Hus fra 60- og 70-tallet: feilene kjøpere oftest klager på

Hva 70-tallshus har til felles, og hva som teller som feil

Hus fra 60- og 70-tallet er blitt så gamle at mange deler er på etterskudd med vedlikehold. Tak, vinduer, drenering, bad og elektrisk anlegg er bygningsdeler som ofte har passert sin beste tid. Et 70-tallshus som ikke er pusset opp, har derfor sjelden skjulte overraskelser i seg bare fordi det er gammelt, men alderen er nettopp det som gjør det vanskelig å finne ut hva som er en feil.

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Kjøper du et hus fra 70-tallet, kan du forvente at et tak og et bad fra byggeåret er slitt. Du kan ikke forvente at de har nyere standard.

Slik gikk det for Pål

Pål kjøpte et rekkehus fra begynnelsen av 70-tallet. Tilstandsrapporten ga badet en høy tilstandsgrad og pekte på at våtrommet var i original stand. Likevel så han ikke for seg det som skjedde: ett år etter overtakelsen begynte gulvet i gangen utenfor badet å bule.

En byggmester fant fuktskader i gulvkonstruksjonen, og han mente skaden hadde pågått lenge. Pål reklamerte skriftlig og krevde prisavslag. Selgeren svarte at badet var beskrevet som gammelt og at rapporten hadde advart mot nettopp fukt.

Utfallet ble at kravet delvis falt. Badet i seg selv, og at det var gammelt, var beskrevet i rapporten, og det er det Pål ble regnet for å kjenne til. Skaden i gangen utenfor var ikke omtalt, og det ga ham et grunnlag for prisavslag for den delen.

Rapporten avgjør mye i et 70-tallshus

Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av en godkjent tilstandsrapport (§ 3-10). Da hjelper det ikke å klage på et bad som rapporten har vurdert som dårlig. Rapporten deler bygningsdelene inn i tilstandsgrader. TG 2 betyr vesentlige avvik, tiltak i nær fremtid, eller en gammel del med fare for skader. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik der utbedring bør skje straks eller innen kort tid, og for TG 3 skal rapporten gi et anslag på kostnadene.

Rapporten bygger på det som er synlig, med mindre forskriften krever måling eller hulltaking. Skader inne i vegger og gulv står derfor sjelden i rapporten. Er en del ikke undersøkt, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet, skal det stå i rapporten. Lær deg å lese avsnittet om det som ikke er undersøkt.

Skjulte feil og selgerens opplysningsplikt

En feil du ikke kunne se, og som ikke stod i rapporten, kan likevel gi deg et krav. Har selgeren visst om lekkasjer, tidligere fuktskader eller egenhendig utført arbeid, og latt være å si det, kan eiendommen ha en mangel (§ 3-7). Det gjelder når du hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og den kan antas å ha påvirket avtalen. Sier selgeren at badet er godkjent, eller at elektrikeren har gått over anlegget, og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.

Et krav som «huset er solgt som det er» redder ikke selgeren ved forbrukerkjøp. Slike generelle forbehold har ingen virkning (§ 3-9). Du må selv sannsynliggjøre (gjøre mer sannsynlig enn ikke) at det er en mangel, og selgeren får ikke ansvaret for å bevise at det ikke er det.

Hva du gjør hvis du finner en feil

Sikre bevis først. Ta bilder, la en fagperson skrive en tilstandsvurdering, og ikke rive før skaden er dokumentert. Send så en skriftlig reklamasjon til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Tilbyr selgeren å rette, må du som hovedregel godta det. Du kan ikke kreve retting selv, men du kan kreve prisavslag og erstatning. Heving er forbeholdt de alvorligste feilene. Du må selv bære de første 10 000 kroner av tapet (§ 3-1). Mer om hva du må tåle og hva du kan kreve står i pilaren om å kjøpe gammelt hus.

Når 70-tallshuset er en del av noe større

Ikke alle 70-tallshus er vanlige. Har huset en eldre bygningsdel, kan andre sider komme inn, som i pipe og ildsted i gammelt hus, eller om det er tale om verneverdige bygg, i fredet hus og reparasjoner. For skjulte skader i en enda eldre villa, se villa med skjulte råteskader.

Kort oppsummert

• Et 70-tallshus har en mangel bare når feilen er verre enn alderen tilsier, eller selgeren tidde.
• Rapporten avgjør hva du regnes for å kjenne til, så les tilstandsgradene før du bestemmer deg.
• Skjulte feil i våtrom og gulv er de klassiske tvistene ved 70-tallshus.
• Reklamer skriftlig og dokumenter skaden før du gjør noe med den.
• Kravet er som regel prisavslag eller erstatning, ikke retting.