Tilbygget gjorde at det gamle taket begynte å lekke – hvem betaler?
Lekker det gamle taket etter at tilbygget kom, avhenger ansvaret av årsaken. Skyldes lekkasjen at tilbygget er koblet dårlig til det gamle taket, er det en mangel ved entreprenørens arbeid, og han må rette den uten kostnad for deg. Skyldes den svakheter som taket hadde fra før, ligger ansvaret normalt hos deg. Det er ofte uenighet om årsaken, og du bør få den vurdert av en uavhengig fagperson. Reklamasjon kan i flere tilfeller skje i inntil fem år etter at oppdraget ble avsluttet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når gamle taket lekker etter tilbygget, avhenger ansvaret av årsaken
Når et tilbygg settes inntil et eldre hus, må nytt og gammelt tak møtes. Der er det lett å få lekkasje. Takfot, saltak mot flatt tak, kileplater og gjennomføringer er vanlige svake punkter.
Loven spør om resultatet er som det skal være. Det foreligger en mangel når tjenesten ikke gir det resultatet du har rett til å kreve etter avtalen og kravet om fagmessig utførelse (§ 17 og § 5 første ledd). Er koblingen mellom nytt og gammelt tak dårlig utført, er det en mangel ved entreprenørens arbeid.
Mangel foreligger ikke når avviket skyldes forhold på forbrukerens side (§ 17 første ledd). Var undertaket råttent eller teglsteinene sprukket fra før, kan lekkasjen ha sin årsak i det gamle taket. Da er det normalt ikke entreprenørens feil.
Tilfeller som ligger i gråsonen
Mange saker ligger midt mellom. Et gammelt tak som hadde klart seg i 30 år, begynner å lekke etter at det er blitt åpnet og koblet til noe nytt. Entreprenøren sier at taket var dårlig. Du sier at taket var tett frem til byggingen.
Her hjelper det å spørre hva entreprenøren skulle gjort. Han skal utføre arbeidet fagmessig og veilede deg der forholdene tilsier det (§ 5 første ledd). Ser han at det gamle taket er så slitt at tilkoblingen blir risikabel, bør han si fra før han bygger videre. Gjorde han ikke det, kan han ha et ansvar for at du ikke fikk avgjøre om taket skulle byttes samtidig.
Loven har ingen egen regel for denne gråsonen. Utfallet avhenger av hva som er avtalt, hva som var synlig, og hva en fagperson normalt ville gjort.
Retting, prisavslag og erstatning når lekkasjen er hans feil
Entreprenøren skal rette mangelen på egen regning når det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham (§ 24). Han har også rett til å få forsøke å rette, og du må gi ham en rimelig mulighet. Rettes ikke mangelen, kan du kreve prisavslag. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster deg å få mangelen rettet (§ 25).
Er skaden stor og formålet med arbeidet i praksis ødelagt, kan du under visse vilkår heve avtalen (§ 26). Det er et strengt vilkår som sjelden er oppfylt for en lekkasje som kan repareres.
Du kan i tillegg holde tilbake så mye av betalingen at det sikrer kravet ditt (§ 23). Og du kan kreve erstatning for følgeskader. Vannskade på gulv, vegger eller innbo regnes som skade på annet enn selve arbeidet, og da må entreprenøren godtgjøre at han ikke har gjort feil eller forsømt noe, hvis han skal slippe ansvar (§ 28 tredje ledd). Du må selv gjøre det du med rimelighet kan for å begrense skaden, for eksempel sette ut bøtter og tette midlertidig (§ 30 annet ledd).
lekkasje i skjøten mellom nytt og gammelt tak
Ruth og Henrik bygger en kjøkkenutvidelse på 28 kvadratmeter mot et hus fra 1974. Totalprisen er 1 120 000 kroner. Første høst drypper det fra taket i skjøten mellom det nye og det gamle taket. Det rinner vann ned på kjøkkenbenken, og en brun flekk sprer seg på det gamle taket i stuen.
Ruth tar bilder og sender dem til entreprenøren samme kveld. Han svarer at det gamle undertaket sikkert var råttent. Hun ber om en uavhengig takrådgiver. Rapporten viser at tilkoblingen mangler tilstrekkelig overlapp av undertaket, og at det gamle undertaket ellers var i brukbar stand.
Entreprenøren må da rette skjøten, og han må dekke utbedring av skadene på kjøkkenbenken og i stuen. Har rapporten gitt et annet resultat, ville feilen i det gamle taket vært hennes og Henriks.
Slik får du avklart årsaken og frister du må holde
Dokumenter skaden. Ta bilder av flekker og dryppende vann, og skriv ned datoene. Si fra til entreprenøren så fort du oppdager lekkasjen. Du taper retten til å klage hvis du ikke reklamerer innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 22 første ledd).
Lengstefristen for å reklamere er normalt to år fra oppdraget ble avsluttet, men fem år for arbeid på fast eiendom (§ 22 annet ledd). Et tilbygg er arbeid på fast eiendom. Skriftlig reklamasjon gir best bevis.
En uavhengig vurdering koster noe, men gjør saken mye enklere når årsaken er omstridt. Bruk en takrådgiver eller taktekker som ikke er part i saken. Be om at rapporten sier hvor vannet kommer inn og hva som er årsaken. Lekkasjer viser seg ofte bare ved kraftig regn eller snøsmelting, så notér hvilket vær det var da det dryppet. Ta også bilder fra loftet eller bjelkelaget hvis du kommer til, slik at synlige spor etter vann kan sammenlignes med tegninger og bilder fra byggingen. Slike detaljer gjør det lettere å se om vannet trenger inn i selve skjøten eller et sted lenger unna.
Kort oppsummert
- Lekker det gamle taket etter tilbygget, er det en mangel hvis lekkasjen skyldes dårlig utført tilkobling mellom nytt og gammelt.
- Skyldes lekkasjen svakheter i det gamle taket, er den normalt din risiko.
- Er årsaken omstridt, hjelper en uavhengig rapport. Ta bilder og reklamer skriftlig så snart du oppdager at taket lekker.
- Du kan reklamere i inntil fem år etter at oppdraget ble avsluttet, så lenge du varsler innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.