Vannlekkasje i nybygget før overtakelse – hvem betaler?

Hovedregelen: utbyggeren har risikoen frem til overtakelsen

Ved overtakelsen går risikoen for ytelsen fra utbyggeren til deg (§ 14 tredje ledd bokstav a). Før det er den på utbyggerens side. Regelen om vederlaget står i § 45: du skal ikke betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt ved en hending før overtakelsen, med mindre det skyldes forhold på din side. Det gjelder også materialer du selv har skaffet, hvis de er overlatt til utbyggeren.

Det betyr at en vannlekkasje fra et rør, et tak eller en dusj som oppstår før overtakelsen, i utgangspunktet er utbyggerens problem. Du betaler ikke ekstra for å erstatte ødelagt parkett, gips eller isolasjon. Utbyggeren må ordne skaden for egen regning og levere boligen slik avtalen sier.

Hendelsen kan føre til at overtakelsen blir utsatt. Er boligen forsinket fordi utbedringen tar tid, gjelder reglene om forsinkelse. Du kan da blant annet kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer (§ 17 og § 18), forutsatt at vilkårene er oppfylt.

Forsikring: utbyggeren skal sikre arbeidet

Er det ikke avtalt noe annet, skal utbyggeren holde arbeid på eiendommen forsikret frem til overtakelsen (§ 13 fjerde ledd). Forsikringen skal også omfatte materialer som er tilført eiendommen. Du har rettigheter som medforsikret etter forsikringsavtaleloven, og de kan ikke fravikes i forsikringsavtalen. Til forsikring er dokumentert, kan du holde tilbake alt vederlag.

Det er likevel utbyggeren som melder skaden til sitt forsikringsselskap, og forsikringen dekker bare det vilkårene sier. Utbyggeren har ansvaret overfor deg uavhengig av om forsikringen dekker. Du trenger ikke vente på et forsikringsoppgjør før du krever at skaden utbedres.

Ta gjerne opp med utbyggeren om forsikringsbevis er sendt deg. Bevisene viser hva som er dekket og hvem som er forsikret.

Når skaden skyldes forhold på din side

Unntaket i § 45 gjelder forhold på forbrukerens side. Eksempler er at du har bestilt tilvalg som ble levert av en håndverker du selv hyrte, og at lekkasjen kom fra dette arbeidet, eller at du har gjort egeninnsats i boligen før overtakelsen.

Da kan utgangspunktet endre seg. Står du ansvarlig for årsaken, kan du få regningen for utbedringen. Hvem som har ansvaret, blir en bevisvurdering. Be derfor om en rapport fra rørlegger eller skadetaksator som beskriver årsaken.

Har du selv medvirket på andre måter, for eksempel ved å levere tegninger eller materialer, skal medvirkningen skje til avtalt tid (§ 50). Leveres den for sent og det forårsaker skade, kan det få betydning.

Skader som viser seg først etter overtakelsen

Om en ytelse har mangel, avgjøres ut fra tilstanden på overtakelsestidspunktet, selv om mangelen viser seg senere (§ 28). Er det en skjult skade fra før overtakelsen, for eksempel et rør som ikke var tett, kan utbyggeren være ansvarlig også om feilen kommer frem etter at du har flyttet inn. Utbyggeren svarer også for feil som oppstår senere, hvis årsaken er et avtalebrudd fra utbyggerens side.

Etter overtakelsen går risikoen over til deg. Skader som oppstår etter dette, uten at de skyldes en mangel, må du selv bære, og forsikringen din tar over. Se derfor til at du har egen forsikring fra overtakelsesdagen.

Meld alltid skriftlig og raskt, med bilder, når du oppdager vann eller fukt. Den ytre grensen for å gjøre en mangel gjeldende er fem år etter overtakelsen (§ 30).

Dokumentasjon du bør sikre med en gang

Når du får vite om lekkasjen, be om skriftlig melding fra utbyggeren om hva som har skjedd, når og hvor mye som er berørt. Be om bilder og om fuktmålinger, og spør hvordan skaden skal utbedres og tørkes. Fukt som blir værende i konstruksjonen, kan gi problemer år etter at overflaten ser fin ut.

Det er også greit å be om at utbyggeren dokumenterer tørkingen før nye overflater settes på. En enkel rapport fra et tørkefirma er nok i mange tilfeller. Ta vare på alt, siden det kan bli viktig hvis det senere dukker opp fuktskader du ikke kunne sett på forretningen.

Kontroller også at skaden er nevnt i protokollen når dere overtar, med en beskrivelse av hva som er utbedret og hva som eventuelt gjenstår.

Kort oppsummert

• Vannlekkasje i nybygget før overtakelse er utbyggerens risiko. Du skal ikke betale for arbeid eller materialer som skades før overtakelsen.
• Utbyggeren skal holde arbeidet forsikret frem til overtakelsen, hvis ikke annet er avtalt.
• Skaden kan utsette overtakelsen. Da gjelder reglene om forsinkelse, blant annet dagmulkt.
• Skyldes lekkasjen forhold på din side, for eksempel arbeid du selv har bestilt, kan ansvaret bli et annet.
• Etter overtakelsen går risikoen over til deg, og skjulte feil fra før overtakelsen må du melde som mangel.