Takstmannen manglet riktig sertifisering – hva betyr det?

Hva loven og forskriften krever av takstmannen

Avhendingslova § 3-10 gir hjemmel til å gi forskrift om krav til autoriserte bygningssakkyndige. Den gjeldende forskriften har likevel ingen autorisasjonsordning. Den krever at den bygningssakkyndige er uavhengig av partene, og at vedkommende ikke lar seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver.

Forskriften stiller i tillegg krav til selve arbeidet. Den bygningssakkyndige skal:

• formidle resultatet på en tydelig og forbrukervennlig måte
• undersøke det som er synlig og flytte møbler og inventar når det er nødvendig
• bore hull i våtrom for å måle fukt, med noen unntak
• oppgi når en bygningsdel ikke kunne undersøkes
• forklare årsak og konsekvens for TG2 og TG3

Når du leter etter feil ved rapporten, er det disse punktene du bør sjekke. En titteltekst eller et sertifikat på forsiden sier lite om det.

Hva som skjer når rapporten ikke oppfyller kravene

En rapport som oppfyller kravene i forskriften, regnes som godkjent. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent rapport, og ubetydelige avvik fra kravene fjerner ikke denne virkningen.

Følger takstmannen ikke kravene, regnes ikke opplysningene i rapporten som kjent for deg. Det er den vanlige konsekvensen. Selgeren kan da ikke beskytte seg med rapporten på samme måte, og du står friere til å reklamere på forhold som skulle vært avdekket.

Det kan altså ha betydning om takstmannen ikke var uavhengig eller ikke gjorde det forskriften krever. Titler og sertifikater har ikke samme vekt som det takstmannen faktisk gjorde.

Slik gikk det for Bjørg

Bjørg kjøpte en leilighet med tilstandsrapport der forsiden nevnte en bransjeorganisasjon. Etter et år oppdaget hun fuktskade under badet. Rapporten sa ingenting om at det var boret hull eller målt fukt, og den hadde ikke forklart hvorfor.

Bjørg leste at takstmannen ikke var «riktig sertifisert» i et bransjeregister, men fant ut at det ikke var en betingelse i forskriften. I stedet konsentrerte hun seg om innholdet. Hun sammenlignet rapporten med det forskriften sier om våtrom, og reklamerte til selgeren med denne begrunnelsen.

Selgeren svarte først at rapporten var laget av en fagperson og at Bjørg hadde lest den. Etter Bjørgs svar godtok han at rapporten ikke oppfylte kravene til undersøkelse av våtrom, og at hun derfor ikke kunne regnes for å kjenne til skaden. Partene ble enige om prisavslag.

Kan du kreve noe av takstmannen

Et krav mot takstmannen bygger på alminnelig erstatningsrett. Det kan være mulig, men fristene er strenge. Krav utenfor kontrakt foreldes tre år etter at du fikk eller burde skaffet deg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, og senest 20 år etter at den skadegjørende handlingen opphørte. Manglende sertifisering alene gir deg ikke et slikt krav. Ser du feil i selve arbeidet, kan du lese mer i artikkelen om å saksøke takstmannen direkte.

Kravet mot selgeren er normalt enklere. Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake deler av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Uavhengighet: kravet som faktisk står i forskriften

Uavhengighetskravet er det nærmeste forskriften kommer et krav til takstmannens person. Den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene og ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver. Det siste treffer situasjoner der en megler eller selger gir takstmannen mange oppdrag og takstmannen kan være fristet til å skrive mildt.

Har du grunn til å tro at rapporten er farget av slike forhold, er det noe å ta med i vurderingen av hva rapporten er verdt. Du bør i så fall dokumentere det: hvem bestilte rapporten, hvem betalte, og om det finnes tidligere oppdrag mellom takstmannen og selgerens megler.

Hva du kan gjøre nå

Hent rapporten og gå gjennom den mot listen over. Sjekk at rapporten ikke er eldre enn ett år fra avtalen, at den oppgir det som ikke er undersøkt, og at TG2 og TG3 har forklaring. Har rapporten ikke vært utarbeidet i tråd med forskriften, sier du fra til selgeren skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Du kan også lese mer om ingen tilstandsrapport ved salget hvis selgeren hevder at rapporten ikke gjelder. Fristene og resten av reglene finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet. En rapport med feil byggeår og feil levetid er et eksempel på en konkret feil som kan gi deg et krav.

Kort oppsummert

• Forskriften har ingen autorisasjonsordning, så manglende sertifisering av takstmannen gjør ikke rapporten ugyldig.
• Det avgjørende er om rapporten oppfyller forskriftens krav og om takstmannen var uavhengig.
• Følger ikke rapporten kravene, regnes du ikke for å kjenne til det som står i den.
• Kravet mot selgeren er normalt prisavslag, og du må sannsynliggjøre mangelen.
• Et krav mot takstmannen bygger på alminnelig erstatningsrett og har strenge frister.