Tomta var tidligere verksted eller bensinstasjon

Hvorfor et tidligere verksted eller en bensinstasjon kan gi forurensning

Verksteder og bensinstasjoner har brukt olje, drivstoff, løsemidler og kjemikalier. Søl, lekkasjer fra tanker og rør og gamle avfallsgroper kan ha satt spor i grunnen, også mange år etter at virksomheten stengte. Har tomta seinere blitt delt opp og solgt som boligtomt, kan det hende at ingen av de siste eierne noen gang har sett på hva som ligger under.

Forurenset grunn er jord eller berggrunn der konsentrasjonen av helse- eller miljøfarlige stoffer overstiger fastsatte normverdier. Bare målinger kan vise om det er tilfellet. At tomta har hatt slik bruk, gir grunn til å undersøke, men er ikke et bevis.

Finnes det en nedgravd oljetank på tomta, gjelder egne regler. Nedgravde tanker som permanent tas ut av bruk, skal som hovedregel tømmes og graves opp. Forskriften gjelder tanker som kan romme mer enn 3200 liter, og kommunen kan bestemme at den også skal gjelde mindre tanker.

Slik gikk det for Stein

Stein kjøpte en tomt med et lite hus i utkanten av tettstedet. Salgsoppgaven beskrev tomta som «flat og godt egnet for tilbygg». Da han tok prøver av jord for å planlegge en utvidelse, luktet massene av bensin, og analysen viste stoffer over normverdiene. Kommunen ba om en fullstendig undersøkelse før det ble gitt tillatelse.

Han skrev til selgeren. Selgeren svarte at han aldri hadde hørt om forurensning. Da Stein fant kjøpekontrakten fra selgerens egen handel, sto det der at tomta var overtatt fra en tidligere bileier som hadde drevet verksted, og at selgeren hadde revet verkstedbygningen før han bygde huset. Selgeren gikk da med på å dekke kostnadene ved undersøkelsen og en del av tiltaket som prisavslag, og Stein trakk kravet om mer.

Når fortiden på tomta er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av bolig) gir flere veier til en mangel.

Først opplysningsplikten. Visste selgeren om den tidligere bruken, eller burde han ha visst om den, og hadde du grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel. Det må kunne antas at det at opplysningen uteble, påvirket avtalen din. En selger som har kjøpt tomta av en virksomhet, har ofte opplysningene i sine egne papirer.

Deretter forventningen. Tomta har en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Et forbehold som «solgt som den er» hjelper ikke selgeren mot en privatperson når forbeholdet er generelt.

Til slutt det du selv visste. Du kan ikke kreve noe for forhold som gikk tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre dokumenter du fikk mulighet til å lese. Nevnte salgsoppgaven verkstedet, og du ikke stilte spørsmål om grunnen, står du svakere.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Vurderingen er konkret, og forurensning i grunnen faller ikke automatisk inn under mangelsreglene.

Slik sjekker du tomta

Slå opp eiendommen i databasen Grunnforurensning, som viser eiendommer med registrert forurenset grunn. Den er tilgjengelig blant annet via seeiendom.no. Spør også kommunen om det finnes opplysninger om tidligere virksomhet og om tanker som er meldt.

Skal du grave eller bygge, og det er grunn til å tro at grunnen er forurenset, skal tiltakshaveren sørge for undersøkelser. Viser de forurensning, skal det lages en tiltaksplan som sendes kommunen. Masser som ikke disponeres på eiendommen, skal leveres til godkjent deponi eller behandlingsanlegg.

Kommunens krav og hvem som svarer

Forurensningsmyndigheten kan pålegge den ansvarlige å stanse, fjerne eller begrense forurensning innen en frist, og kan pålegge undersøkelser. Blir pålegget ikke fulgt, kan myndigheten selv gjennomføre tiltakene og kreve utgiftene dekket.

Eieren av fast eiendom som volder forurensningsskade, er ansvarlig uten egen skyld hvis eieren også bruker eller har eiendommen. Etter at du har overtatt tomta, er det derfor deg kommunen retter seg mot. Hva du kan få igjen fra selgeren, er et eget spørsmål, som avgjøres etter avhendingslova.

Kravet mot selgeren følger reglene i saken om nedgravd oljetank funnet etter kjøp, også fristene. Er det lekkasje fra en tank, gir spørsmålet om oljelekkasje i grunnen mer. Fant du fyllmasser i stedet, står det mer i saken om gamle fyllmasser under tomta. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved utbedring, og du melder fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Kort oppsummert

• Et tidligere verksted eller en bensinstasjon på tomta er ikke i seg selv en mangel, men forurenset grunn kan være det.
• Selgerens kunnskap om den tidligere bruken og hva salgsdokumentene sa, avgjør om du har et krav.
• Prøver av grunnen viser om forurensningen overstiger normverdiene og om kommunen kan kreve tiltak.
• Overfor kommunen er det som regel du som eier som svarer, mens kravet mot selgeren avgjøres etter avhendingslova.