, og det er beskrevet fuktproblemer, blir det vanskelig å klage på akkurat det. TG 2 betyr vesentlige avvik eller en gammel del med fare for skader. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik.

Rapporten bygger på det som er synlig, hvis forskriften ikke krever målinger eller hulltaking. Råte bak panelet eller under gulvet er derfor sjelden tatt med. En bygningsdel som ikke var mulig å undersøke, skal være merket som ikke undersøkt. Er det skrevet «ikke undersøkt», er det ingen vurdering av delen, men du er samtidig blitt gjort oppmerksom på at den er ukjent.

Slik gikk det for Ingeborg

Ingeborg kjøpte en 30-tallsvilla for godt under det som er vanlig for området. Rapporten beskrev synlig fuktpreg i kjelleren og slitasje på panelet. Da hun skiftet ut et vindu ni måneder etter overtakelsen, oppdaget snekkeren at syllen under vinduet var bløt og råtten, og at skaden gikk langt innover.

Ingeborg reklamerte med bilder og en skriftlig vurdering fra snekkeren. Selgeren svarte at han hadde bodd i huset i femten år, aldri sett råte, og at huset var solgt med tydelig forbehold om alderen.

Utfallet ble at selgeren fikk rett i den delen som gjaldt kjelleren, siden rapporten hadde omtalt fukt der. For syllen ved vinduet, som ikke var nevnt noe sted og ikke var synlig, fikk hun prisavslag tilsvarende reparasjonen etter en forhandling. Selgeren gikk med på det uten sak.

Selgerens opplysningsplikt og forbehold

Selgeren må gi deg opplysninger han kjente til eller burde ha kjent til, og som du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Har han reparert et vindu på grunn av råte, hatt lekkasje eller fått en tidligere rapport med advarsel, er dette opplysninger han ikke kan holde tilbake. Sier han i salgsoppgaven at «taket er tett» eller «alt er i orden», og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.

Forbeholdet «solgt som det er» hjelper ham lite. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og huset kan uansett ha en mangel hvis det er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9). Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Tegn du bør ta på alvor før du kjøper

En 30-tallsvilla som skal kjøpes, har gjerne tegn som er verdt å lese. Bløte lister rundt vinduer, maling som flasser på nedre del av veggen, muggen lukt i kjelleren og gulv som har satt seg er varsler som kan tyde på fuktskade. Se etter dem på visning, og notér dem hvis du senere skal bevise hva som var synlig. Det som var åpenbart på visning, kan selger bruke mot deg, mens det som var skjult, er ditt beste utgangspunkt.

Krav og fremgangsmåte

Sikre bevis før du reparerer. Ta bilder og la en fagperson vurdere skaden skriftlig, og ta vare på den delen du river ut. Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12). Selgeren kan tilby å rette, og da må du i utgangspunktet godta det. Du kan ikke kreve retting selv ved vanlig brukt bolig. Heving er aktuelt bare når mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Hvor det ligger til rette for krav ved gamle hus, går pilaren om å kjøpe gammelt hus gjennom. Er huset et tømmerhus, er råte i nederste stokk i tømmerhuset den nærmeste artikkelen, og for 70-tallets hus er det hus fra 60- og 70-tallet.

Kort oppsummert

• Skjulte råteskader i en 30-tallsvilla er en mangel bare hvis de er vesentlig verre enn alderen tilsier eller selgeren tidde.
• Rapporten avgjør hva du kjenner til, men den viser sjelden det som skjuler seg i konstruksjonen.
• Sikre bevis før du reparerer, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.
• Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette skaden.
• Egenandelen på 10 000 kroner går av det du får dekket.