Kan utbyggeren holde tilbake nøklene fordi jeg holder igjen penger?
Utbyggeren kan ikke holde tilbake nøklene bare fordi du lovlig holder igjen et beløp for mangler, så lenge resten er betalt og det omstridte beløpet er sikret slik loven krever. Bustadoppføringslova gir deg rett til å holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt (§ 31). Kjøper du bolig med tomt og sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, må du sette den omstridte delen på en sperret konto (§ 49), ellers kan utbyggeren nekte overtakelsen. Holder du tilbake mer enn kravet tilsier, svekker du posisjonen din. Gjør tilbakeholdet skriftlig og tallfestet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om nøkler og penger
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova har ingen regel om nøkler. Den sier at overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, og at utbyggeren da får krav på sluttoppgjør (§ 14). Er betalingstiden ikke avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen. Omfatter avtalen tomt, kan utbyggeren bare kreve betaling mot at hjemmelen (den tinglyste eiendomsretten) blir overført til deg (§ 46).
Omfatter avtalen tomt, har du likevel ikke krav på overtakelse før du har betalt det avtalen sier, men en omstridt del kan settes på sperret konto etter § 49 (§ 55 andre ledd). Det utbyggeren kan vise til, er altså at du ikke har betalt det du skylder. Spørsmålet blir derfor om du faktisk skylder hele beløpet, og om det omstridte beløpet er sikret på riktig måte.
Når du har rett til å holde igjen penger
Har du et krav fordi boligen har en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 31). Kravet kan være at mangelen rettes, at du får prisavslag eller at du får erstatning. En mangel betyr at resultatet ikke er i samsvar med det som er avtalt eller det loven krever. Om noe er en mangel, avgjøres etter tilstanden på overtakelsestidspunktet, selv om feilen først viser seg senere.
Retten gjelder også ved forsinkelse. Har du krav som følge av at boligen ble ferdig for sent, kan du holde tilbake det som trengs for å sikre det kravet.
Et eget tilfelle gjelder forsikring. Utbyggeren skal holde arbeidet forsikret frem til overtakelsen. Til det er dokumentert at forsikringen er i orden, har du rett til å holde tilbake alt vederlag (§ 13).
Hvor mye du kan holde igjen
Loven nevner ingen prosentsats og ingen grense i kroner. Den bruker uttrykket «nødvendig for å sikre kravet», og det betyr at beløpet skal stå i forhold til det du kan kreve. Er kravet at mangelen skal rettes, er det rettingskostnaden som teller. Et skriftlig tilbud fra en annen håndverker eller en rapport fra en byggekyndig gir deg noe konkret å vise til. Har boligen flere mangler, legger du sammen kravene.
Retting skjer for utbyggerens regning. Utbyggeren skal også bære utgiftene til å konstatere mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen. Utgifter til en byggekyndig som måler og beskriver feilen, kan derfor inngå i kravet ditt, men ta vare på kvitteringene.
Jo mer du holder igjen utover det dokumenterte kravet, desto vanskeligere blir det å forsvare tilbakeholdet. Om du tar feil i beløpet, er det du som bærer risikoen for den overskytende delen.
Mehmet og Sara
Mehmet og Sara Yıldız kjøper et rekkehus med tomt for 5 200 000 kroner. På overtakelsesforretningen skriver de i protokollen at terrassedøren henger skjevt og at to vinduer lekker ved regn. En tømrer de har kontaktet, gir et skriftlig tilbud på å rette dette for 95 000 kroner. Sluttbetalingen er på 780 000 kroner.
Dagen etter ringer utbyggerens prosjektleder og sier at nøklene utleveres når hele 780 000 kroner står på konto. Mehmet svarer på e-post samme kveld. Han skriver at de betaler 685 000 kroner nå, og at de holder tilbake 95 000 kroner etter § 31 til mangelen er rettet. Siden kontrakten sier at hele kjøpesummen skal være betalt før overtakelsen, setter de beløpet inn på en sperret konto etter § 49. Han legger ved tilbudet fra tømreren og ber om nøklene.
Mener utbyggeren at det ikke er mangler, er det en tvist om selve kravet. Det er den tvisten som må løses, ikke nøkkelspørsmålet. Skulle det vise seg at bare 40 000 kroner av rettingen var berettiget, har Mehmet og Sara holdt igjen 55 000 kroner for mye. For den delen kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente (§ 59).
Hvis utbyggeren ikke gir seg
Gjør tilbakeholdet skriftlig, med beløp, begrunnelse og dokumentasjon. Be om at nøklene utleveres mot at resten er betalt, og sett en dato.
Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, finnes en løsning i loven. Er en del av vederlaget omtvistet, regnes betalingen likevel som gjort når den omtvistede delen er satt inn på en konto i en finansinstitusjon som du og utbyggeren bare kan disponere sammen, og resten er betalt (§ 49). Pengene er da sikret for den som får rett til dem, og utbyggeren har ikke lenger noe å vise til om manglende betaling. Står det ingenting om dette i kontrakten, kan du likevel foreslå ordningen.
Unngå å flytte inn uten å ha fått nøklene på riktig måte. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om det ikke er holdt noen overtakelsesforretning. Da går risikoen over til deg, reklamasjonsfristene begynner å løpe og en eventuell dagmulkt stanser.
Mer om hvordan tilbakeholdet virker i praksis finner du under kan jeg holde tilbake penger fra entreprenøren.
Kort oppsummert
- Loven sier ingenting om nøkler. Utbyggeren kan bare holde tilbake nøklene med støtte i at du ikke har betalt det du skylder.
- Har boligen mangler, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt.
- Beløpet må kunne dokumenteres, for eksempel med et tilbud om retting. Holder du igjen for mye, kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente på resten.
- Er sluttoppgjøret avtalt betalt før overtakelsen, kan den omtvistede delen settes inn på en felles konto, og resten betales.
- Når utbygger holder tilbake nøkler og du holder tilbake betaling, bør begge deler stå skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.