Fradrag for standardheving: slik beregnes det

Hva standardheving betyr

Standardheving kalles også «nytt for gammelt». Tenk deg at kjøkkenet i en eldre bolig har en skjult fuktskade i gulvet. For å rette feilen må gulvet rives opp og legges nytt. Du får da et gulv som er nyere og bedre enn det som lå der før skaden. Selgeren, eller forsikringen hans, kan hevde at du får en verdi du ikke har betalt for, og at det må trekkes fra i prisavslaget.

Poenget med prisavslaget er at du skal stilles som om boligen var i den stand du hadde grunn til å forvente. Du skal ikke stilles bedre, men heller ikke dårligere. Derfor er spørsmålet alltid hva utbedringen faktisk gir deg utover det kontrakten lovet.

Slik regner du ut fradraget

Prisavslaget settes etter avhendingslova § 4-12 til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir godtgjort. Standardhevingen er et slikt «noe annet»: den gjør at utbedringskostnaden ikke er hele sannheten om hva du har tapt.

Rekkefølgen i et typisk regnestykke er:

1. Start med utbedringskostnaden, gjerne fra et skriftlig pristilbud.
2. Trekk fra det som utbedringen gir deg ekstra i standard og levetid.
3. Trekk fra egenandelen på 10 000 kroner, som gjelder ved mangler i brukt bolig etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd.

I en sak fra Finansklagenemnda om et rekkehus fra 1958 var utbedringskostnadene 467 506 kroner inkludert merverdiavgift. Nemnda trakk fra om lag 75 prosent for standardheving og forlenget levetid, og satte prisavslaget skjønnsmessig til 125 000 kroner. Det er ikke en norm. Saken gjaldt en gammel bolig der det var gitt risikoopplysninger, og en annen bolig kan gi et helt annet fradrag.

Hvorfor fradraget varierer så mye

Fradraget avhenger av hvor gammel den delen av boligen er som skal skiftes, og hvor mye levetiden forlenges. Er en ti år gammel bygningsdel ødelagt av en feil fra dag én, blir standardhevingen liten. Er den fra 1958 og skulle vært byttet uansett, blir fradraget stort.

Nemnda ser også på hva som var opplyst før kjøpet. Et gammelt hus som er solgt med tydelige risikoopplysninger, gir kjøperen mindre grunn til å forvente en høy standard. Det påvirker både om det er en mangel, og hvor mye som eventuelt trekkes fra.

Slik gikk det for Jonas

Jonas kjøpte en eldre enebolig. Etter et halvt år oppdaget han råte i bunnsvillen under stuevinduet, en feil som ikke var nevnt i tilstandsrapporten. Han fikk pristilbud på 80 000 kroner inkludert merverdiavgift for å skifte svill og panel.

Selgerens forsikring godtok at det var en mangel, men ville trekke for standardheving, fordi Jonas nå fikk nytt treverk i en gammel vegg. Jonas svarte at han uansett ikke hadde fått noe ekstra: veggen hadde et par tiår igjen etter kontrakten, og nytt tre bare erstattet det som var ødelagt.

De endte med at forsikringen trakk et beløp for standardhevingen og et beløp for egenandelen. Tallene i dette eksempelet er oppdiktede. Poenget er at fradraget er et skjønn, og at det lønner seg å forklare konkret hva utbedringen gir og ikke gir.

Slik argumenterer du mot for stort fradrag

Får du et forslag der fradraget virker høyt, kan du gjøre dette:

• Be om en skriftlig begrunnelse for hvor stort fradraget er, og hva det bygger på. Forsikringsselskapet skal på forespørsel gi innsyn i opplysninger og vurderinger det har innhentet i saken.
• Vis hva som faktisk skiftes. Hvis bare en liten del av en bygningsdel byttes, er ikke hele delen «ny».
• Dokumenter tilstanden før feilen oppsto, for eksempel med bilder eller tilstandsrapporten.
• Pek på at det er den som mener noe annet enn utbedringskostnaden, som må godtgjøre det.

Er du uenig i avgjørelsen til slutt, kan du klage til Finansklagenemnda hvis motparten er et tilsluttet forsikringsselskap. Nemnda er ikke bundet av anførslene dine, og vurderer saken på nytt ut fra det som er lagt fram skriftlig.

Vil du se den store sammenhengen, kan du lese Prisavslag på bolig: slik regner du ut kravet. Om utbedringskostnad og verdiforringelse står det mer i Utbedringskostnad eller verdiforringelse – hva gjelder?. Merverdiavgiften behandles i Merverdiavgift i prisavslaget – med eller uten?, og billige feil i Prisavslag når feilen kan utbedres billig.

Kort oppsummert

• Fradrag for standardheving trekkes fra prisavslaget fordi utbedringen gir deg en bedre bolig enn du kjøpte.
• Standardheving trekkes ikke når det vurderes om det er en mangel, bare når prisavslaget regnes ut.
• Fradraget er et skjønn i hver sak, og ingen prosent kan regnes som en fast norm.
• Egenandelen på 10 000 kroner trekkes i tillegg ved mangler i brukt bolig.
• Kom med konkrete opplysninger om alder og levetid når du argumenterer mot fradrag for standardheving.