Utbyggeren la ned prosjektselskapet – kan jeg fortsatt få feil rettet?
Ja, du kan fortsatt kreve at feil blir rettet, men kravet rettes da mot garantisten og andre ansvarlige, ikke mot et selskap som er borte. Garantien etter bustadoppføringslova § 12 skal gjelde til fem år etter overtakelsen, og loven sier ikke at den faller bort når selskapet legges ned. Etter aksjeloven kan eierne ikke dele ut overskudd fra et selskap som avvikles før selskapets forpliktelser er dekket. Har eierne fått utdelt midler uten at kravet ditt var dekket eller sikret, kan de bli ansvarlige for kravet opp til det de fikk (aksjeloven § 16-12).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor prosjektselskaper blir lagt ned
Utbyggere bygger ofte hvert prosjekt i et eget aksjeselskap. Når siste bolig er solgt og overtatt, blir selskapet gjerne avviklet, og eierne tar ut det som er igjen. For deg som kjøper betyr det at kontrakten din er med et selskap som kanskje ikke finnes lenger når du oppdager en feil i år tre eller fire.
Nedleggelse er likevel ikke det samme som at kravene dine forsvinner. Hva som skjer, avhenger av om selskapet ennå er under avvikling eller allerede er endelig oppløst.
Hva aksjeloven krever ved avvikling
Under avviklingen gjelder reglene om oppløsning i aksjeloven kapittel 16. Etter aksjeloven § 16-9 kan selskapet ikke dele ut annet overskudd til eierne før selskapets forpliktelser er dekket, og det må ha gått minst seks uker siden kreditorvarselet ble kunngjort. Gjenstår det bare uvisse eller omtvistede forpliktelser, kan utdeling skje hvis det settes av et tilstrekkelig beløp til å dekke dem.
Et krav om å rette en mangel eller betale erstatning er nettopp en forpliktelse som kan være uviss eller omtvistet. Er kravet ditt meldt før utdelingen, må selskapet ta hensyn til det.
Skjer det utdeling i strid med loven, skal mottakeren som utgangspunkt tilbakeføre det som er mottatt (§ 3-7). Det gjelder likevel ikke den som verken forsto eller burde ha forstått at utdelingen var ulovlig. Mer praktisk for deg er aksjeloven § 16-12. Har du ikke fått dekning, og det ikke er satt av nok til kravet ditt, hefter eierne for kravet, hver opp til det han eller hun fikk utdelt, og du kan velge hvem av dem du krever (solidarisk ansvar). Styremedlemmene hefter i tillegg uten begrensning, med mindre de viser at de har vært aktsomme. Kravet foreldes tre år etter at den endelige oppløsningen ble registrert i Foretaksregisteret.
Garantien gjelder fortsatt
Det mest praktiske for deg er garantien etter bustadoppføringslova § 12. Den skal gjelde til fem år etter overtakelsen og dekke minst 10 prosent av vederlaget, med 5 prosent for krav senere enn overtakelsen. Omfatter avtalen rett til tomt, er det minst 5 prosent, og 3 prosent kan være nok for krav før overtakelsen.
Garantisten kan ikke begrense ansvaret fordi entreprenøren misligholder, og kan ikke sette frist for melding om krav du har gjort gjeldende i tide overfor entreprenøren. Garantien er en selvskyldgaranti, så garantisten svarer direkte. Loven sier ingenting om at nedleggelsen av selskapet gjør garantien ugyldig.
Les mer om hvordan garantien virker når utbyggeren er borte, i dekker garantien tap ved entreprenørens konkurs.
Elin og prosjektselskapet
Elin Brekke kjøpte en leilighet i et nytt bygg for 3 900 000 kroner og overtok i fjor. I høst oppdager hun at en balkongdør lekker og at gulvet inntil har hovnet. Prosjektselskapet ble avviklet i sommer. Reparasjonen er anslått til 62 000 kroner.
Elin leser garantibeviset og finner banken som er garantist. Hun sender en skriftlig reklamasjon til banken og til selskapets siste adresse i Foretaksregisteret, med bilder og pristilbud. Hun sjekker også i registeret om selskapet er endelig oppløst eller bare under avvikling. Er det under avvikling, melder hun kravet til selskapet og til den som er styreleder, og ber om skriftlig svar på om det er avsatt midler.
Avtalen omfattet rett til tomt, så garantisummen er minst 5 prosent av vederlaget, altså minst 195 000 kroner. Kravet på 62 000 kroner ligger godt innenfor. Banken kan be henne beskrive alle krav hun har. Elin tar derfor med alt, også en sprekk i fugen på badet som hun ikke hadde nevnt tidligere.
Hva du bør gjøre
- Sjekk i Foretaksregisteret om selskapet er under avvikling eller endelig oppløst.
- Send skriftlig krav til garantisten og til selskapet, med dokumentasjon.
- Meld kravet innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (§ 30). Senest fem år etter overtakelsen.
- Svar fullt ut om garantisten spør hvilke krav du har.
- Finn ut hvem som utførte arbeidet. Du kan også ha krav mot en tidligere avtalepart.
Følg med på kunngjøringer
Ved avvikling kunngjør Foretaksregisteret et kreditorvarsel i Brønnøysundregistrenes elektroniske kunngjøringspublikasjon (aksjeloven § 16-4), og utdeling til eierne kan tidligst skje seks uker etter det (§ 16-9). Har du et krav, bør du melde det skriftlig til styrets leder i den perioden. Navnet står i kunngjøringen. Er selskapet allerede endelig oppløst, er det for sent å påvirke utdelingen. Da er garantisten hovedveien, men kravet mot eierne og styret etter § 16-12 kan fortsatt være mulig. Sjekk Foretaksregisteret for å se hvor langt avviklingen er kommet, og skriv ned datoen du gjorde det. Oppløsningen er endelig først når det er meldt til Foretaksregisteret (aksjeloven § 16-10). Be gjerne også selskapets styre skriftlig om å bekrefte at kravet er mottatt og om det er satt av midler til det. Ta vare på svaret. Det viser senere at selskapet kjente til kravet da eierne tok ut det som var igjen.
Kort oppsummert
- Nedleggelse av prosjektselskapet fjerner ikke garantien. Den skal gjelde til fem år etter overtakelsen.
- Under avvikling kan eierne ikke dele ut overskudd før selskapets forpliktelser er dekket, med unntak for uvisse eller omtvistede krav som det avsettes midler til.
- Meld kravet skriftlig til garantisten og til selskapet så snart du oppdager feilen.
- Selskapet er borte, så i praksis er garantisten hovedveien. Fikk eierne utdelt midler uten at kravet ditt var dekket eller sikret, kan de og styret også bli ansvarlige (aksjeloven § 16-12).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.