Varmepumpe montert uten tillatelse fra sameiet

Hvorfor sameiet kan kreve at pumpen fjernes

Som seksjonseier må du ikke bruke bruksenheten eller fellesarealene slik at andre får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte (eierseksjonsloven § 25). En varmepumpe som henger på fasaden, kan påvirke utseendet på bygget og lyden mot naboer. Endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold av bebyggelsen, krever minst to tredjedeler av stemmene på årsmøtet (eierseksjonsloven § 49).

Om en varmepumpe på fasaden krever samtykke, avhenger av vedtekter og av om tiltaket berører fellesareal. Det finnes ikke én fast regel som passer i alle sameier. Mange sameier har egne regler eller vedtak om varmepumper, og noen har innført felles retningslinjer.

Kommer det en klage fra styret etter at du har overtatt, er det du som eier som må rette deg. Du kan bli bedt om å ta ned pumpen, søke om samtykke i etterkant eller endre plasseringen.

Er manglende tillatelse en mangel ved boligen?

Dette er ikke automatisk en mangel. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det har virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Visste selgeren at pumpen ble satt opp uten samtykke, eller hadde han fått pålegg fra styret, er det opplysninger du burde ha fått.

Er det et sameie med kjente regler om varmepumper, kan det også være en mangel at boligen ikke er som forventet ut fra type og tilstand (avhendingslova § 3-2). Var pumpen dessuten omtalt i salgsoppgaven som en fordel eller «nylig montert», og det ikke sto noe om samtykke, kan det være en uriktig opplysning (avhendingslova § 3-8).

Selgeren har derimot ikke gjort noe galt hvis du fikk vite at samtykket manglet, og likevel kjøpte.

Slik gikk det for Annette

Annette kjøpte en leilighet i et sameie med en varmepumpe montert på den delen av fasaden som vender mot bakgård. Salgsoppgaven fremhevet at leiligheten hadde «energieffektiv oppvarming med varmepumpe». Tre måneder etter overtakelsen fikk hun brev fra styret som sa at pumpen var satt opp uten samtykke, og at den måtte fjernes eller søkes om i etterkant.

Annette fant ut at selgeren hadde fått en muntlig advarsel av styret et halvt år før salget. Hun sendte en skriftlig melding til selgeren og krevde erstatning for kostnaden ved å flytte pumpen og for eventuell ny installasjon.

Selgeren hevdet først at han ikke hadde fått noe pålegg. Styret bekreftet i et brev at advarselen var gitt. Selgeren aksepterte til slutt å dekke flyttingen, og styret godkjente en ny plassering.

Sjekk dette før du kjøper og etter overtakelse

Før kjøpet: be om vedtektene og de siste årsmøteprotokollene, og spør om det finnes samtykker til tekniske installasjoner på fasaden. Se etter om varmepumpen er nevnt i salgsdokumentene, og spør megleren om den har samtykke.

Etter kjøpet: skriv til styret og be om skriftlig bekreftelse på om det finnes samtykke. Har pumpen vært satt opp uten samtykke, kan du gi selgeren melding om at du mener det er en mangel. Meldingen må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og du må si hva slags avtalebrudd det gjelder (avhendingslova § 4-19).

Krav ved mangel er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse, og prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Kostnaden kan være å flytte pumpen eller å bytte den ut med en løsning sameiet godtar.

Hva reglene sier om varmepumper i sameier

Alle sameier er ulike, men mange spørsmål har felles svar. En generell veiledning om hva du kan sette opp, finner du i Kan jeg installere varmepumpe eller markise i sameiet?, og om du selv vurderer å sette opp en pumpe, se Kan jeg installere varmepumpe?. Skal du forstå hva som gjelder for feil ved anlegg du kjøper, er pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp et godt sted å begynne.

Har varmepumpen i tillegg en teknisk feil, gjelder de vanlige reglene for mangler. Da kan Varmepumpa var død ved overtakelse – kan jeg kreve ny? være nyttig.

Kort oppsummert

• Varmepumpe montert uten tillatelse fra sameiet kan være en mangel hvis selgeren visste det og tidde.
• Sameiet kan kreve at du retter forholdet, uavhengig av hva selgeren gjorde.
• Vedtekter og årsmøtevedtak avgjør om en varmepumpe på fasaden krever samtykke.
• Prisavslag eller erstatning kan dekke kostnaden ved å flytte eller bytte varmepumpen.