Vann fra naboens balkong renner ned på min. Hva kan jeg gjøre?

Når vann renner fra naboens balkong: hva må du tåle?

Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har en vanlig hensynsregel. I borettslag sier § 5-11 første ledd at bruken av boligen og fellesarealene ikke på urimelig eller unødvendig vis skal være til skade eller ulempe for andre. Eierseksjonsloven § 25 har samme regel for sameier.

Ordene «urimelig» og «unødvendig» betyr at ikke all ulempe er forbudt. Bor du i blokk, må du regne med lyder, lukt og litt vann fra nabolaget. En blomsterkasse som drypper en halv time etter vanning, er sjelden noe naboen under kan kreve at slutter.

Vurderingen avhenger av flere forhold:

• hvor ofte det skjer, og hvor mye vann det er
• om vannet kommer på tider og steder der det er til særlig plage, for eksempel over en sittegruppe eller en rekke åpne vinduer
• om naboen enkelt kan unngå det, med oppsamlingsbrett eller mindre vann
• om vannet gjør skade, for eksempel på maling, trevirke eller tøy på tørkestativ

Loven har ingen faste grenser i liter eller klokkeslett. Det er helheten som teller.

Når vannet kommer av byggets tilstand

Noen ganger har ikke naboen gjort noe galt. Vannet finner veien ned fordi balkonggulvet mangler fall, fordi sluket er tett eller fordi tettesjiktet er slitt. Da er det ikke en ordensregel det gjelder, men et spørsmål om vedlikehold.

I borettslag skal laget etter § 5-17 holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Andelseierens plikt etter § 5-12 gjelder det innvendige, som vinduer, rør og innvendige flater. Vedtektene kan flytte plikten, og mange laget har skrevet egne regler om balkonger.

I sameier er det seksjonseieren som skal rense sluk og holde avløpsrør åpne, også for sluk på balkong som hører til bruksenheten. Utskifting av sluk hører derimot ikke med til seksjonseierens plikt. Sameiet skal etter § 33 holde bygningen og de øvrige fellesarealene forsvarlig ved like. Hvem som eier balkongen og hvordan den er plassert i seksjoneringen, avgjør hvem som må ta regningen. Det er forklart nærmere i artikkelen om ansvar for balkongen i sameie.

Slik går du fram

1. Før logg. Skriv ned dato og klokkeslett hver gang, hvor mye vann det var og hva som ble påvirket. Ta bilder og gjerne en kort video.
2. Snakk med naboen. Mange vet ikke at vannet siver ned, og saken er løst på ti minutter.
3. Hjelper ikke det, skriv til styret. Beskriv hendelsene, legg ved loggen og be om at styret undersøker årsaken.
4. Styret skal etter lovene følge opp: i borettslag leder det virksomheten i samsvar med lov og vedtekter (§ 8-8), i sameier skal det sørge for vedlikehold og drift av eiendommen (§ 57).
5. Be om skriftlig svar og en tidsplan hvis det skal gjøres arbeid.

Gjentatte brudd på hensynsregelen kan til slutt føre til advarsel. Pålegg om salg krever vesentlig mislighold til tross for skriftlig advarsel, og vannsøl vil sjelden komme dit.

Skader på din balkong eller bolig

Har vannet gitt skade, kan du ha krav på erstatning. En andelseier eller seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin, kan måtte erstatte tapet andre lider, med mindre en hindring utenfor hans kontroll er årsaken (eierseksjonsloven § 34). Svikter sameiet i sitt vedlikehold, retter du kravet mot styret, og en erstatning er en felleskostnad.

Indirekte tap, som tapte leieinntekter, dekkes bare hvis den ansvarlige har vært uaktsom. Vannskade i selve boligen går som regel via forsikringen, og da kan egenandelen bli et spørsmål. Se egenandel ved skade i sameie.

Kort oppsummert

• Litt dryss etter vanning eller vask må du som regel tåle. Hyppig og mye vann kan være urimelig ulempe, og da skal naboen ta hensyn.
• Når vann renner fra naboens balkong på grunn av tette sluk eller svikt i konstruksjonen, er det et vedlikeholdsspørsmål, og ansvaret avhenger av lov, vedtekter og seksjonering.
• Før logg med dato, mengde og bilder, snakk med naboen og skriv deretter til styret.
• Styret skal følge opp, og skade du har lidd, kan gi krav på erstatning eller dekning via forsikringen.