Trenger jeg regnskapsfører når jeg driver korttidsutleie på Airbnb?

Boligen du bor i og hytta du bruker selv

Skatteloven § 7-2 har en egen regel for korttidsutleie. Når du leier ut egen bolig i perioder under 30 dager, eller leier ut hytta du selv bruker, er de første 15 000 kronene i året skattefrie. Av det som overstiger, regnes 85 prosent som inntekt. Inntekten er kapitalinntekt og skattes med 22 prosent.

Regelen er en sjablong. De 15 prosentene som ikke beskattes, skal dekke kostnadene, så du får ikke fradrag for vask, strøm eller slitasje. Det gjør regnskapet enkelt: du trenger en oversikt over leieinntektene, ikke kvitteringer for kostnader.

Utleieformidlere som Airbnb har siden 2020 hatt plikt til å rapportere utleieinntekter til Skatteetaten. Beløpene kan derfor stå forhåndsutfylt i skattemeldingen, men du har ansvaret for at de er riktige. Sammenlign med utbetalingsoversikten fra plattformen før du leverer. Mer om skatten står i artikkelen om skatt på korttidsutleie.

Skatteregelen sier ikke noe om hvor mye du har lov til å leie ut. Bor du i borettslag eller eierseksjonssameie, gjelder egne regler for korttidsutleie, se 90-dagersregelen for korttidsutleie. De reglene påvirker hvor mye inntekt du kan få, men ikke hvordan den føres.

Bolig du ikke bor i krever et ordentlig regnskap

Leier du ut en sekundærbolig, altså en bolig du eier men ikke bor i selv, gjelder ikke sjablongen. Hele leieinntekten er skattepliktig, og du får fradrag for de faktiske kostnadene ved utleien. Det kan være vask, strøm og internett som inngår i leien, felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring, vedlikehold og gebyrene plattformen trekker.

Hver kostnad må dokumenteres med kvittering eller faktura. Bruker du boligen selv noen uker i året, kan du bare trekke fra den delen av kostnadene som gjelder utleien. Uten en grei oversikt blir det vanskelig å forsvare fradragene hvis Skatteetaten spør. Et enkelt regneark med dato, beløp og hva kostnaden gjaldt, sammen med et bilde av hver kvittering, gjør jobben enkel når skattemeldingen skal fylles ut.

Så lenge utleien ikke er næring, er overskuddet kapitalinntekt som skattes med 22 prosent. Forskjellen er forklart i artikkelen om kapitalinntekt og næringsinntekt ved utleie.

Når korttidsutleie blir næring

Det finnes ingen fast grense. Skatteetaten gjør en helhetsvurdering der omfanget betyr mest. Utleie av fem boenheter eller flere regnes som utgangspunkt som virksomhet. Intensiv korttidsutleie med mye tilsyn, vask og gjestekontakt kan bli regnet som virksomhet også når det gjelder én bolig, særlig hvis driften ligner et pensjonat. Se når utleie av flere boliger blir næring.

Når utleien er næring, får du bokføringsplikt etter bokføringsloven. Overskuddet blir næringsinntekt, og driver du som enkeltpersonforetak, beregnes personinntekt med trinnskatt og trygdeavgift i tillegg til skatten på 22 prosent.

Merverdiavgift kan også bli aktuelt. Utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift, men romutleie i hotellvirksomhet og lignende virksomhet, og utleie av ferieleiligheter og annen fritidseiendom, er avgiftspliktig med redusert sats (merverdiavgiftsloven §§ 3-11 og 5-5). Passerer slik omsetning i næring 50 000 kroner i løpet av tolv måneder, skal du registreres. Da blir regnskapet et fullt næringsregnskap med mva-meldinger, og her gir en regnskapsfører mest igjen.

Dette bør regnskap for Airbnb-utleie inneholde

Uansett hvilken regel du havner under, bør du lagre:

• utbetalingsoversikten fra plattformen for hele året
• en liste over hvert opphold med datoer og beløp
• kvitteringer for kostnader hvis du leier ut en bolig du ikke bor i
• en oversikt over periodene du har brukt boligen selv

Sammenlign tallene med det som står forhåndsutfylt før du leverer skattemeldingen. Retter du feil selv før Skatteetaten tar kontakt, slipper du som hovedregel tilleggsskatt.

Kort oppsummert

• Korttidsutleie av egen bolig eller hytte du bruker selv: 85 prosent av inntekten over 15 000 kroner beskattes, uten fradrag for kostnader.
• Regnskap for Airbnb-utleie av egen bolig er derfor enkelt, og regnskapsfører er sjelden nødvendig.
• Leier du ut en bolig du ikke bor i, er hele inntekten skattepliktig, og du må dokumentere kostnadene for å få fradrag.
• Blir utleien næring, får du bokføringsplikt, personinntekt og mulig merverdiavgift.