Utbyggeren nekter å føre feilen inn i overtakelsesprotokollen
Nekter utbyggeren å føre feilen inn i overtakelsesprotokollen, mister du ikke retten til å kreve den rettet. Det som teller etter bustadoppføringslova § 30, er at du gir utbyggeren skriftlig melding om feilen så snart som mulig. Skriv derfor ned feilen selv, ta bilder og send en e-post samme dag. Be gjerne om at uenigheten blir nevnt i protokollen, og skriv ikke under på at alt er i orden.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Protokollen avgjør ikke om du har et krav
Mange tror at en feil som ikke står i protokollen, er tapt. Loven sier noe annet. Etter bustadoppføringslova § 30 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende først når du ikke har gitt utbyggeren melding om den innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den. Er det holdt overtakelsesforretning, må du melde feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen så snart som råd.
Kravet er altså melding til utbyggeren. Det er ikke et krav at utbyggeren har skrevet ned feilen. Protokollen er likevel et nyttig bevis, og derfor er det verdt å kjempe for at feilen blir ført inn. Får du det ikke til, må du lage beviset selv.
Slik gjør du det samme dag
Gjør dette, helst i denne rekkefølgen.
- Ta bilder og kort video av feilen, med noe i bildet som viser hvor den er. Et målebånd eller en tommestokk hjelper.
- Skriv en egen merknadsliste med rom, feil og dato. Hold deg til det du ser, uten å gjette på årsaken.
- Be utbyggeren føre inn merknaden. Får du nei, be om at det blir skrevet at partene er uenige.
- Send listen på e-post til utbyggeren før dagen er omme. Be om bekreftelse på at den er mottatt.
- Behold bilder, e-post og eventuell protokollkopi på ett sted.
Melding som er sendt på en forsvarlig måte, regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer frem (§ 5). Krever loven at meldingen skal være skriftlig, er e-post et alternativ hvis du uttrykkelig har godtatt elektronisk kommunikasjon (§ 6 a). Bruk gjerne den e-postadressen utbyggeren selv har brukt i kontakten med deg.
Ikke skriv under på mer enn du er enig i
Står det i protokollen at boligen er «overtatt uten merknader», og du har merknader, skal du ikke signere. Be utbyggeren endre teksten eller legg ved din egen liste og skriv «se vedlagt liste» over signaturen. En underskrift er et sterkt argument for utbyggeren om at du den dagen mente alt var i orden.
Uenighet om en feil stanser ikke overtakelsen. Holdes forretningen, skjer overtakelsen selv om dere er uenige om protokollen. Bare en mangel som gir rimelig grunn til det, gir deg rett til å nekte å overta (§ 15). Ellers kan du sikre kravet ditt skriftlig og, hvis feilen er alvorlig, holde tilbake penger.
Hva du kan kreve når feilen er meldt
Ligger det en mangel, kan du kreve den rettet for utbyggerens regning, så lenge rettingen ikke koster uforholdsmessig mye i forhold til det du oppnår (§ 32). Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har gjort mangelen gjeldende og latt utbyggeren komme til. Utbyggeren har på sin side krav på å få rette, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.
Du kan også holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Andre krav er prisavslag, heving eller erstatning for økonomisk tap. Hvilket krav som passer, avhenger av hvor alvorlig mangelen er.
Hamza og dusjsluket som ikke tar unna
Hamza overtar en leilighet for 4 650 000 kroner. Under gjennomgangen ser han at vannet i dusjen blir stående rundt sluket. Utbyggerens representant sier at det «bare er litt vann» og vil ikke skrive det inn. Hamza tapper vann på gulvet og filmer hvor lenge det står. Etter 40 minutter er det fortsatt vann rundt sluket.
Samme kveld sender han en e-post med video og teksten: «Under overtakelsen i dag fant jeg at gulvet i bad ikke har fall mot sluk. Jeg ber om at det rettes. Dette var også sagt muntlig til dere i dag.» Han ber om svar innen fem dager.
Han betaler sluttoppgjøret, men holder tilbake 30 000 kroner, som er et rørleggeranslag for å rette fallet. Utbyggeren svarer neste dag at de tar saken, og etter to uker er badegulvet støpt på nytt. Hamza utbetaler restbeløpet.
Hvis utbyggeren fortsatt avviser feilen
Avviser utbyggeren feilen, bør du be en uavhengig byggekyndig vurdere den og gi deg en skriftlig rapport. Rapporten viser hva feilen er, og hva det koster å rette. Hold tilbake et beløp i samsvar med rapporten, og meld skriftlig til utbyggeren at du gjør det og hvorfor.
Beløpet må ikke settes høyere enn behovet. Holder du tilbake mer enn kravet dekker, kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente på den overskytende delen (§ 59).
Husk den ytre grensen. Reklamasjon senere enn fem år etter overtakelsen kan ikke gjøres gjeldende, med mindre utbyggeren har påtatt seg ansvar for lengre tid (§ 30).
Kort oppsummert
- Når utbygger nekter å skrive feil i protokoll, mister du ikke kravet. Loven krever melding fra deg, ikke at feilen står i protokollen.
- Dokumenter feilen med bilder og en egen liste, og send den skriftlig samme dag.
- Ikke skriv under på at alt er godkjent uten merknader hvis du har merknader.
- Du kan kreve retting for utbyggerens regning og holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig.
- Den ytre grensen for å melde en mangel er fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.