Vedtektene fra utbyggeren: dette bør dere endre på første årsmøte
Vil dere endre vedtekter fra utbygger, må det skje på årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. eierseksjonsloven § 27. Styret kan ikke gjøre det alene, og forslaget må stå i innkallingen med hovedinnholdet. Endringer som gjelder fordeling av felleskostnader eller begrenser den enkeltes rett til å selge og leie ut, krever i tillegg samtykke fra dem det gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik endres vedtektene
Når et sameie opprettes, lager utbyggeren de opprinnelige vedtektene. Etter eierseksjonsloven § 27 kan vedtektene, bortsett fra de opprinnelige, bare fastsettes eller endres på årsmøtet. Hvis ikke loven stiller strengere krav, trengs minst to tredjedeler av de avgitte stemmene. Vedtektsendringer kan altså ikke vedtas i styret, og vanlig flertall er ikke nok.
Saken må stå i innkallingen. Innkallingen skal etter § 43 angi hovedinnholdet i forslag som krever to tredjedels flertall. Et løst punkt som «vedtekter» på sakslisten holder ikke. Forslaget bør ligge ved i klartekst.
Et generelt overblikk over kravene finner du i hva som kreves for å endre vedtektene.
Punkter som ofte bør vurderes i utbyggerens vedtekter
Det finnes ingen fast liste over hva som bør endres. Les vedtektene gjennom før første årsmøte, og se særlig på disse områdene:
- Antall styremedlemmer. Loven sier at styret skal ha tre medlemmer hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene, jf. § 54. Vil dere ha fem, må det inn i vedtektene.
- Korttidsutleie. Hovedregelen er maks 90 døgn i året for utleie i perioder på inntil 30 døgn. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette grensen til mellom 60 og 120 døgn, jf. § 24 sjuende ledd.
- Dyrehold og ordensregler. Dyrehold er tillatt, men kan forbys i vedtektene eller ordensreglene, jf. § 28. Et forbud har et unntak for dem som har gode grunner og ikke er til ulempe for andre.
- Godkjenning av nye eiere eller leiere. Har vedtektene en slik regel, kan styret bare nekte med saklig grunn, jf. § 24 tredje ledd.
- Bestemmelser som gir utbyggeren eller enkelte eiere særrettigheter, for eksempel til fellesareal eller parkering.
Grenser for hva årsmøtet kan vedta
To tredjedels flertall er ikke nok for alt. Vedtektene kan ikke gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andres bekostning, og et flertall kan heller ikke ta beslutninger som gir slike fordeler, jf. §§ 27 og 40. Det gjelder også når utbyggeren vil bevare en fordel i vedtektene.
Fordeling av felleskostnader kan bare endres i vedtektene hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige, jf. § 29. Det samme prinsippet gjelder begrensninger i den enkeltes rett til å selge, pantsette og leie ut seksjonen: dette krever samtykke fra de som berøres, jf. § 24 annet ledd. Et årsmøtevedtak med to tredjedeler alene er derfor ikke nok for slike endringer.
Forpliktelser som følger av en registrert vedtektsbestemmelse, har rettsvern mot seksjonseiernes kreditorer og mot senere erververe i god tro, uten at det kreves tinglysing. Endringer bør derfor bli registrert, slik at de også gjelder overfor nye eiere.
Havnehagen
Sameiet Havnehagen har 40 boligseksjoner. På første årsmøte i juni legger styreleder Amina frem tre forslag med hele teksten i innkallingen. Det første er å utvide styret fra tre til fem medlemmer. Det andre er å sette grensen for korttidsutleie til 60 døgn i året. Det tredje er å fordele de årlige vaktmesterutgiftene etter antall beboere i stedet for sameiebrøken.
Av 40 mulige stemmer blir 30 avgitt. De to første forslagene får 21 og 20 stemmer for, mot 9 og 10 mot. Begge får minst to tredjedeler, siden to tredeler av 30 er 20, og de er vedtatt. Det tredje forslaget får 22 stemmer for, men flere av seksjonseierne i de største leilighetene, som ville fått høyere kostnader, har ikke sagt seg uttrykkelig enige. Forslaget faller, fordi en annen fordeling forutsetter at de berørte samtykker.
Slik forbereder dere forslaget
Be utbyggeren eller forretningsføreren om de opprinnelige vedtektene og se dem i sammenheng med seksjoneringen. Gå gjennom paragraf for paragraf og marker det dere vil endre. Skriv forslaget ut i sin helhet, med gammel og ny tekst side om side, så seksjonseierne ser hva som faktisk endres.
Send forslagene i god tid før innkallingen, siden styret må ta dem med i innkallingen og angi hovedinnholdet. Forslag fra seksjonseierne må leveres innen den fristen styret har varslet, jf. § 41. Er du usikker på om et forslag krever samtykke fra enkelte eiere, bør du avklare det før møtet, fordi et vedtak som mangler nødvendig samtykke, ikke får virkning for dem det gjelder.
Protokoll og registrering
Før vedtaket inn i årsmøteprotokollen med ordlyden i den nye bestemmelsen, antall avgitte stemmer og hvor mange som stemte for og imot. Da kan dere dokumentere at to tredjedels flertall faktisk ble oppnådd. Forpliktelser som følger av en registrert vedtektsbestemmelse, har rettsvern uten tinglysing, så det er verdt å få vedtaket registrert når det er gjort.
Kort oppsummert
- Vil dere endre vedtekter fra utbygger, må saken opp på årsmøtet. Styret kan ikke gjøre det alene.
- Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og hovedinnholdet må stå i innkallingen.
- Typiske punkter er styrets størrelse, utleiegrenser, dyrehold og godkjenningsregler.
- Fordeling av felleskostnader og begrensninger i den enkeltes rådighet krever samtykke fra dem det gjelder.
- Vedtektene kan ikke gi noen en urimelig fordel på andres bekostning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.