Trenger jeg regnskapsfører når jeg leier ut leilighet?

Når du ikke trenger regnskapsfører for utleie

Bokføringsloven gjelder for den som har regnskapsplikt, og for den som «driver virksomhet». Leier du ut en leilighet du eier privat, regnes det normalt som forvaltning av din egen formue og ikke som virksomhet. Da har du ingen plikt til å føre regnskap etter bokføringsloven, ingen plikt til å lage årsregnskap og ingen MVA-plikt. Utleie av bolig er unntatt fra merverdiavgift (merverdiavgiftsloven § 3-11), så du skal ikke registrere deg i Merverdiavgiftsregisteret for vanlig langtidsutleie.

Det som gjenstår, er skattemeldingen. Hvor mye du skatter, avhenger av hva slags bolig det er:

• Leier du ut en del av boligen du bor i, er leieinntekten skattefri når du selv bruker minst halvparten (regnet etter utleieverdien) og leieforholdet varer minst 30 dager (skatteloven § 7-2). Leier du ut hele eller en større del av boligen, er inntekten skattefri hvis den er på inntil 20 000 kroner i året og leieforholdet varer minst 30 dager.
• Leier du ut en leilighet du ikke bor i selv (sekundærbolig), er hele overskuddet skattepliktig. Du trekker fra kostnadene som gjelder utleien og skatter av resten. Reglene er forklart i skatt på utleie av sekundærbolig.

For en vanlig sekundærbolig er regnestykket i skattemeldingen kort: leieinntekt minus kostnader. Det trenger ingen regnskapsfører for å sette opp.

Hva du må holde orden på selv

Selv uten bokføringsplikt kan Skatteetaten be deg dokumentere tallene du har ført opp. Ta vare på dette:

• leiekontrakten og eventuelle tillegg om leieøkning
• kontoutskrift som viser hver husleie som er betalt inn
• fakturaer for felleskostnader, kommunale avgifter og forsikring
• kvitteringer for arbeid og materialer, med en kort notis om hva som ble gjort

Det siste punktet er det som krever mest omtanke. Vedlikehold (å sette boligen tilbake i samme stand, for eksempel maling eller bytte av en ødelagt oppvaskmaskin til en tilsvarende) gir fradrag samme år. Påkostning (å heve standarden, for eksempel et nytt og bedre bad) gir ikke fradrag, men øker inngangsverdien (det boligen regnes å ha kostet deg) og får betydning når du selger. Grensen er forklart i fradrag for oppussing og vedlikehold av utleiebolig.

Renter på lånet føres ikke som en utleiekostnad. Lånerentene gir fradrag som vanlige renteutgifter og ligger normalt ferdig utfylt fra banken.

Når utleien blir næring eller går gjennom et AS

To ting endrer svaret.

Det første er omfanget. Leier du ut mange boenheter, kan utleien bli næringsvirksomhet. Skatteetaten har brukt utleie av fem eller flere boenheter som en tommelfingerregel, men det som teller, er omfang, varighet og om du driver for egen regning og risiko. Se når utleie av flere boliger blir næring. Er utleien næring, har du bokføringsplikt og leverer skattemelding for næringsdrivende med næringsspesifikasjon (et vedlegg med resultat og balanse for virksomheten). Da må hvert bilag bokføres, og regnskapet må være à jour innen fristene.

Det andre er eierformen. Eies leiligheten av et aksjeselskap, gjelder aksjeselskapets regler fullt ut: selskapet har regnskapsplikt, skal ha årsregnskap, levere skattemelding og sende årsregnskapet til Regnskapsregisteret hvert år. Det gjelder selv om selskapet bare eier én leilighet.

Salg, store oppussinger og utleie via plattform

Noen situasjoner gjør det vanskeligere å klare seg alene, også med én leilighet:

• Selger du en sekundærbolig, er gevinsten skattepliktig. Da trenger du inngangsverdien, inkludert påkostninger gjennom årene. Har du ikke tatt vare på kvitteringene, blir gevinsten høyere enn den egentlig er.
• Et nytt bad eller kjøkken krever en fordeling mellom vedlikehold og påkostning. Feil fordeling gir enten for lav skatt, som Skatteetaten kan rette, eller for høy skatt.
• Fra 2026 skal digitale plattformer som formidler utleie av fast eiendom, gi opplysninger om utleieren og leien til Skatteetaten (skatteforvaltningsloven § 7-11). Tall i skattemeldingen som ikke stemmer med det plattformen har rapportert, blir lett oppdaget.

Korttidsutleie (leieforhold under 30 dager) av egen bolig har egne regler. Da er 85 prosent av leieinntekten over 15 000 kroner i året skattepliktig.

Kort oppsummert

• Du trenger normalt ikke regnskapsfører for utleie av én leilighet. Vanlig boligutleie gir ikke bokføringsplikt og ikke MVA-plikt.
• Ta vare på leiekontrakt, kontoutskrifter og kvitteringer, og skill vedlikehold fra påkostning.
• Leier du ut mange enheter, kan utleien bli næring med bokføringsplikt.
• Eies leiligheten av et AS, gjelder alle aksjeselskapsplikter, også for én leilighet.
• Salg og store oppussinger er typiske grunner til å få hjelp med ett enkelt år.