Kort svar: Uriktige opplysninger om byggeår, standard eller oppussing kan gi et mangelskrav dersom de påvirket kjøpet. Kjøperen kan kreve prisavslag for nødvendig utbedring eller dokumentert verdifall. Heving er aktuelt først når opplysningene gjelder sentrale egenskaper og avviket samlet er vesentlig, for eksempel når en «totalrenovert» bolig i realiteten har omfattende gamle og skjulte konstruksjoner.
Hvilke opplysninger skaper typisk tvist?
Vanlige eksempler er feil byggeår, feil år for tilbygg, «totalrenovert» uten full rehabilitering, «nytt bad» når bare overflatene er skiftet, «ny drenering» langs én vegg, «nytt tak» med gammelt undertak, «alt elektrisk er nytt» eller «alle rør er skiftet».
Ordene må tolkes i sammenheng med bilder, salgsoppgave, tilstandsrapport og dokumentasjon.
Uriktige opplysninger kan være en mangel
Etter avhendingslova § 3-8 foreligger det en mangel når eiendommen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen og den ikke ble rettet tydelig i tide.
Opplysningen kan komme fra selgeren, megleren, salgsoppgaven, annonsen, plantegningen, tilstandsrapporten eller muntlig kommunikasjon.
Kjøperen må identifisere nøyaktig hva som ble sagt og hva som faktisk er riktig.
Hva betyr «totalrenovert»?
Begrepet har ingen fast teknisk definisjon i alle boligsalg. En vanlig kjøper kan likevel forstå det som mer enn maling, nye gulv, ny kjøkkenfront eller kosmetisk oppgradering.
Når uttrykket brukes, bør selgeren presisere:
- hvilke rom som er rehabilitert
- hvilke konstruksjoner som er åpnet
- hvilke tekniske anlegg som er skiftet
- hvilke år arbeidene ble gjort
- hvem som utførte dem
- hvilken dokumentasjon som finnes
Hvis bad, rør, elektrisk anlegg og tak i realiteten er gamle, kan «totalrenovert» være klart misvisende.
Feil byggeår kan påvirke verdien
Byggeåret påvirker forventninger til konstruksjon, isolasjon, energibruk, materialer, tekniske løsninger, vedlikeholdsbehov og restlevetid.
Et avvik på noen få år har ikke alltid økonomisk betydning. Et hus markedsført som oppført i 2015, men som i realiteten er en eldre bygning med fasadeendring, kan ha et betydelig verdifall.
Det må undersøkes om opplysningen gjelder opprinnelig byggeår, ombyggingsår, tilbygg eller ferdigstillelsesår.
Prisavslagets størrelse
Prisavslaget etter § 4-12 kan bygge på nødvendig utbedringskostnad, markedsverdi med riktige opplysninger, manglende restlevetid eller dokumentert lavere standard.
Det må gjøres fradrag for alder kjøperen kjente, vedlikehold som uansett var nødvendig, standardheving og frivillige forbedringer.
Hvis badet ble opplyst nytt, men er 20 år gammelt og må rehabiliteres, kan utbedringskostnaden være relevant. Hvis badet fortsatt fungerer og har restlevetid, kan markedsverdifallet være et bedre mål enn full ny rehabilitering.
Heving krever vesentlig avtalebrudd
Heving står sterkere når flere sentrale opplysninger er uriktige, boligen ble solgt som totalrenovert, skjulte gamle konstruksjoner krever omfattende arbeid, familien må flytte ut, kostnaden og verdifallet er stort, eller selgeren bevisst ga et uriktig bilde.
En feil opplysning om at kjøkkenet er fra 2018 i stedet for 2016 gir normalt ikke heving.
Eksempel
Marius kjøper et hus markedsført som «totalrenovert i 2022».
Etter overtakelsen avdekkes bad fra 1998 med nye fliser oppå gammelt system, gamle vannrør, deler av elanlegget fra byggeåret, nytt takbelegg over gammelt undertak og drenering bare på én vegg.
Kostnaden ved å bringe sentrale deler opp til den standarden markedsføringen ga grunn til å forvente er betydelig. Kjøperen kan kreve prisavslag og eventuelt vurdere heving dersom det samlede avviket er vesentlig.
Hva kan du gjøre nå?
Sammenlign ordlyden i salgsdokumentene med fakturaer, bilder, kommunale arkiver, produktdatoer, fagrapporter og tidligere salgsoppgaver. Reklamer konkret over hver uriktig opplysning og forklar hvordan den påvirket kjøpet og verdien.