Gamle fyllmasser under tomta ble aldri nevnt

Slik gikk det for Markus

Markus kjøpte en enebolig og begynte året etter å grave ut for en garasje. Under et tynt lag matjord kom det opp svart jord blandet med murstein, glass, rustne metallbiter og noe som luktet av olje. Salgsoppgaven sa ingenting om oppfylling av tomta, og tilstandsrapporten omtalte bare selve huset.

Han stanset gravingen og tok bilder. Kommunen ba om undersøkelse av massene før arbeidet kunne fortsette, og prøvene viste at grunnen var forurenset. Markus skrev til selgeren og la ved prøveresultater og bilder. Selgeren svarte først at han ikke visste noe om det. Da Markus viste til at selgeren selv hadde fått tomta av en byggmester som drev med fyllmasser på området, innrømmet selgeren at han hadde hørt om oppfyllingen da han kjøpte. Partene ble enige om prisavslag for merkostnaden til å levere massene lovlig. Kravet om erstatning for at garasjebyggingen ble utsatt, førte ikke fram, fordi det krever at selgeren har skyld.

Hva fyllmasser er, og når de blir et problem

Fyllmasser er jord, stein og andre masser som er kjørt inn for å jevne ut eller heve terrenget. Mye av det er ufarlig. Problemet oppstår når massene inneholder rivningsavfall, oljerester eller andre stoffer som er skadelige for helse og miljø.

Forurenset grunn er jord eller berggrunn der konsentrasjonen av helse- eller miljøfarlige stoffer ligger over fastsatte normverdier. Det er altså ikke nok at massene ser skitne ut eller er gamle. Målinger avgjør om grunnen regnes som forurenset.

Massene kan også by på praktiske problemer selv om de ikke er forurenset. Fyll kan sette seg ujevnt, og byggegrunn skal ha tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe fra natur- og miljøforhold. Blir du møtt med at grunnen må forsterkes eller byttes, kan kostnaden bli stor uansett hva massene inneholder.

Slik vurderer du om fyllmassene er en mangel

Avhendingslova (loven om salg av bolig) gir deg tre innfallsvinkler, og de kan brukes samtidig.

Først opplysningsplikten. Visste selgeren om fyllmassene, eller burde han ha visst om dem, og hadde du grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel. Det må kunne antas at det at opplysningen uteble, påvirket avtalen. Du som kjøper må sannsynliggjøre at det foreligger en mangel, så du trenger noe konkret: byggmesterens dokumenter, gamle tegninger, naboers opplysninger eller prøver.

Så forventningen. Tomta har en mangel hvis den er i vesentlig ringere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Dette gjelder selv om boligen er solgt «som den er». Ved forbrukerkjøp har et slikt generelt forbehold ingen virkning, og det samme gjelder forbehold som ikke er konkrete nok til å påvirke vurderingen din.

Til slutt opplysninger i markedsføringen. Har annonsen eller salgsoppgaven sagt noe om tomta som ikke stemmer, kan det også være en mangel.

Det som talte mot Markus i utgangspunktet, ville vært om salgsdokumentene hadde omtalt oppfyllingen. Forhold som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre dokumenter du fikk mulighet til å lese, regnes som kjent for deg.

Slik finner du ut hva som ligger under tomta

Sjekk databasen Grunnforurensning, som viser eiendommer med registrert forurenset grunn. Den er tilgjengelig blant annet via seeiendom.no. At tomta ikke står i databasen, betyr likevel ikke at grunnen er ren.

Er det grunn til å tro at grunnen er forurenset, og du skal grave eller bygge, skal tiltakshaveren (den som setter i gang tiltaket) sørge for undersøkelser. Viser de forurensning, skal det lages en tiltaksplan som sendes til kommunen. Forurenset masse som ikke brukes videre på eiendommen, skal leveres til godkjent deponi eller behandlingsanlegg. Det er ofte her regningen kommer.

Kommunen kan pålegge den ansvarlige å stanse, fjerne eller begrense forurensning innen en frist, og kan pålegge undersøkelser. Etter at du har overtatt tomta, er det som regel deg kommunen henvender seg til, uansett hva du senere kan kreve av selgeren. Derfor bør du holde regningene, prøvene og kommunens brev samlet.

Hva du kan kreve, og hvordan du melder fra

Beløpet du kan kreve, settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen. Prisavslaget kan derfor dekke merkostnaden ved lovlig håndtering av massene. Tap som følge av utsatt byggestart er indirekte tap, og det krever skyld hos selgeren. Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.

Selgeren kan tilby å rette mangelen. Er retting mulig uten urimelig ulempe for deg, må du takke ja. Meld fra skriftlig og beskriv hva du har funnet, så snart du oppdager det. Selgerens ansvar for forurensning overfor deg er samme system som ved nedgravd oljetank funnet etter kjøp, og der finner du reglene om frister.

Har tomta tidligere vært brukt av en virksomhet, er det egne vurderinger som gjelder, og de er beskrevet i saken om at tomta var tidligere verksted eller bensinstasjon. Har massene ført til lekkasje av olje, se oljelekkasje i grunnen etter kjøpet. Hva selve oppgravingen kan koste, står i saken om utgiftene ved å fjerne nedgravd oljetank.

Kort oppsummert

• Gamle fyllmasser under tomta er en mangel når selgeren visste om dem og ikke sa fra, eller når tomta er i vesentlig ringere stand enn forventet.
• Prøver og målinger avgjør om fyllmassene er forurenset grunn, og du må selv sannsynliggjøre mangelen.
• Forurenset masse skal leveres til godkjent mottak, og merkostnaden er utgangspunktet for prisavslaget.
• Egenandelen er 10 000 kroner, og forsinket byggestart krever skyld hos selgeren.