Utbyggerselskapet er slettet – hvem retter feilene i boligen nå?

Hva det betyr at selskapet er slettet

Et utbyggerselskap blir slettet når det er avviklet eller konkursen er avsluttet og selskapet er fjernet fra Foretaksregisteret. Etter det finnes det ingen rettslig person du kan sende krav om retting til. Feilene i boligen er likevel ikke borte, og kravene dine er ikke nødvendigvis borte.

Bustadoppføringslova gir flere veier. Hvilken som passer, avhenger av hva du har, og om garantien fortsatt gjelder.

Garantisten er første stopp

Etter bustadoppføringslova § 12 skal utbyggeren ha stilt garanti for at avtalen oppfylles. Den skal gjelde til fem år etter overtakelsen og dekke minst 10 prosent av vederlaget, med 5 prosent for krav som kommer senere enn overtakelsen. Omfatter avtalen rett til tomt, er det minst 5 prosent, og 3 prosent kan være nok for krav før overtakelsen.

Garantien er en selvskyldgaranti fra et finansforetak. Garantisten kan ikke begrense ansvaret fordi utbyggeren har misligholdt, og kan ikke sette frist for melding om krav som du har gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren. Loven sier ingenting om at garantien opphører når selskapet slettes.

Garantien dekker bare krav du har etter avtalen. Du må derfor kunne vise at feilen er en mangel og at den ble meldt i tide. Ligger overtakelsen under fem år tilbake, er garantien normalt fortsatt i kraft. Er fristen utløpt, se dekker garantien tap ved entreprenørens konkurs for hvordan garantien virker når utbyggeren er borte.

Tidligere ledd i kontraktskjeden

Etter § 37 kan du gjøre et krav som følge av mangel gjeldende mot en tidligere avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Du kan gjøre det i samme mon som mangelen kan gjøres gjeldende av entreprenøren eller en annen avtalepart.

Det kan være en underentreprenør, en leverandør eller en tidligere selger i kjeden. Loven sier at kravet er begrenset til det utbyggeren selv kunne ha krevd. Har underentreprenøren avtalt kortere ansvar med utbyggeren, kan han likevel ikke bruke det mot deg i større grad enn det som kunne vært avtalt mellom deg og utbyggeren (§ 37 andre ledd). Reklamasjonsreglene i § 30 gjelder også mellom deg og den tidligere avtaleparten. Hvem som regnes som tidligere avtalepart i en konkret kontraktskjede, kan være uklart, og det kan være en tvist i seg selv.

Hvem som har utført arbeidet, kan du ofte finne i kommunens byggesaksmappe eller i dokumentasjonen du fikk ved overtakelsen. Se bolig under fem år: kan jeg gå direkte på entreprenøren.

Andre sikkerheter

Sjekk om boligen har en byggskadeforsikring eller en annen dekning fra utbyggeren eller en annen forsikring. Se byggskadeforsikring og garanti for nyere boliger.

Ble selskapet avviklet, og eierne fikk utdelt midler uten at kravet ditt var dekket eller sikret, kan eierne og styret være ansvarlige for kravet etter aksjeloven § 16-12. Det kravet foreldes tre år etter at den endelige oppløsningen ble registrert i Foretaksregisteret.

Har du ikke betalt hele vederlaget, kan du etter § 31 holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet. Er hele summen betalt, er den muligheten borte.

Hvis du må få feilen rettet før du får svar

Lekker taket, kan du ikke vente i månedsvis. Innhent et skriftlig pristilbud fra en fagperson, dokumenter skaden med bilder før noe rives, og send tilbudet til garantisten sammen med kravet. Etter § 36 skal erstatning svare til det økonomiske tapet du har hatt, som utlegg og prisforskjell. Det gjelder likevel bare tap som en rimelig kunne regne med som en mulig følge av mangelen. Avtal derfor ikke arbeid som er langt dyrere enn det feilen krever, og beskriv hvorfor du valgte det du valgte. Ber du garantisten godkjenne rettingen på forhånd, har du et svar å vise til senere.

Kort oppsummert

• Er utbyggerselskapet slettet, er garantisten normalt den du kan kreve først. Loven sier ikke at garantien faller bort med selskapet.
• Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen. Meld kravet skriftlig før fristen går ut.
• Etter § 37 kan du også kreve en tidligere avtalepart i næringsvirksomhet, i samme mon som utbyggeren kunne gjort det.
• Finn ut hvem som utførte arbeidet, og sjekk om boligen har byggskadeforsikring.
• Når selskapet er borte, er dokumentasjonen din det viktigste verktøyet.