Utleiedelen jeg kjøpte viste seg å være ulovlig. Hva med leieinntektene?
En utleiedel som er solgt som lovlig, men som ikke er godkjent, er en mangel ved boligen. Du kan kreve prisavslag, som normalt settes til kostnadene ved å få det rettet. Tapte leieinntekter regnes normalt som indirekte tap, og dem kan du bare kreve erstattet hvis selgeren har skyld eller har gitt garanti, for eksempel fordi han visste eller burde visst at delen ikke var godkjent. Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en ulovlig utleiedel er en mangel
Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det som er opplyst eller det kjøperen kunne forvente. Ved forbrukerkjøp, altså når kjøperen er en privatperson som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet, er det også en mangel hvis eiendommen ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2 tredje ledd). Å leie ut en kjellerleilighet som egen boenhet krever vanligvis at kommunen har godkjent rommene til varig opphold og bruksendring. Mangler godkjenningen, er det et brudd på slike krav.
Saken er sterkest hvis utleiedelen ble omtalt som godkjent, som lovlig eller med leieinntekt i annonsen, prospektet eller egenerklæringen. En opplysning som ikke stemmer, er en mangel etter avhendingslova § 3-8, så langt det kan legges til grunn at den påvirket avtalen. Det hjelper selgeren lite å ha solgt boligen «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike allmenne forbehold ingen virkning (§ 3-9 andre ledd).
Svakere står du hvis det gikk tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter at delen ikke var godkjent. Du kan ikke gjøre gjeldende noe du kjente til eller måtte kjenne til ved kjøpet, jf. § 3-10 første ledd. Det samme gjelder noe du ville oppdaget ved en undersøkelse du faktisk gjorde.
Prisavslag og kostnader for å rette forholdet
Har eiendommen en mangel, kan du kreve forholdsmessig prisavslag (§ 4-12). Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnadene ved å få mangelen rettet. Det kan være arkitekt og søknadsgebyr for bruksendring, byggearbeid for å oppfylle kravene, eller begge deler.
Kommunen kan avslå søknaden, og noen deler av boligen kan ikke gjøres lovlige til å bo i. Da blir regnestykket annerledes, og prisavslaget kan måtte settes ut fra hva utleiedelen ville vært verdt hvis den var godkjent, sammenlignet med hva den er verdt nå. Dokumenter kostnadene med tilbud eller regninger.
Husk egenandelen. Du må selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd), med unntak for bygninger som er solgt som nye.
Tapte leieinntekter
Leieinntekter du ikke kunne få fordi utleiedelen var ulovlig, er et tap som følger av at eiendommen ikke kan brukes slik forutsetningene var. Loven regner det som indirekte tap (§ 7-1 andre ledd). Selgeren svarer for direkte tap også uten skyld, men for indirekte tap bare hvis mangelen eller tapet skyldes skyld hos selgeren eller et brudd på en garanti (§ 4-14 andre ledd).
Det er derfor spørsmålet om skyld som avgjør om du får erstatning for tapt leie. Selgeren har skyld hvis han visste eller burde visst at delen ikke var godkjent, og likevel solgte den som lovlig. Har selgeren oppgitt leieinntekten i annonsen eller i egenerklæringen, taler det for at tapet er noe han måtte regne med.
Du må begrense tapet med rimelige tiltak, jf. § 7-2. Kunne du leid ut til en annen bruk, eller søkt om godkjenning raskt, kan erstatningen bli lavere. Erstatning kan også settes ned hvis den blir urimelig stor sammenlignet med vanlige tilfeller.
Slik gjør du kravet gjeldende
Skriv til selgeren så snart du har oppdaget forholdet. Du taper kravet hvis du ikke sier fra innen rimelig tid, og du kan ikke vente lenger enn fem år etter at du overtok (§ 4-19). Beskriv hva som er galt og hva du krever, og legg ved dokumentasjon, for eksempel brev fra kommunen.
Har selgeren boligselgerforsikring, behandles saken ofte av forsikringsselskapet. Du kan også gjøre kravet gjeldende mot tidligere selger eller andre tidligere avtaleparter (§ 4-16). Gjør det før reklamasjonsfristen mot dem er ute.
kjellerleilighet til 9 500 kroner i måneden
Leila Bakke kjøper en enebolig for 5 800 000 kroner. Prospektet sier at kjelleren er en utleiedel som leies ut for 9 500 kroner i måneden, og i egenerklæringen har selgeren krysset av for at den er godkjent. Etter overtakelsen får Leila brev fra kommunen: kjelleren er ikke godkjent til varig opphold, og hun kan ikke leie den ut før det er gjort.
Leila reklamerer skriftlig dagen etter. En arkitekt anslår at søknad og nødvendig ombygging koster 180 000 kroner. Hun mister seks måneder med leie, 57 000 kroner, før godkjenningen er på plass.
Prisavslaget kan settes til 180 000 kroner. Selgeren krysset av for godkjenning uten å ha sjekket det, og da burde han visst bedre. Det er rimelig å si at han har skyld. Tapt leie på 57 000 kroner kan da komme i tillegg. Samlet er det 237 000 kroner, minus egenandelen på 10 000 kroner, altså 227 000 kroner. Hadde selgeren ikke hatt skyld og ikke gitt noen opplysning om godkjenning, ville hun trolig bare fått prisavslaget.
Kort oppsummert
- En ulovlig utleiedel som er solgt som lovlig, er en mangel etter avhendingslova, særlig hvis det er gitt uriktige opplysninger.
- Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnadene ved å få forholdet godkjent eller rettet.
- Tapte leieinntekter kan du bare få erstattet hvis selgeren har skyld eller har gitt garanti.
- Du må dekke de første 10 000 kronene selv, og begrense tapet så godt du kan.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.