Forhandle med megleren: slik får du lavere pris
Du kan forhandle med megleren om hele vederlaget: provisjonssats, minstebeløp, fastpris, timepris og faste tillegg som tilrettelegging og oppgjør. Loven setter ingen pris, så det som står i tilbudet, er et utgangspunkt. Det beste grunnlaget er skriftlige tilbud fra flere meglere regnet på samme salgssum. Utleggene til annonser og andre leverandører påvirker du mest ved å velge omfang.
Silje skal selge leiligheten sin og har hatt befaring med to meglere. Begge var hyggelige og kunnskapsrike. Tilbudene ligger 18 000 kroner fra hverandre, og hun liker best den dyreste. Hun vil prøve å få ned prisen, men vet ikke hva det er rom for eller hvordan hun bør gå fram.
Dette kan du forhandle med megleren om
Meglerens vederlag (det megleren tar betalt for sitt eget arbeid) avtales fritt. Loven setter bare noen få grenser: provisjonssatsen kan ikke øke med salgssummen, og bare du som selger kan betale (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Innenfor dette er alle vederlagsposter forhandlingsbare.
Det gjelder provisjonssatsen og et eventuelt minstebeløp. Det gjelder fastprisen eller timeprisen. Og det gjelder faste tillegg som tilrettelegging, visningshonorar og oppgjørshonorar, som også er betaling for meglerens arbeid selv om de står på egne linjer.
Utleggene (det megleren betaler til andre for deg) er annerledes. Megleren kan ikke ta imot fordeler fra leverandørene han bruker i oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 5-4), så prisen på en annonse eller et fotooppdrag er lite å forhandle om. Det du kan endre, er omfanget. Forskjellen er forklart i artikkelen om utlegg eller vederlag.
Steg 1: Hent skriftlige tilbud på samme grunnlag
Et godt utgangspunkt for forhandlingen er et konkret alternativ. Be om skriftlige tilbud fra minst to meglere, og be dem regne på samme salgssum. Det enkleste er å bruke den laveste verdivurderingen du har fått. Da sammenligner du tilbudene, ikke optimismen i verdivurderingene.
Hver megler skal kunne gi deg et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over totalt vederlag og samlede utlegg. Det skal stå i oppdragsavtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Megleren skal også gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslått tid fordelt på fasene i salget (forskrift om eiendomsmegling § 7-1). Da har du minst tre tall per megler: provisjon, fastpris om de tilbyr det, og timepris.
Steg 2: Regn alt om til én sum
Legg sammen alt vederlag og alle utlegg for hvert tilbud. Si at Silje får to tilbud på en bolig til 4 millioner kroner. Megler A tar 1,3 prosent i provisjon, som er 52 000 kroner, pluss 14 000 kroner for tilrettelegging og 6 000 kroner for oppgjøret. Utleggene er anslått til 22 000 kroner. Summen blir 94 000 kroner. Megler B tar 1,6 prosent, som er 64 000 kroner, uten faste tillegg, og utleggene er anslått til 28 000 kroner. Summen blir 92 000 kroner.
Satsene og beløpene er satt opp som eksempel. Tilbudet med lavest prosent er her det dyreste. Forskjellen i utlegg kan skyldes at megler B har tatt med mer markedsføring. Be om samme pakke hos begge før du sammenligner.
Steg 3: Bruk tilbudene i samtalen
Når du har et tall, kan du spørre konkret. Si hvilken megler du helst vil bruke, og at det andre tilbudet er lavere. Be om at de faste tilleggene fjernes, at satsen settes ned, eller at et minstebeløp tas bort. Et konkret forslag gir et konkret svar.
Du kan også tilby noe tilbake. Er du fleksibel på tidspunkt for visninger, vil vise boligen selv for naboer og interesserte før annonsen går ut, eller kan skaffe dokumenter fra borettslaget selv, sparer megleren tid. Det som avtales, må stå i oppdragsavtalen.
Megleren kan ikke sette som vilkår at du kjøper andre tjenester som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget (eiendomsmeglingsloven § 6-3). En lavere pris mot at du tar opp lån i en bestemt bank, er derfor ikke en lovlig handel.
Steg 4: Velg vederlagsform etter salget du venter
Ventet salgssum betyr mye. Er boligen dyr og salget ser enkelt ut, kan en fastpris eller timepris gi lavere sum enn provisjon. Er salgssummen lav, kan et minstebeløp gjøre provisjonen dyr. Hvordan du finner punktet der to modeller koster det samme, står i fastpris eller provisjon hos megler.
Velger du timepris, skal megleren varsle deg hvis tiden ser ut til å bli vesentlig større enn anslått (andre ledd i eiendomsmeglingsloven § 7-2).
Steg 5: Få resultatet inn i oppdragsavtalen
Det som er avtalt muntlig, er lite verdt hvis det ikke står i avtalen. Sjekk at det endelige vederlaget, utleggene og kostnadsoverslaget står i oppdragsavtalen før du signerer. Sjekk også hva du skal betale hvis boligen ikke blir solgt, og hva som gjelder ved oppsigelse. Avtalen skal undertegnes av deg og den ansvarlige megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Både du og megleren kan si opp oppdraget når som helst, uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Den laveste prisen er lite verdt hvis du ender med å bytte megler halvveis. Vurder hva du får for pengene, ikke bare summen. Hva du kan miste med det billigste tilbudet, står i artikkelen om billigste eiendomsmegler.
Kort oppsummert
- Alt vederlag kan forhandles: sats, minstebeløp, fastpris, timepris og faste tillegg.
- Hent skriftlige tilbud fra flere meglere regnet på samme salgssum.
- Legg sammen vederlag og utlegg og sammenlign summen, ikke prosenten.
- Kom med et konkret forslag, og tilby gjerne noe tilbake.
- Sørg for at det du har forhandlet fram, står i oppdragsavtalen før du signerer.