Utbyggeren vil levere tilvalgene etter overtakelsen – må jeg godta det?
Nei, du må ikke godta det uten videre. Avtalte tilvalg skal være ferdige til avtalt tid, og er de ikke det, er ytelsen forsinket. Du kan godta en utsettelse hvis du vil, men da bør den være avtalt skriftlig med en ny dato. Har du ikke avtalt noe, kan du holde tilbake en del av betalingen til tilvalgene er levert. Når utbyggeren vil levere tilvalgene etter overtakelsen, er forsinkelsen hans, og det er han som må vise at han har rett til lengre frist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utbyggeren vil levere tilvalg etter overtakelsen: hva sier fristene
Etter bustadoppføringslova § 10 skal entreprenøren holde avtalte frister for overtakelse og for å fullføre arbeidet eller deler av det. Et tilvalg er en del av arbeidet. Står det i kontrakten at boligen skal overtas 15. juni med de tilvalgene du har bestilt, skal tilvalgene være levert da.
Utbyggeren kan bare kreve lengre frist i de tilfellene loven nevner (§ 11). Det gjelder blant annet hvis du har krevd endringer som forsinker arbeidet, hvis du ikke har medvirket slik avtalen sier, eller hvis en hindring utenfor hans kontroll forsinker ham og han ikke rimelig kunne ha regnet med den. Forsinker en underentreprenør arbeidet, har utbyggeren bare krav på tilleggsfrist hvis underentreprenøren selv ville hatt det. Utbyggeren må dessuten si fra om kravet uten ugrunnet opphold. At leverandøren av stein, fliser eller vinduer er sen, er ikke i seg selv nok.
Er boligen overtatt når du flytter inn?
Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning, men hvis arbeidet er fullført og du har flyttet inn, regnes ytelsen som overtatt selv om forretningen ikke er holdt (§ 14). Om innflytting regnes som overtakelse når et tilvalg mangler, kommer an på om arbeidet likevel kan sies å være fullført. Du kan derfor ikke regne med at boligen ikke er overtatt bare fordi ett tilvalg mangler.
Overtakelsen har store følger. Risikoen for boligen går over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkten stopper, og utbyggeren får krav på sluttoppgjør. Derfor lønner det seg å få det skriftlig hvis noe skal leveres senere. Overtakelsesforretningen er stedet for det. Les mer om hva en overtakelsesforretning er.
Hva du kan kreve når tilvalg mangler ved overtakelsen
Er et tilvalg ikke levert til avtalt tid, er det forsinkelse. Etter § 17 er ytelsen forsinket også når deler av arbeidet ikke er fullført til avtalt tid, men dagmulkt kan bare kreves når selve overtakelsen blir forsinket (§ 18). Det betyr at du blant annet kan:
- holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt (§ 24),
- kreve erstatning for tap forsinkelsen gir deg,
- heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Men da må du ha meldt hevingskravet før overtakelsen.
Loven lar deg holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravet. Mangler tilvalg til 46 000 kroner, er det ikke rimelig å holde tilbake hundretusener. Utbyggeren får krav på resten av sluttoppgjøret ved overtakelsen (§ 14), og holder du tilbake mer enn kravet tilsier, kan du selv komme i betalingsforsinkelse.
benkeplaten kommer i august
Nora Lund skal overta en leilighet 15. juni. Hun har bestilt tilvalg for 112 000 kroner: parkett, nytt baderomsmøbel og en benkeplate i stein til 46 000 kroner. Tre uker før overtakelsen skriver utbyggeren at benkeplaten kommer i august fordi steinleverandøren er forsinket. Resten av tilvalgene blir ferdige i tide.
Nora svarer skriftlig at hun ikke godtar utsettelse og at hun regner med benkeplaten til overtakelsen. Utbyggeren viser til leverandøren. Nora minner om at leverandørforsinkelse ikke gir ham rett til lengre frist med mindre det er en hindring han ikke kunne regne med, og at han må ha meldt fra uten ugrunnet opphold. Han har ikke gjort det.
Ved overtakelsen skriver de i protokollen at benkeplaten ikke er levert, at leveringen er forsinket og at Nora holder tilbake 60 000 kroner av sluttoppgjøret (benkeplaten pluss en margin for kostnader) til den er på plass. Hun betaler resten. Benkeplaten kommer 12. august. Nora betaler de 60 000 kronene da, og krever i tillegg dekket 2 800 kroner hun har brukt på en midlertidig kjøkkenløsning. Hun krever ikke dagmulkt, siden selve overtakelsen skjedde til avtalt tid.
Hvis du godtar utsettelsen
Du står fritt til å godta. Da bør avtalen være skriftlig og si hva som skal leveres, til hvilken dato, hva som gjelder hvis datoen ikke holder, og at tilbakeholdet fortsetter til levering. Du kan ikke avtale deg bort fra det loven gir deg (§ 3), men en frivillig, skriftlig avtale om ny frist for en bestemt del er noe annet enn en utbygger som ensidig flytter fristen.
Kort oppsummert
- Avtalte tilvalg skal være levert til avtalt tid. Vil utbyggeren levere etter overtakelsen, er det forsinkelse hvis dere ikke har avtalt det.
- Du kan holde tilbake en del av betalingen som sikkerhet for kravet ditt.
- Utbyggeren kan bare kreve lengre frist i de tilfellene loven nevner, og han må si fra uten ugrunnet opphold.
- Skriv ufullstendige tilvalg inn i overtakelsesprotokollen, og få en skriftlig avtale hvis du godtar utsettelse.
- Utbyggeren kan levere tilvalgene etter overtakelsen bare hvis du har gått med på det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.