Takstmannens kostnadsoverslag mot faktisk pris

Hva takstmannens kostnadsoverslag er

Ved tilstandsgrad 3 (store eller alvorlige avvik) skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på hva utbedringen koster, etter forskriften til avhendingslova. Ordet sjablonmessig sier det meste. Takstmannen har sett bygningsdelen på en befaring, ofte uten å åpne konstruksjoner, og setter opp et anslag i et rundt beløp eller et prisintervall. Ved tilstandsgrad 2 skal han forklare årsak og konsekvens, men regelen krever ikke et tall.

Overslaget er altså laget for at kjøperen skal skjønne størrelsesorden før kjøpet. Det er ikke et tilbud, og det er ingen regning. Ingen har forpliktet seg til å utføre jobben for den prisen.

Slik utmåles prisavslaget etter avhendingslova

Har boligen en mangel, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Loven sier at prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist (avhendingslova § 4-12). Utgangspunktet er dermed en faktisk utbedringskostnad, ikke et overslag fra før kjøpet.

Det er du som må sannsynliggjøre både at det er en mangel og hva den koster å rette. Et overslag i rapporten kan brukes som støtte, men det er sjelden nok alene når motparten bestrider beløpet.

Kostnadsoverslag og faktisk pris: hva legges til grunn

Finansklagenemnda har i en avgjørelse lagt vekt på kjøperens eget pristilbud da den vurderte hvilket kostnadsanslag som var sannsynliggjort. I samme sak fant nemnda at manglende snøfangere var tydelig opplyst i tilstandsrapporten, så det var ingen mangel i det hele tatt. Det viser to ting. Konkrete tilbud veier tungt når det er en mangel. Og et lavt eller høyt overslag hjelper lite hvis feilen var opplyst.

Slik virker det i praksis når tallene ikke stemmer:

• Faktisk pris over overslaget. Ta med tilbudet eller regningen, og forklar hva som gjorde jobben dyrere, for eksempel skjulte skader som først ble synlige da konstruksjonen ble åpnet. Motparten kan mene at tillegget skyldes noe annet enn mangelen.
• Faktisk pris under overslaget. Da er det den lavere prisen som gjelder hvis du har utbedret. Overslaget gir deg ingen rett til et høyere beløp enn det utbedringen faktisk kostet.
• Du har ikke utbedret ennå. Da bruker du innhentede tilbud. Hvilket av flere tilbud som legges til grunn, avgjøres etter en konkret vurdering. Jo mer likt tilbudene er bygget opp, desto lettere er det å vise at beløpet er rimelig.

Merverdiavgift er et eget spørsmål. I de avgjørelsene som er lest, har nemnda lagt utbedringskostnaden inkludert mva til grunn. Du finner mer om det i artikkelen om merverdiavgift i prisavslaget.

Slik gikk det for Juha

Juha kjøpte en enebolig med tilstandsrapport som ga taket tilstandsgrad 3 og et sjablonmessig anslag på 90 000 kroner for utskifting av undertak og noe panel. Etter overtakelsen viste det seg at råte hadde spredd seg lenger enn rapporten tilsa. To takfirmaer befarte taket. Det billigste tilbudet var 165 000 kroner, med en beskrivelse som listet opp hva som måtte skiftes og hvorfor.

Juha reklamerte og la ved begge tilbudene, bilder av råten og rapportens overslag. Selgerens forsikring mente først at 90 000 kroner var nok, siden det stod i rapporten. Juha svarte at overslaget var et sjablonanslag fra en befaring, mens tilbudet bygde på at konstruksjonen var åpnet. Selskapet ba om en gjennomgang av tilbudet linje for linje, strøk to poster som gjaldt uavhengig oppgradering, og godtok resten som grunnlag for prisavslaget.

Hva som kan gjøre at overslaget likevel teller

Det er tre situasjoner der overslaget i rapporten får mer vekt enn du skulle tro.

For det første når du ikke har tilbud eller regning. Da er overslaget ofte det eneste tallet som finnes, og motparten vil bruke det. Innhent derfor tilbud tidlig.

For det andre når feilen er tydelig opplyst. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, og da blir spørsmålet om det er en mangel før noen snakker om beløp.

For det tredje ved standardheving. Blir den nye løsningen bedre enn det gamle, kan det trekkes fra for det ved utmålingen. Det fradraget fastsettes skjønnsmessig i hver sak, og du kan lese hvordan det henger sammen med kostnadene i artikkelen om fradrag for standardheving.

Selve regnestykket og hva som skal med, står i hovedartikkelen om prisavslag på bolig. Når du er usikker på hva som gjelder som utgangspunkt, kan artikkelen om utbedringskostnad eller verdiforringelse hjelpe deg å avgjøre hvilken vei kravet ditt bør gå.

Kort oppsummert

• Kostnadsoverslaget i tilstandsrapporten er et sjablonmessig anslag og ikke et tilbud.
• Prisavslaget settes til utbedringskostnaden, og den faktiske prisen du kan dokumentere veier tyngre enn overslaget.
• Innhent tilbud eller ta vare på regninger, og forklar avvik mellom overslag og faktisk pris.
• Var feilen tydelig opplyst i rapporten, faller kravet uansett hva overslaget sier.