Prisavslag når feilen kan utbedres billig

Hovedregelen: prisavslaget følger utbedringskostnaden

Har eiendommen en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren), kan du kreve et forholdsmessig prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Med mindre noe annet blir bevist, settes prisavslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Når feilen kan utbedres til en lav pris, er utbedringskostnaden også et enkelt utgangspunkt. Du trenger ikke argumentere om verdifall eller markedspris. Du trenger et tilbud eller en pris som viser hva det koster å få feilen rettet på en forsvarlig måte.

Utbedringen skal være det som skal til for å få boligen i den stand den skulle vært. Det er ikke rett til å oppgradere. Velger du en dyrere løsning enn nødvendig, kan selgeren bestride at hele beløpet er kostnaden ved å rette mangelen.

Egenandelen gjør små krav små

Ved mangler i brukt bolig må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til 10 000 kroner. Regelen gjelder ikke når bygningen er solgt som ny. For billige utbedringer er dette avgjørende, for det er fradraget som avgjør om det blir noe igjen.

Finansklagenemnda trekker egenandelen fra utbedringskostnaden. I en sak fra 2025 var utbedringen 13 000 kroner med mva, og kjøperen fikk 3 000 kroner i prisavslag etter fradrag for egenandelen. Koster utbedringen mindre enn egenandelen, blir prisavslaget null.

Er du usikker på om saken er verdt å føre, bør du derfor regne ut hva du står igjen med etter fradraget. Se også artikkelen om når en feil er ren kosmetikk for feil som ikke gir noe krav.

Slik gikk det for Elise

Elise kjøpte en leilighet og oppdaget etter en måned at en av dørene til badet ikke lot seg lukke, fordi karmen var skjev og dårlig festet. En snekker sa at det ville koste 14 000 kroner å bytte karm og male, inkludert mva.

Elise reklamerte skriftlig innen få dager og la ved snekkerens tilbud. Hun regnet med at hele beløpet ville komme tilbake, men fikk vite av selgeren at egenandelen først måtte trekkes fra. Regnestykket ble 14 000 kroner minus egenandelen, altså 4 000 kroner.

Selgeren tilbød å sende en snekker selv, og Elise godtok. Rettingen ble gjort i løpet av to uker, og Elise slapp både kostnaden og krangelen om beløpet. Saken var over uten at hun fikk penger, men uten at hun måtte betale for karmen.

Selgeren kan rette i stedet for å betale

Tilbyr selgeren å rette mangelen, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg den. Ved en billig utbedring er dette ofte den raskeste løsningen. Rettingen skal skje for selgerens regning og innen rimelig tid etter at du har reklamert og gjort det mulig å rette.

Avviser du retting som selgeren hadde rett til å utføre, mister du prisavslag og heving. Du kan fortsatt kreve erstatning, men kan måtte bære deler av tapet. Regelen er nyttig å kjenne til før du sier nei til et tilbud.

Blir feilen ikke rettet, kan du kreve prisavslag. Du kan da bestille utbedringen selv og kreve kostnaden. Lurer du på om du kan kreve prisavslag før du har utbedret noe, finner du det i artikkelen om prisavslag før utbedring.

Mva og fradrag i prisavslaget ved billig utbedring

Finansklagenemnda har i sakene som er lest, lagt utbedringskostnader inkludert mva til grunn. Er du usikker på om mva skal være med i din sak, bør du be om et tilbud der prisen er oppgitt både med og uten mva.

Er utbedringen en forbedring av det som var der, kan det bli trukket fra for standardheving (at boligen blir bedre enn den skulle vært). Ved en billig utbedring, for eksempel utskifting av en slitt komponent, er dette lettere å forsvare enn ved en stor byggeskade. Høyesterett har lagt til grunn at det ikke trekkes for standardheving når man vurderer om det er en mangel, men at det trekkes ved utmålingen av prisavslaget.

Hvor mye som trekkes, avgjøres skjønnsmessig i hver sak.

Heving og erstatning ved en billig feil

Når feilen er billig å rette, er heving normalt utelukket. Kjøperen kan bare heve hvis mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd. En feil som kan repareres for noen tusen kroner, er sjelden det. Les mer i artikkelen om heving når feilen kan repareres.

Erstatning kan være aktuelt i tillegg, for eksempel for følgeskader. Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld. Indirekte tap forutsetter skyld hos selgeren. Hele oversikten over kravene og beregningen står i pilaren om å regne ut prisavslaget.

Reklamer alltid først, uansett hvor liten feilen er. Uten reklamasjon i tide er kravet borte, og da spiller det ingen rolle hvor billig utbedringen er. Den som venter med å si fra, kan miste retten til å kreve noe.

Kort oppsummert

• Ved billig utbedring settes prisavslaget som hovedregel til utbedringskostnaden.
• Egenandelen på 10 000 kroner trekkes fra, så en billig utbedring gir ofte lite eller ingenting.
• Selgeren kan tilby å rette feilen, og du må da som hovedregel godta det.
• Heving er normalt ikke aktuelt når feilen kan utbedres billig.