Uteområdet ble ikke som i salgsprospektet – kan sameiet kreve utbedring?

Når avviket fra salgsprospektet er en mangel

Loven har tre veier inn til en mangel, og alle kan treffe et uteområde som ikke ble som lovet.

For det første er det en mangel når resultatet ikke stemmer med avtalen (bustadoppføringslova § 25). Står uteområdet beskrevet i kontrakten eller i et vedlegg, er avviket fra den beskrivelsen et avtalebrudd.

For det andre kan opplysninger i markedsføringen gi grunnlag for mangel. Etter § 27 er det en mangel hvis resultatet ikke svarer til opplysninger om egenskaper eller bruk som ble gitt da avtalen ble inngått, eller i markedsføring fra entreprenøren eller på hans vegne. Salgsprospektet er markedsføring.

For det tredje kan det være en mangel hvis du ikke fikk opplysninger utbyggeren kjente til, og som du hadde grunn til å vente. Det gjelder bare hvis det trolig påvirket avtalen at opplysningene mangler (§ 26).

Opplysningene i prospektet gir bare krav hvis du kan gå ut fra at de påvirket kjøpet. Et uteområde som var et av salgsargumentene, og som er omtalt flere steder i prospektet, står sterkt. En liten detalj i bakgrunnen på en tegning står svakere.

Utbyggeren kan også rette opplysningene i tide, på en tydelig måte. Står det i kontrakten eller i et brev før du signerte at benkene og grillhytta utgår, har han rettet opplysningen. En liten tekst nederst på siden som kaller bildene «illustrasjon», er mindre sikker. Loven nevner ikke illustrasjoner særskilt, så hvor langt en slik merknad rekker, avhenger av hvordan den er formulert og hva prospektet ellers sier.

Hvem krever uteområdet rettet

Er det felles uteområde, er det fellesareal. Da kan styret gjøre gjeldende kravet på vegne av seksjonseierne (eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b). I et borettslag kan borettslaget gjøre det samme.

Gjelder avviket en terrasse eller hage som hører til din egen leilighet, er det ditt krav. Husk at det kan være uklart hvor grensen går. Se på tegningene i kontrakten.

Hva dere kan kreve

Retting er hovedveien. Utbyggeren skal rette mangelen for egen regning, med mindre rettingen vil koste eller by på ulemper som står i et urimelig forhold til det dere oppnår (§ 32). Han har selv rett til å rette dersom det kan skje uten vesentlig ulempe for dere.

Blir ikke mangelen rettet, kan dere kreve prisavslag. Prisavslaget skal som utgangspunkt tilsvare kostnaden ved å få mangelen rettet. Blir den kostnaden urimelig høy i forhold til hva mangelen betyr, tilsvarer prisavslaget verdifallet. Det skal likevel minst tilsvare det utbyggeren har spart ved ikke å levere som avtalt.

Har dere ikke betalt alt ennå, kan dere holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet (§ 31). Har mangelen gitt dere et økonomisk tap utover prisavslaget, kan dere også kreve erstatning.

Prisavslaget og retting er ikke de eneste følgene. Har avviket gitt dere et konkret tap, for eksempel utgifter til midlertidig løsning eller leie av arealer dere ikke fikk, kan det vurderes erstatning etter reglene om mangel.

Slik dokumenterer dere avviket

Ta vare på prospektet slik det var den dagen dere kjøpte. Hent kontrakten og alle vedlegg som beskriver uteområdet. Ta bilder av uteområdet slik det er nå, med dato. Legg dem ved siden av tegningene fra prospektet, så avviket er lett å se.

Skriv ned når dere oppdaget avviket. Fristen for å melde fra regnes fra dere oppdaget eller burde ha oppdaget avviket, og det kan bli tvist om tidspunktet. Mangler som var synlige på overtakelsesforretningen, må meldes så snart det er mulig. Som hovedregel kan mangelen ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, med mindre utbyggeren har påtatt seg ansvar lenger (§ 30).

Kort oppsummert

• Er uteområdet ikke som salgsprospektet viste, kan det være en mangel etter bustadoppføringslova § 25 og § 27.
• Kravet svekkes hvis opplysningene ikke påvirket kjøpet, eller utbyggeren rettet dem tydelig i tide.
• Styret kan gjøre gjeldende krav om felles uteområde på vegne av seksjonseierne.
• Dere kan kreve retting, deretter prisavslag, og holde tilbake penger som ikke er betalt.
• Meld fra innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.