Utbedringskostnad eller verdiforringelse – hva gjelder?

Hovedregelen: prisavslaget følger utbedringskostnaden

Har boligen en mangel, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Loven sier i avhendingslova § 4-12 at prisavslaget, med mindre noe annet blir godtgjort, settes til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Det betyr at du ikke trenger å bevise hvor mye boligen er verdt mindre. Du starter med en regning eller et pristilbud på jobben som må gjøres. Har du et tilbud fra en håndverker, er det et godt utgangspunkt. I en sak fra Finansklagenemnda la nemnda vekt på kjøperens eget pristilbud da den vurderte hvilket kostnadsanslag som var sannsynliggjort.

Ordet «godtgjøre» betyr her at den som mener beløpet bør være et annet, må gjøre det sannsynlig. Det kan være deg som kjøper, eller selgeren eller forsikringen på selgerens side.

Hva som trekkes fra utbedringskostnaden

Utbedringskostnaden er ikke alltid det du får utbetalt. To fradrag går igjen.

Egenandelen. Ved mangler i brukt bolig må du selv dekke de første 10 000 kronene av tapet ditt. Regelen står i avhendingslova § 3-1 fjerde ledd. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda fra 2025 var utbedringen 13 000 kroner inkludert merverdiavgift. Kjøperen fikk 3 000 kroner i prisavslag, etter fradrag for egenandelen. Regelen gjelder ikke når bygningen er solgt som ny.

Standardheving. Blir boligen bedre enn den skulle vært etter kontrakten, kan det trekkes noe for det. Tenk på et gammelt bad med lekkasje som må rives og erstattes med et helt nytt. Da får du en høyere standard enn du kjøpte. Høyesterett har slått fast at det ikke trekkes for standardheving når man vurderer om det er en mangel, men at det trekkes når prisavslaget skal regnes ut.

Størrelsen på fradraget bestemmes skjønnsmessig i hver sak. I en sak om et rekkehus fra 1958 trakk nemnda om lag 75 prosent for standardheving og forlenget levetid. Det tallet er ikke en norm. Det gjaldt akkurat den boligen.

Når kommer verdiforringelse inn?

Lovteksten åpner for at «noe annet» kan godtgjøres. Verdiforringelse er den vanligste andre måten å regne på. Tanken er at prisavslaget skal svare til forskjellen mellom hva boligen var verdt uten feilen og hva den er verdt med feilen.

Loven gir ikke svar på hvordan verdiforringelse skal fastsettes. Det som er sikkert, er lovens utgangspunkt: utbedringskostnaden gjelder, med mindre noe annet blir godtgjort. Vil du bruke verdiforringelse, må du regne med at du selv må legge fram noe som viser at det gir et annet og riktigere svar. En vurdering fra en uavhengig fagperson vil da normalt være det tyngste beviset, men loven bestemmer ikke hva slags dokumentasjon som kreves.

Verdiforringelse kan være aktuelt der feilen ikke lar seg utbedre, eller der en utbedring ville koste mer enn feilen egentlig påvirker boligens verdi.

Slik gikk det for Frøya

Frøya kjøpte en enebolig og oppdaget etter noen måneder at drenering rundt grunnmuren var mangelfull, uten at det stod i salgsoppgaven eller tilstandsrapporten. Hun meldte fra til selgeren og fikk et tilbud fra en entreprenør på 120 000 kroner inkludert merverdiavgift for å grave opp og legge ny drenering.

Selgerens forsikring mente at ny drenering ville gjøre huset bedre enn det var, og ba om fradrag for standardheving. Frøya mente at grunnmuren var ti år gammel og at utbedringen bare rettet opp det som skulle ha vært i orden fra første dag.

Regnestykket ble slik: utgangspunktet var 120 000 kroner. Deretter ble det diskutert hvor stort fradraget for standardheving skulle være, og egenandelen på 10 000 kroner trekkes uansett. Verdiforringelse ble ikke brukt som utgangspunkt, for ingen av partene la fram noe som viste et annet beløp enn utbedringskostnaden. Tallene i dette eksempelet er oppdiktede. Poenget er rekkefølgen: først utbedringskostnaden, så fradragene.

Slik legger du fram kravet ditt

Vil du ha utbedringskostnaden som grunnlag, gjør du dette:

• Innhent et skriftlig tilbud som beskriver arbeidet, og som viser om merverdiavgift er med. I sakene fra Finansklagenemnda som er gjennomgått, har nemnda brukt kostnader inkludert merverdiavgift.
• Samle bilder, rapporter og annet som viser at feilen er en mangel, og hva som må gjøres.
• Regn selv ut fradraget for egenandelen. Da blir kravet ditt troverdig, og du unngår at motparten bruker tid på det.
• Vær forberedt på diskusjon om standardheving. Forklar hvorfor utbedringen bare gir deg det du skulle ha fått.

Husk at du må melde fra om mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget den. Loven fastsetter ingen bestemt frist, men Høyesterett har sagt at tre måneder normalt er i ytterkanten av hva en kjøper kan vente. Du kan ikke reklamere senere enn fem år etter overtakelsen.

Du kan lese mer om hvordan hele kravet regnes ut i Prisavslag på bolig: slik regner du ut kravet. Om standardheving finner du mer i Fradrag for standardheving: slik beregnes det. Har feilen en billig løsning, se Prisavslag når feilen kan utbedres billig. Hvis du har flere tilbud, kan du lese Tilbud fra tre håndverkere: hvilket gjelder?.

Kort oppsummert

• Utbedringskostnaden er utgangspunktet for prisavslaget, med mindre noe annet blir godtgjort.
• Verdiforringelse brukes når noen kan vise at det gir et riktigere beløp enn utbedringskostnaden.
• Du må selv dekke de første 10 000 kronene ved mangler i brukt bolig.
• Standardheving trekkes fra når prisavslaget regnes ut, men ikke når det avgjøres om det er en mangel.
• Spørsmålet om utbedringskostnad eller verdiforringelse avgjøres av hvem som klarer å godtgjøre sitt tall.