Forventet levetid er passert – er alt da «forventet»?

Forventet levetid passert: hva forventer du av en gammel bygningsdel?

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet boligens type, alder og synlige tilstand. Alderen er altså en direkte del av vurderingen. En bygningsdel som har passert forventet levetid, gir deg mindre grunn til å regne med at den fungerer feilfritt.

Du kan ikke vente at en brukt bolig er i perfekt stand, selv uten «som den er»-forbehold. Du må regne med at enkelte forhold krever utbedring etter overtakelsen. Passert levetid betyr likevel ikke at alt er forventet. Spørsmålet er hvilken standard en vanlig kjøper med rimelighet kunne regne med for akkurat denne delen, i akkurat denne boligen, til akkurat denne prisen.

Hva tilstandsgraden sier om alder

Forskriften sier at tilstandsgraden uttrykker en forventet tilstand vurdert blant annet ut fra alder og normal bruk. TG2 brukes når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å varsle om skader på grunn av alderen, eller når delen bør overvåkes spesielt. Da skal den sakkyndige forklare årsak og konsekvens.

Har rapporten gitt en gammel del TG2 med et slikt varsel, er du varslet om at feil kan komme, og det svekker kravet ditt hvis feilen bare er det som ble varslet. Har rapporten gitt TG1 til en del som var langt over forventet levetid, uten å si noe om alder, er det derimot et poeng du kan bruke. Hva gradene betyr, står i hva TG0, TG1, TG2 og TG3 betyr for kravet ditt.

Slik gikk det for Liva

Liva kjøpte et rekkehus fra 1985. Rapporten sa at taket var lagt om og ga det TG1. Etter to år begynte det å lekke. Da takdekket ble åpnet, var underlaget ikke skiftet, og pappen var mer enn tretti år gammel.

Selgerens forsikringsselskap svarte at taket var eldgammelt og at Liva måtte regne med lekkasjer. Liva mente at hun hadde fått inntrykk av at taket var lagt om, og at TG1 og salgsoppgaven ga et annet bilde.

Selskapet godtok at rapporten og salgsoppgaven tydet på nyere tak enn det var, men mente at alderen på underlaget likevel tilsa at Liva måtte tåle noe. Kravet ble delt, og Liva fikk et prisavslag som var lavere enn full utbedring, siden hun i praksis fikk et nytt underlag.

Når alderen forklarer feilen, og når den ikke gjør det

Alderen forklarer mye. Finansklagenemnda trakk i en sak om et eldre rekkehus fra en stor del av utbedringskostnaden for standardheving og forlenget levetid. Fradraget fastsettes skjønnsmessig i hver sak, og det er ingen norm for hvor stort det blir.

Alderen forklarer mindre når feilen ikke er aldersslitasje, men utførelsesfeil, feil materialer eller skade som skyldes at noe tidligere er gjort galt. Den forklarer også mindre når selgeren har opplyst at delen er nyere enn den er. Da svarer ikke boligen til opplysningen etter avhendingslova § 3-8.

Opplyses det derimot tydelig i rapporten at en del er gammel og bør følges opp, er det lett å komme til at det er forventet. I en sak om manglende snøfangere fant nemnda ingen mangel, fordi forholdet sto i rapporten med anbefaling om å utbedre. Om selve byggeåret er oppgitt feil, kan du lese takstmannen oppga feil byggeår og feil levetid.

Fradrag for alder og «nytt for gammelt»

Selv når du har en mangel, kan alderen ha betydning for hva du får. Prisavslaget settes etter avhendingslova § 4-12 til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist. Bygger utbedringen inn et forbedret utstyr eller en lengre levetid enn det du kjøpte, kan standardheving få betydning.

Høyesterett har sagt, etter tidligere rett, at standardheving ikke skal trekkes fra når man vurderer om det er en mangel, men derimot når prisavslaget utmåles. Hvordan dette slår ut etter reglene fra 2022, er ikke like avklart, så du bør ikke regne med en bestemt prosent. For deg som kjøper betyr det at begrunnelsen din for kravet må vise hva du faktisk mistet, og ikke bare hva det koster å skifte ut en gammel del.

Om terskelen for at en bolig er i «vesentlig dårligere stand» enn forventet, gjelder først og fremst i saker der forbeholdet har virkning. Det utdypes i når en bolig er i «vesentlig dårligere stand» enn forventet.

Dette gjør du når du har en gammel del som svikter

Dokumenter alderen selv. Finn ut når delen ble montert, og hva selgeren og rapporten har sagt om den. Se på salgsoppgave, egenerklæring og rapport, og lag en oversikt over hva de sier om alder, oppussing og vedlikehold. Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og beskriv feilen uten å legge deg fast på beløp.

Vis til at boligen ikke svarer til det du kunne forvente, og at den er i dårligere stand enn opplysningene tilsa. Hvilke frister som gjelder, og hva du kan kreve, står i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. Hvis rapporten har varslet om alder, bør du forvente at det kan telle mot deg.

Kort oppsummert

• At forventet levetid er passert, betyr ikke at enhver feil er forventet.
• Alderen er en del av det du kunne forvente etter avhendingslova § 3-2, men den fjerner ikke kravet hvis feilen går utover alderen.
• TG2 med varsel om alder svekker kravet, mens en gammel del med TG1 uten forklaring kan styrke det.
• Alderen kan komme til fradrag i prisavslaget, men det er en skjønnsmessig vurdering.